법률 이야기/재개발 재건축 이슈

투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재개발·재건축 사업의 경우, 입주권 전매가 제한된다!(조합원 자격 취득 제한)

십시일반@@ 2021. 7. 20. 19:18

이번 포스팅에서는, 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재개발·재건축 입주권 전매 제한(조합원 자격 취득 제한)에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 전매 제한과 관련하여, 매우 자세하게 설명하였으니 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 


<목  차>
  • 1. 최근 국토교통부 법령 개정 내용 및 용어 정리
  • 2. 임주권, 언제부터 전매제한이 되나?
  • 3. 입주권 전매 제한이 적용되는 양수의 범위는?
  • 4. 예외적으로 전매 제한기간에 입주권 양도가 허용되는 경우(조합원 자격 취득 제한이 허용되는 경우)

 

표제-투기과열지구-재개발-재건축-입주권-전매제한
표제-투기과열지구-재개발-재건축-입주권-전매제한

 

 

1. 최근 국토교통부 법령 개정 내용 및 용어 정리

 

최근 국토교통부에서 조합원 자격 취득시기를 종전보다 앞당기는 내용으로 법령 개정이 있을 거라는 보도자료를 발표했지요. 구체적으로, 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시·도지사가 기준일을 지정하고, 지정일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산 대상이 되는 내용입니다. 다음 보도자료를 보면, 개정 법령 부칙 규정을 통해 소급적용은 하지 않겠다는 내용도 있으니, 참고하시기 바랍니다.

 

 

210624(14시이후)정비사업 조합원 지위취득 제한시기 조기화_관련하여 세부 내용을 설명드립니다(주택정비과).hwp
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그렇다면, 현행 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다)」에서는 조합원 자격 취득과 관련하여, 어떻게 규정되어 있는지 이번 포스팅에서 구체적으로 살펴보고자 합니다. 위 논의에 앞서, 용어를 정리하고 시작하겠습니다. 이전 포스팅에서, 도시정비법 및 조합원 자격과 관련된 판례를 보면, '조합원 입주권'이라는 용어가 나오지 않는다고 말씀드렸습니다.

 

https://easywayway.tistory.com/42

 

(개념 정리)도시 및 주거환경정비법상에는 '조합원 입주권'이라는 용어가 없다?!

재개발 재건축 테마에서, 조합원 입주권과 관련된 내용에 대해 계속해서 포스팅하였습니다. easywayway.tistory.com/31 (1편)재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우,

easywayway.tistory.com

 

실무상, 재개발·재건축 사업에서 조합원이 기존에 가지고 있던 주택을 제공하고, 추후에 신축 아파트를 분양받을 권리를 '입주권'이라고 부르고 있으므로, 여기서도 편의상, 조합원이 신축 아파트를 분양받을 권리를 '입주권'이라 부르겠습니다. 입주권 전매 제한과 관련하여, 현행 도시정비법상 전매가 제한되는 기간 및 전매가 허용되는 경우 등에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

2. 입주권, 언제부터 전매제한이 되나?

 

입주권 전매 제한(조합원 자격 취득 제한)은 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재개발·재건축 사업에 한하여 적용됩니다(우리나라 대부분 지역이 투기과열지구로 지정되었지요. 그러나 몇몇 지방에서는 투기과열지구로 지정되지 않아 입주권 전매가 이루어지고 있습니다).

 

구체적으로, 재건축 사업의 경우, 조합설립인가 후부터 소유권이전등기시까지 입주권 전매가 제한되고, 재개발 사업의 경우, 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 입주권 전매가 제한됩니다(현행 도시정비법 제39조 제2항). 즉, 재건축 사업 구역에서 조합설립인가 이후 부동산을 양수하였다면, 그 양수인은 입주권을 취득하지 못하고(조합원 자격x) 현금청산 대상자 됩니다.

 

 

다만, 입주권 전매 제한(조합원 자격 취득 제한)과 관련하여, 재건축 사업은 2003. 12. 31.에 구 도시정비법에 신설되었는바, 이에 따라 부칙(법률 제7056호, 2003. 12. 31.) 제2항에 의해, 2003. 12. 30. 이전에 조합설립인가를 받은 재건축 사업의 경우, 입주권 전매가 제한되지 않습니다.

