[판례 탐구] 재건축 조합원 지위 승계 관련 1세대 1주택 쟁점! 상속으로 주택 공유지분을 보유하게 된 경우, 이를 양도인 주택 수에 포함시켜야 하는지 여부

재개발·재건축 이슈가 있는 부동산과 관련하여서는, 해당 부동산 양수인이 조합원 지위를 승계할 수 있느냐가 핵심 쟁점 사항이 됩니다. 본 블로그에서도, 조합원 지위 승계와 관련된 쟁점에 대해 집중적으로 다루기도 했었습니다(1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 양수하는 경우, 1세대로부터 일부 부동산을 양수하는 경우 등과 관련된 쟁점사항에 대하여, 본 포스팅 말미에 해당 포스팅을 첨부하였으니 꼭 확인해 주시기 바랍니다). 

 

 

이번 포스팅에서도, 조합원 지위 승계와 관련하여 매우 중요한 쟁점에 대해 살펴보려고 합니다. 그것은 바로, 1세대 1주택자의 양도와 관련된 조합원 지위 승계 쟁점입니다. 구체적으로, 다른 주택에 관하여 상속으로 소수 지분을 취득한 경우, (도시 및 주거환경정비법상) 이를 1주택으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됩니다. 무슨 말인지 잘 와닿지 않으실텐데, 서울행정법원 20**구합6**** 사건의 사실관계와 관련 규정을 살펴보면서, 쟁점 사항이 무엇이지, 이에 대한 법원의 판단은 무엇인지에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

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1. 사실관계 정리

 

서울행정법원 20**구합6**** 사건의 사실관계를 정리하면 다음과 같습니다.

 

 

0 A 조합은 서울 E 일대(이하 '이 사건 정비구역'이라 함)에서 재건축사업을 시행하기 위하여, 2017. 8. 31. 관할 구청장으로부터 조합설립인가를 받은 재건축조합입니다. 한편, 국토교통부장관은 2017. 8. 3. 주택법 제63조 제1, 3항에 따라 서울 전역을 투기과열지구로 지정·공고하였습니다.

 

 

0 갑은 이 사건 정비구역 내 D아파트 d호(이하 '이 사건 부동산'이라 함)를 소유한 토지등 소유자로서, 피고 조합의 조합원이었습니다. 을, 병은 2019. 4. 29. 갑으로부터 이 사건 부동산을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2019. 8. 22. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기(각 1/2 지분)를 마쳤습니다. 한편, 갑은 이 사건 부동산을 을, 병에게 매도할 당시, 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 함)」 제39조 제2항 제4호, 동법 시행령 제37조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 소유기간(10년)과 거주기간(5년)을 충족한 상태였습니다.

 

 

0 을, 병은 2019. 9. 2.경 A 조합에게 이 사건 부동산의 양수에 따른 조합원 명의 변경을 요청하였으나, A 조합은 2019. 11. 13.경, 갑이 을, 병에게 이 사건 부동산을 매도할 당시, 수원에 소재하는 주택(이하 '별건 주택'이라 함)의 1/3지분을 보유하고 있어 2주택자에 해당한다는 이유로, 을, 병이 갑의 조합원 지위를 승계할 수 없다는 취지의 통보를 하였습니다. 한편, 갑은 2019. 12. 16. 별건 주택에 관하여 보유하고 있던 지분을 처분하였습니다.

 

 

 

2. 쟁점 정리

 

'1.'항에서의 사실관계를 보고, 도시정비법상 어떤 규정과 관련하여 문제되는지 파악하셨나요?

 

다들 잘 아시는 것처럼, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는, 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우에는 제외한다)한 자는 조합원이 될 수 없습니다(도시정비법 제39조 제2항 본문). 즉, 투기과열지구에서, 재건축조합설립 후 부동산을 양도한 경우, 그 양수인은 원칙적으로 양도인의 조합원지위를 승계할 수 없는 것이지요.

 

그러나 1세대 1주택자로서, 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년 및 거주기간 5년 이상인 양도인으로부터 부동산을 양수한 자는 예외적으로 조합원 지위를 승계할 수 있습니다(동법 제39조 제2항 단서 제4호 및 동법 시행령 제37조 제1항).

