주택재건축사업에서, 임차인들은 사업시행자로부터 영업손실보상을 받을 수 있을까(재개발과 재건축 차이점 등)?

재건축사업에서, 임차인들은 재건축조합으로부터 영업손실보상을 받을 수 있을까요? 재개발사업과 재건축사업은 (느낌적인 느낌으로) 비슷해 보이지만, 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 함)」에서는, 위 두 사업을 개념적으로 구분하고 있으며, 위 두 사업에 적용되는 규정 또한 달라, 사업 진행방식 역시 구분됩니다.

 

이번 포스팅에서는, ① 재개발사업과 재건축사업의 차이점에 대해 살펴본 후, ② 재건축사업에 있어 임차인은 영업손실보상을 받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 도시정비법상 재개발사업과 재건축사업의 차이점 2. 재건축사업구역 내 임차인은 재건축조합으로부터 영업손실보상을 받을 수 있을까? 3. 맺으며

 

[픽사베이_책상 위 커피잔_노트북]

 

1. 도시정비법상 재개발사업과 재건축사업의 차이점

 

재개발사업, 재건축사업은, 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 함)」에 규정되어 있습니다.

 

위 각 사업에 대한 도시정비법상 정의를 살펴보면, 재개발사업의 경우, "정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업(동법 제2조 제2호 '나'목)"이라고 규정되어 있고,

 

재건축사업의 경우, "정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업(동법 제2조 제2호 '다'목)"이라고 규정되어 있습니다. 즉, 도시정비법은, 정비기반시설이 열악한지 아니면 양호한 지 여부에 따라 위 두 사업을 구분하고 있지요.

 

그렇다면, "정비기반시설"이란 무엇일까요? 이 역시 도시정비법에 규정되어 있는데요, 쉽게 말해, 도로, 공원, 상하수도 등과 같이 원활한 교통, 쾌적한 주거 환경을 위해 주민의 생활에 필요한 시설들을 의미한다고 생각하면 됩니다.

 

 

도시정비법[법률 제18830호, 2022. 2. 3. 일부개정 된 것 ; 이하 같음] 제2조(정의)  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (중략) 4. "정비기반시설"이란 도로ㆍ상하수도ㆍ구거ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 제9호에 따른 공동구를 말한다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다. (후략)

 

이처럼, 도시정비법상 재건축사업은, ""정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선"할 목적으로 시행하는 것으로서, 정비기반시설이 열악한 지역에서 정비기반시설 설치를 통한 도시기능의 회복 등을 목적으로 하는 재개발사업에 비하여 그 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약합니다.

 

도시정비법은 각 사업에 있어, 공공성 및 공익성의 차이를 반영하여 사업시행의 방식을 달리 규정하고 있습니다. 가장 대표적인 예가 사업시행자와 토지등소유자 등의 협의가 성립하지 않을 경우의 해결방법이지요.

 

 

사업시행자와 토지등소유자 등이 협의가 성립하지 않을 경우, 재개발사업의 경우에는, 수용ㆍ사용 등의 공적 수단에 의해 이를 해결하는 반면, 재건축사업의 경우에는 매도청구권의 행사를 통한 사적 자치에 의해 해결하도록 도시정비법이 규정하고 있습니다.

 

나아가 재개발사업의 경우, 수용 보상금 산정이 개발이익을 배제한 수용 당시의 공시지가에 의하는데, 재건축사업의 경우에는, 매도청구권 행사의 기준인 '시가'는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미한다는 점이 차이 납니다.

 

위와 같은 재개발사업과 재건축사업의 차이점은, 사업시행자의 임차인에 대한 영업손실보상에 있어서도 이어지는데, 이에 대해서는 항을 달리하여 살펴보겠습니다.

 

※ 참고로, 재건축 사업에 있어서, 사업시행자는 매도청구권을 행사하는 방법으로 현금청산자들의 부동산을 취득합니다. 그렇다면, 사업시행자가 매도청구권을 행사한 이후 부동산이 처분되면 어떻게 될까요? 이에 대한 법률적 쟁점에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다!

 

https://easywayway.tistory.com/76

[판례 탐구] 재건축사업에 있어, 시행자가 매도청구권을 행사한 이후 부동산의 특정승계가 이루

 

 

2. 재건축사업구역 내 임차인은 재건축조합으로부터 영업손실보상을 받을 수 있을까?

 

 

이제 본 포스팅의 메인 주제로 들어왔습니다. 이와 관련하여, '사업구역 내 임차인의 영업손실보상'과 관련된 규정을 먼저 살펴보겠습니다.

 

도시정비법 제26조(재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자) ① 시장ㆍ군수 등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 제25조에도 불구하고 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.   1. 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한ㆍ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 (중략) 제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자) ① 시장ㆍ군수 등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 토지등소유자, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조 제12호에 따른 민관합동법인 또는 신탁업자로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 자(이하 "지정개발자"라 한다)를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.   1. 천재지변, 「재난 및 안전관리 기본법」 제27조 또는 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제23조에 따른 사용제한ㆍ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때 (중략) 제63조(토지 등의 수용 또는 사용) 사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 사업으로 한정한다)을 시행하기 위하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제3조에 따른 토지ㆍ물건 또는 그밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다. (중략) 제65조(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 준용) ① 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다. (중략) 제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 사업시행자의 동의를 받은 경우   2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우 (후략)

 

 

관련 규정들이 복잡하지만, 쉽게 설명드리겠습니다.

 

도시정비법에서는, 정비사업 시행자에게 정비구역 안에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법'이라 함)」에 의한 토지 등을 수용 또는 사용할 권한을 부여하면서(도시정비법 제63조),

 

재건축사업의 경우에는 다른 정비사업과 달리 천재지변 등 그 밖의 불가피한 사유로 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 인정되는 때(동법 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호)에 해당하는 사업에 한정하고 있습니다.

 

즉, 재건축사업의 경우에는, 위와 같은 긴급한 사유가 인정되지 않는 경우에는 토지보상법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 사업시행자에게 부여되지 않는 것이지요.

 

나아가도시정비법 제81조 제1항 단서 규정은, 동법 제65조에 따라 사업시행자에게 토지보상법상 정비구역 안의 토지 등을 수용 또는 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용되므로, 그 권한이 부여되지 않은 재건축사업에는 적용될 수 없습니다.

 

 

이처럼, 사업시행자인 재건축조합에게는, 토지보상법상 수용 또는 사용 권한이 부여되어 있지 않으므로, 위 재건축조합은 사업구역 내 임차인들에게 영업손실보상 의무가 없습니다(즉, 임차인들은 위 재건축조합으로부터 영업손실보상을 받을 수 없습니다!! ; 대법원 또한 같은 취지로 판시한 바 있습니다).

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 재개발사업과 재건축사업의 차이점에 대해 살펴본 후, 재건축사업 구역 내 임차인의 영업손실보상 여부에 대해서 자세히 살펴보았습니다(결론은, 재건축사업에 있어, 임차인은 영업손실보상을 받지 못한다!!).

 

언뜻 보면, 재개발사업과 재건축사업이 비슷해 보이지만, 도시정비법상 정의 및 그 구체적 규율의 내용이 상당히 차이 나는 것을 알 수 있었지요. 

 

기타, 재개발 재건축 아파트 소유권이전등기 지연에 따른 손해배상책임 인정 여부에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주시기 바랍니다!

 

https://easywayway.tistory.com/65

[판례 탐구] 재개발·재건축 아파트, 소유권이전등기 지연에 따른 손해배상책임 인정 여부(feat.