 

또한, 재개발사업의 경우, 2017. 10. 24.에 구 도시정비법에 신설되었는바(2018. 1. 25. 시행), 이에 따라 부칙(법률 제14943호, 2017. 10. 24.) 제2조에 의해, 2018. 1. 24. 이전에 최초로 사업시행인가를 신청한 재개발 사업 구역인 경우에는, 입주권 전매가 제한되지 않습니다.

 

 

 

3. 입주권 전매 제한이 적용되는 양수의 범위는?

 

현행 도시정비법 제39조 제2항에 의하면, 입주권 전매 제한이 적용되는 양수의 범위에는, 매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 모든 행위를 포함합니다. 다만, 상속, 이혼으로 인한 양도·양수의 경우, 양수인은 조합원이 될 수 있습니다.

 

 

그렇다면, 조합설립인가일(재건축 사업의 경우)과 양도·양수일의 선후를 판담하에 있어, 양도·양수일의 기준일은 언제일까요? 그것은 바로, 매매계약체결 후 잔금청산일과 소유권이전등기신청일 중 빠른 날입니다. 이때, 잔금청산일은 매매계약서상의 잔금청산 예정일이 아니라, 실제 잔금청산일로 판단하므로, 금융거래 자료 등을 증거자료로 준비해야 할 것입니다.

 

 

4. 예외적으로 전매 제한기간에 입주권 양도가 허용되는 경우(조합원 자격 취득 제한이 허용되는 경우)

 

예외적으로 조합원 자격 취득이 허용되는 경우가 있습니다. 이를 살펴보면 다음과 같습니다(도시정비법 제39조 제2항 단서, 동법 시행령 제37조 제2, 3항, 부칙 규정 등).

 


① 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우.

[이때, 세대원은 세대주가 포함된 세대의 구성원을 말하고, 질병치료는 의료법 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다.]


 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우


 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우



 1세대 1주택자로서, 양도하는 주택에 대한 소유기간 10년 및 거주기간 5년 이상인 경우


[이때, 거주기간은 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 않고 소유자의 직계 존비속 또는 배우자가 해당 주택에 거주한 경우 그 기간을 합산한다. 또한, 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는, 피상속인의 소유기간 및 거주기간을 합산하여 해당 소유자의 소유기간 및 거주기간을 산정한다.]


 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우.

[소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 아래의 ⑥, ⑦번도 같음. ]


 사업시행인가일부터 3년 이상 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우


 착공일로부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업·재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우


⑧ 2003. 12. 30. 이전에 건축물 또는 토지를 취득한 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유하는 경우


⑨ 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축 사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우


 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우.

[이때, 양도계약은 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정됨.]

 

 

이처럼, 입주권 전매를 제한하더라도, 위와 같이 예외적으로 허용되는 사유가 비교적 많다는 것을 확인하실 수 있을 겁니다.

 

 

5. 맺으며

 

이상과 같이, 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재개발·재건축 입주권 전매 제한(조합원 자격 취득 제한)에 대해 살펴보았습니다. 서두에 말씀드린 대로, 입주권 전매제한과 관련된 법령 개정이 있는 경우, 이에 대해서도 해당 개정 규정에 대해 자세히 포스팅하도록 하겠습니다. 기타, 조합원 자격 취득과 관련하여, 재개발·재건축 사업 구역 내 1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 경우 입주권 취득 여부와 관련된 쟁점에 대해서는 다음 각 포스팅을 꼭 참고해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/16

 

재개발 재건축 투자에 있어, 다주택자를 주의하라!(feat. 조합원 입주권 못 받을 수도)

이전 포스팅에서는, 재개발구역 부동산 공유자의 분양신청과 입주권에 대해 살펴보았습니다. 재개발 재건축 사업에 있어, 입주권을 받을 수 있는지 여부는 매우 중요한 쟁점사항입니다. 이번

easywayway.tistory.com

 

https://easywayway.tistory.com/31

 

(1편)재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우, 그 양수인은 단

이전 포스팅에서는, 재개발 재건축 사업에 있어 다주택자(다물권자)로부터 부동산을 매수하는 경우, 입주권과 관련하여 발생할 수 있는 문제점에 대해 살펴보았습니다. 이전 포스팅의 결론은,

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