 

 

해당 사안을 다시 살펴보겠습니다. 피고 조합이 조합설립인가를 받기 전에, 이 사건 정비구역이 속한 서울 전역이 투기과열지구로 지정되었습니다. 이에 따라 조합설립인가 후, 을과 병은 갑으로부터 이 사건 부동산을 양수하였더라도, 원칙적으로 조합원 지위를 승계할 수 없습니다.

 

그러나 갑은 이 사건 부동산에 관하여, 양도 당시 소유기간 10년 및 거주기간 5년 이상의 요건을 충족하였으므로, 갑이 1세대 1주택자에 해당하여 예외적으로 을과 병이 조합원지위를 승계할 수 있는지 여부가 문제되는 것이지요. 좀 더 구체적으로, 갑은 이 사건 부동산을 양도할 당시, 상속으로 별건 주택에 관한 1/3 지분을 소유하고 있었는바, 공유지분 자체가 1주택에 해당하는지 여부가 문제되는 것입니다!

 

 

3. 갑이 상속으로 인해, 별건 주택에 관한 1/3 지분을 보유하게 된 경우, 위 1/3 지분이 갑 소유 주택수에 포함되어야 하는지 여부에 대한 판단

 

을과 병은, '갑이 별건 주택의 지분을 보유하고 있었다고 하더라도, 그 공유지분 자체가 1주택에 해당한다고 할 수 없다'고 주장합니다. 이에 대해 법원은 다음과 같은 이유로 을과 병의 위 주장을 배척합니다. 즉, 법원은, '별건 주택에 관한 갑의 공유지분은, 갑이 소유한 주택 수에 포함되어야 하므로, 갑은 1주택자가 아니다'라고 판단한 것이지요.  

 

 

법원은, 도시정비법 제39조 제2항 규정의 취지를 고려해볼 때, 조합원 지위 승계를 부인하는 원칙에 대한 예외규정을 엄격하게 해석할 필요가 있다고 판시하였습니다.

 

즉, 법원은, "① 도시정비법 제39조 제2항 본문이 투기과열지구에서 재건축사업조합이 설립된 이후에는 정비구역 내 건축물 및 그 부속토지를 양수하더라도 조합원 지위를 취득할 수 없도록 제한한 것은 투기과열지구 안에서 재건축 대상 부동산의 양수인에 대하여 조합원 지위를 불인정함으로써 투기수요를 차단하는데 그 목적이 있는 점(대법원 2008. 4. 24. 선고 2007두25855 판결 참조), 

 

② 도시정비법이 2017. 10. 24. 법률 제14843호로 개정되면서, 투기과열지구로 지정된 지역에서의 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우에도 관리처분계획의 인가 후 양수인의 경우에는 조합원 지위의 취득을 인정하지 아니하되, 정비사업이 장기간 이루어지는 것임에도, 엄격하게 양수인이 조합원 지위를 취득할 수 없게 함에 따라 사실상 양도인의 재산권을 제한하게 되는 측면을 고려하여 부동산 투기와 관계없다고 보이는 1세대 1주택자로서 장기간 소유 및 거주하는 주택을 양도하는 경우에는 양수인으로 하여금 조합원의 지위를 취득할 수 있도록 하는 규정이 신설되었는바, 이는 투기과열지구로 지정된 지역에서의 정비사업에 있어 토지등의 양도에 따른 조합원 지위 승계를 부인하는 원칙에 대한 예외규정이므로, 그 요건 해당 여부를 엄격하게 판단할 필요가 있는 점"이라고 판시하였지요.

 

 

전술한 것처럼, 법원은 다음과 같이, 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호에 대해 엄격하게 해석하여 이 사건에 적용하고 있습니다.

 

법원은, "③ 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호는 '1주택자'인지 여부를 조합원 개인이 아니라 1세대 (중략) 를 기준으로 하도록 함으로써, 주택 소유 주체의 범위를 확대하고 있을 뿐 아니라, '공유'는 소유의 한 형태인바, 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호에서 말하는 '1주택'이 반드시 단독소유의 주택만을 의미하고, 공유의 형태로 보유하고 있는 주택은 여기서 제외된다고 볼 특별한 근거가 없고, 양도인이 속한 1세대가 보유하고 있는 공유 지분의 크고 작음에 따라 그 주택의 소유 여부를 달리 판정할 수도 없는 점"이라고 하여, 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호의 '1주택'이 반드시 단독소유 주택만을 의미하는 것은 아니라고 판시하였습니다.

