(1편)재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우, 그 양수인은 단독으로 입주권을 받을 수 있다고?

이번 포스팅에서는, 재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우, 그 양수인은 단독으로 입주권을 받을 수 있다는 판례를 소개하고자 합니다. 상당히 이례적인 판례인데요, 법리적으로 매우 정교하게 접근한 판례이니 꼭 정독해 주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 재개발 다물권자 입주권 쟁점 2. 다물권자 입주권 관련 참고 판결 쟁점 정리 3. 다물권자 입주권 관련, 참고 판결의 목차 구성 4. 나머지 토지등소유자의 조합원 지위의 문제

 

재개발-다물권자-입주권

 

1. 재개발 다물권자 입주권 쟁점

 

 

이전 포스팅에서는, 재개발 재건축 사업에 있어 다주택자(다물권자)로부터 부동산을 매수하는 경우, 입주권과 관련하여 발생할 수 있는 문제점에 대해 살펴보았습니다.

 

이전 포스팅의 결론은, 조합설립인가 후 (관리처분계획인가 전) 1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 매수한 자는 조합원의 지위는 인정되나, 단독조합원은 아니므로, 단독으로 분양신청을 할 수 없다는 것입니다(즉, 단독으로 입주권을 받을 수 없다).

 

재개발 재건축 투자에 있어, 다주택자를 주의하라!(feat. 조합원 입주권 못 받을 수도) (tistory.com)

재개발 재건축 투자에 있어, 다주택자를 주의하라!(feat. 조합원 입주권 못 받을 수도)

 

위 내용이 기존 실무례입니다. 이번 포스팅에서는, 기존 실무례와 정면으로 배치되는 내용으로 판시한 판결을 소개하려고 합니다. 해당 판결은, 광주고등법원 2020. 1. 23. 선고 2018누6446 판결(이하 '참고 판결'이라 합니다)입니다.

 

참고 판결은, 피고 조합이 상고하였으나 심리불속행 기각되어 확정되었습니다. 비록 심리불속행 기각으로 참고 판결이 확정되었으나, 참고 판결 내용이 대법원의 명시적인 입장으로 볼 수 없어 다소 조심스럽지만, 그래도 기존 실무례와 다른 내용으로 확정 판결이 나왔다는 점에서 중요한 참고자료가 될 수 있다고 보입니다.

 

 

다만, 참고 판결 내용과 달리, 기존 실무례 입장을 확인하는 내용의 서울행정법원 판결도 있으니 다물권자와 관련된 입주권 쟁점은 참고 판결 내용대로 확정된 것은 아니라는 점, 주의하시기 바랍니다(위 서울행정법원 판결은 현재 서울고등법원에서 심리 중에 있습니다).

 

후술하는 참고 판결 내용을 보시면 아시겠지만, 담당 재판부에서 구 도시 및 주거환경정비법 규정들을 세밀하게 분석하는 등 굉장히 심사숙고하여 판결문을 썼다는 것을 느낄 수 있습니다. 참고 판결 내용이 비교적 방대하므로, 그 내용을 여러 차례 나누어서 포스팅하고자 합니다.

 

[참고로, 해당 쟁점에 관하여 2023년에 대법원 판결이 나왔습니다. 이에 따라 해당 쟁점에 관한 논란은 종식되었는데, 이에 대한 포스팅은 아래 첨부하였으니 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 다만, 광주고등법원 참고 판결은 법리적으로 매우 뛰어난 판결이니, 본 포스팅을 꼭 정독해 주시기 바랍니다.] 

 

https://easywayway.tistory.com/141

다물권자 조합설립인가 후 양도, 조합원 입주권 받을 수 있을까?(대법원 2020두36724 판결)

 

 

2. 다물권자 입주권 관련 참고 판결 쟁점 정리

 

 

참고 판결에서는, "조합설립인가 당시에는 1인이 다수의 부동산을 소유하고 있었으나 그 후 이를 양도하여 분양신청기간 만료일을 기준으로 다수의 사람이 다수의 부동산을 소유하게 된 경우(이하 '이 사건 쟁점 사안'이라 한다)"에 대하여, 아래와 같이, 쟁점을 정리하고 있습니다.

 

"재개발조합의 조합원은 조합 총회에 관한 의결권, 조합 임원 등의 선임권과 피선임권 및 분양신청권 등의 권리를 갖는다. 그중 분양신청권은 조합원이 소유하던 정비구역 내 토지 또는 건축물의 현물출자 의무에 대응하여 관리처분계획에서 정한대로 정비사업의 완료 후 새로 조성된 토지 또는 신축된 건축물을 분양받을 수 있는 권리로서 조합원의 권리 중 가장 핵심적인 권리에 해당한다.

 

 

그런데 구 도시 및 주거환경정비법(2018. 6. 12. 법률 제15676호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 함) 제39조 제1항 제3호에서 '조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다'고 규정하고 있어(이하 '이 사건 조합원 자격 규정'이라 한다), 위 규정에 따라 이 사건 쟁점 사안 중 그 여러 명을 대표하는 1명의 조합원을 제외한 나머지 토지등소유자(이하 '나머지 토지등소유자'라고 한다)의 경우 조합원의 권리인 분양신청권을 보유·행사할 수 없게 되는지 문제된다"

 

즉, 참고 판결에서 설시한 쟁점은, 조합설립인가 후 1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 자가 단독으로 분양신청권을 행사할 수 있는지 여부입니다.