 

그리고 법원은, "특히, 양도인이 속한 1세대가 다른 주택의 과반 도는 절대다수의 공유지분을 보유하고 있는 경우 이를 2주택 이상을 보유한 것과 특별히 다르게 볼 이유가 없다는 점에서 투기수요의 예외사유에 해당한다고 하기 어렵고, 설령 양도인이 다른 주택에 관하여 과반에 미치지 못하는 공유 지분을 보유하고 있다고 하더라도 공유자들 사이의 특별한 관계에 따라 양도인이 그 주택을 사실상 지배하거나 보유하고 있을 가능성도 배제할 수 없으며, 그 경우 실제로는 다주택을 보유하면서 1주택자로 취급됨을 기화로 투기과열지구에서 투기를 조장하는 결과로 이어질 수 있다"고 판단하였습니다.

 

 

나아가 법원은, "④ 상속으로 인한 해당 재건축 대상 부동산의 양도·양수의 경우(도시정비법 제39조 제2항 본문)와 양도인이 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우(같은 항 단서 제2호)에 양수인에게 조합원 지위가 인정될 수 있으나, 그 외에 양도인이 속한 1세대가 다른 주택을 취득한 원인이 무엇인지(이 사건에서는 '상속')에 따라 그 주택의 소유 여부를 달리 판정하도록 하는 아무런 법적 근거가 없는 점 등을 종합하여 보면, 비록 참가인(갑)이 상속으로 인하여 벼건 주택에 관한 1/3 지분을 보유하게 되었다고 하더라도 이는 참가인이 소유한 주택 수에 포함되어야 한다고 봄이 합당하다"라고 판시하였습니다.

 

결국, 법원은, 다른 주택을 상속으로 취득하든지 여부, 다른 주택에 관하여 소수지분을 취득하였는지 여부 등은 '1주택'인지 여부를 판단함에 있어 주택 수에서 제외될 수 있는 근거가 될 수 없다고 판시한 것입니다. 

 

 

4. 맺으며

 

도시정비법에서는, 주택 수 산정과 관련하여 별도의 규정이 없습니다. 그래서 주택에 관한 공유지분을 취득한 경우, 이를 1주택으로 볼 것인지 여부가 쟁점이 될 수 있었던 것이지요. 해당 소송에서도 을과 병은 주택 수 산정에 관한 규정이 도시정법에 없다는 점을 주장하였습니다. 그러나 법원은 투기수요를 차단하고자 하는 도시정비법 제39조 제2항의 취지에 입각하여, 위 제2항 단서 제4호의 규정을 엄격하게 해석함으로써 을과 병의 주장을 배척하였습니다.

 

현행 도시정비법상 규정으로는, 법원의 위와 같은 판단이 타당해 보입니다. 그러나 입법의 측면에서, 이 사건과 같이, 투기수요로 볼 수 없는 사안에 대해서는 을과 병의 조합원 지위 승계를 인정해주는 내용의 규정이 신설되는 것이 타당해 보입니다(을과 병이 갑의 조합원 지위를 승계한다고 하더라도, 조합원 수가 증대되는 것은 아니며, 갑은, 을과 병이 피고 조합으로부터 조합원 지위 승계 불가 통보를 받은 때로부터 3개월 이내에 상속받은 별건 주택의 공유지분을 처분한 점 등을 종합해볼 때, 갑, 을, 병이 투기를 조장하였다고 보기는 어려울 것으로 사료됩니다).

 

서두에서 언급한 것처럼, 1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 양수하는 경우, 1세대로부터 일부 부동산을 양수하는 경우 등과 관련된 쟁점사항에 대한 포스팅을 아래 첨부하였으니, 꼭 확인하시어 결론에 있어 어떻게 달라지는지 파악하시기 바랍니다.

 

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재개발 재건축 투자에 있어, 다주택자를 주의하라!(feat. 조합원 입주권 못 받을 수도)

 

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(1편)1세대(동일세대)로부터 부동산 일부를 양수한 경우, 그 양수인은 단독으로 조합원 지위를 가