 

 

 

3. 다물권자 입주권 관련, 참고 판결의 목차 구성

 

위 쟁점사항에 대해, 참고 판결에서는 크게 ① 나머지 토지등소유자의 조합원 지위의 문제, ② 나머지 토지등소유자의 독자적인 분양신청권 인정 여부로 나누어 설시하고 있습니다.

 

그리고 '나머지 토지등소유자의 독자적인 분양신청권 인정 여부'와 관련하여서는,

 

㉠ 구 도시정비법 등 관계 법령은 분양대상자를 '토지등소유자'로 규정하고 있는 점

㉡ 조합원의 수와 분양대상자 수가 반드시 일치하는 것은 아닌 점

㉢ 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈할 명문의 규정이 없는 점

㉣ 피고 조합 정관에도 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 규정이 없는 점

㉤ 수인이 1개 부동산을 공유하고 있는 경우와 구별되는 점

㉥ 통일적인 권리 행사의 필요성도 크지 않은 점

 

을 이유로 하여, 나머지 토지등소유자의 독자적인 분양신청권을 인정하고 있습니다.

 

이번 포스팅에서는, "나머지 토지등소유자의 조합원 지위의 문제"에 대한 참고 판결 내용을 소개하고자 합니다(나머지 토지등소유자의 독자적인 분양신청권 인정 여부에 대해서는 다음 포스팅에서 상술하겠습니다).

 

 

4. 나머지 토지등소유자의 조합원 지위의 문제

 

위 쟁점사항에 대해 기존 실무례가 일반화된 이유는, 법제처의 2010. 2. 22.자 법령해석이 있었기 때문입니다. 위 법제처의 법령해석 내용을 요약하면, '구 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 적용되는 경우, 대표하는 1명을 제외한 나머지는 조합원 자격이 없으므로, 조합원의 권리인 분양권을 받을 수 없다'입니다. 즉, 법제처에서는 나머지 토지등소유자는 조합원지위를 인정하지 않는 것으로 해석하였습니다.

 

그러나 참고 판결에서는, 나머지 토지등소유자의 조합원 지위를 인정하였는데, 그 내용은 다음과 같습니다.

 

 

"먼저, 이 사건 조합원 자격 규정에 따라 나머지 토지등소유자의 조합원 지위 자체를 인정할 수 없게 되는지 살펴본다.

 

주택재개발조합은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 구 도시정비법이 정하는 바에 따라 관계 행정청으로부터 조합의 설립과 재개발사업의 시행에 관하여 인가를 받아 설립되는 법인인데(구 도시정비법 제2조, 제31조, 제35조, 제38조),

 

구 도시정비법은 재개발정비구역 내의 토지등소유자를 조합설립에 관한 동의 여부를 불문하고 당해 조합원으로 강제로 가입되도록 규정하고 있다(같은 법 제39조 제1항). 따라서 정비구역내 토지등을 소유한 자는 법령상 특별한 제한이 없는 한 당해 조합의 조합원에 해당한다고 보아야 한다.

 

 

그런데 구 도시정비법은 제39조 제2항 본문에서 "재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후

해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다"고 규정함으로써  '관리처분계획의 인가 후' 토지 등을 양수받은 자에 한하여 조합원 지위를 박탈하고 있을 뿐, '조합설립인가 후 관리처분계획의 인가 전'까지 정비구역 내 토지 등을 양수한 자의 경우에 조합원 지위를 박탈하는 규정은 두고 있지 않다.

 

나아가 정비구역 내 토지등소유자는 조합원으로서 정비사업을 위해 자신이 소유한 토지 등을 조합에 현물출자할 의무를 부담하고, 조합설립인가 이후에 토지등소유권을 양수한 자들 또한 현물출자 의무를 부담하는 것은 마찬가지인데,

 

구 도시정비법은 제39조 제3항에서 제2항 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우에 한하여 손실보상을 하도록 규정하고 있을 뿐, 제39조 제1항 제3호에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없다고 볼 경우에 관한 손실보상 규정은 따로 마련하고 있지도 않다.

 

[구 도시정비법은 제73조에서도 손실보상 규정을 두고 있으나, 이는 법 제72조에 따라 분양신청권이 있는 자가 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 하였으나 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등에 대한 손실보상의 절차·방법 등을 규정한 것으로, 법 제39조 제1항 제3호에 따라 애초부터 조합원의 자격을 취득할 수 없다고 볼 경우 위 규정에 따라 손실보상이 이루어질 수 있다고 보기는 어렵다.]

 

 

위와 같은 구 도시정비법의 규정 내용들을 모두 종합하여 보면, 이 사건 조합원 자격 규정(구 도시정비법 제39조 제1항 제3호)을 수인의 토지등소유자 중 대표조합원 1인 이외의 나머지 토지등소유자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고,

 

수인의 토지등소유자 전원이 조합원의 자격은 보유하되 수인을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적인 편의를 도모하고 있는 것이라고 해석함이 상당하다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결 등).

 

따라서 이 사건 조합원 자격 규정에 따라 조합원을 수인을 대표하는 1인으로 보는 경우에도 대표조합원 외 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다고 보아야 한다."

 

 

즉, 참고 판결에서는 법제처와 달리, 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위를 인정하였습니다. 다음으로는, 핵심적인 쟁점 이지요, 양수인들의 독자적인 분양신청권이 인정되는지 여부(조합원 입주권 취득 여부)에 대한 내용입니다. 아래 포스팅에 자세히 서술하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/33

(2편) 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 나머지 토지등 소유자의 독자적인 분양신청권 인정