[판례 탐구] 재개발·재건축 아파트, 소유권이전등기 지연에 따른 손해배상책임 인정 여부(feat. 대지권이전등기 의무 지체책임 등)

이번 포스팅에서는, 재개발·재건축 아파트, 소유권이전등기 지연에 따른 손해배상책임 인정 여부에 대해 매우 자세히 살펴보겠습니다. 관련 문제로 고생하시는 분들은 본 포스팅을 끝까지 정독해 주시고, 해당 쟁점을 숙지하신 후 변호사와 상담하시기를 바랍니다.

 

 

1. 분양받아 입주하였는데도 소유권이전등기를 경료받지 못했다!

 

  A 씨는 재개발 아파트를 분양 받았습니다. 그런데 재개발 조합은 조합원 추가 분담금 등과 관련된 관리처분변경 총회가 계속 부결되자, A를 포함한 일반 수분양자들에게 소유권이전등기를 경료해주지 못하고 있는 상황입니다. A 씨는 사정상, 분양받은 아파트에 세입자를 받으려고 하는데, 자신의 명의로 소유권이전이 되어 있지 않다 보니 세입자를 구하기가 어려운 상황에 처하게 되었습니다. A 씨는 등기절차 지연으로 인해 손해가 발생하였다고 주장하며, 재개발 조합을 상대로 손해배상 청구 소송을 진행하려고 합니다. A 씨의 청구는 인용될 수 있을까요?

 

 

  A 씨와 같은 일반 분양자가 분양 대금을 완납하였으나, 등기 이전이 지연됨에 따라 발생한 손해에 대해 배상청구를 하는 경우 인용될 수 있을까요? 비교적 최근에 선고된, 대법원 2021. 5. 27. 선고 2017다230963 판결(이하 '대상 판결'이라 함)과 함께 살펴보겠습니다. 대상 판결의 법리가 A 씨 사례에도 적용될 수 있으니, 본 포스팅 내용을 자세히 읽어봐주시기 바랍니다.

 

 

픽사베이-집-부동산

 

 

2. 대상 판결 사안 정리

  

  먼저, 대상 판결 사안을 정리하겠습니다.

 

 

  '갑' 주식회사, '을' 주식회사, '병' 주식회사(이하 '이 사건 각 주식회사'라고 합니다)는 2006. 12. 28. '한국토지주택공사'로부터 택지개발사업이 진행 중이던 이 사건 대지를 매수하여, 그 지상에 12개 동 958세대 규모의 이 사건 아파트 신축·분양사업을 시행하였습니다. 이때, 이 사건 각 주식회사의 지분 비율은, 갑은 62.97/100, 을은 20.81/100, 병은 16.22/100입니다.

 

  이 사건 각 주식회사는 2007년경부터 수분양자별로 분양한 아파트에 관하여 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 함)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

● 분양대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 피고들이 지정한 입주예정일인 2010. 6.까지 지급하여야 한다(전문 제2항, 제1조 제5항) ● 갑, 을, 병은 건물 준공일부터 60일 이내에 소유권보존등기를 해야 한다(제8조 제1항). ● 수분양자는 공급대금과 그 밖의 납부액을 완납하고 갑, 을, 병의 소유권보존등기가 완료되는 날부터 60일 이내에 수분양자의 비용으로 소유권이전등기를 해야 한다(제8조 제3항) ● 천재지변이나 법령개정, 행정명령 및 처분 등 수분양자와 갑, 을, 병에게 책임 없는 사유로 소유권보존등기 등 이전절차가 지연될 경우 수분양자는 이의를 제기하지 않는다(제8조 제4항).

 

  이 사건 각 주식회사는 이 사건 아파트를 완공하여, 2010. 7. 30. 전유부분 전체에 관해 지분 비율에 따라 소유권보존등기를 하고, 2010. 8. 18.경부터 2011. 1. 19.경까지 이 사건 각 주식회사와 분양계약을 체결한 일반 수분양자들에게 해당 아파트의 전유부분에 관해 소유권이전등기를 해주었습니다.

 

 

  한국토지주택공사는 2012. 8. 31. 이 사건 대지에 관하여 소유권보존등기를 한 다음, 2012. 10. 30. 을과 병에게 2006. 12. 28.자 매매를 원인으로 하여 지분 비율에 따른 소유권이전등기를 해주었으나, 갑에는 소유권이전등기를 해주지 않았습니다. 그리고 이 사건 각 주식회사는 일반 분양자들에게 대지권이전등기를 계속해주지 않은 상태입니다.

 

  대상 판결의 쟁점은, ① 이 사건 각 주식회사가 일반 분양자들에게 해당 아파트에 관한 대지권이전등기를 해줄 의무가 이행지체에 빠지는 시기는 언제인지, ② 이러한 이행지체를 이유로 일반 분양자들이 손해배상청구를 할 수 있는지 여부입니다.

 

 

3. 대지권이전등기의무의 이행기

 

  대지권이전등기의무의 이행기와 관련하여, 2심 법원과 대법원의 판단이 달랐습니다. 2심 법원에서는, 이 사건 분양계약에서는 대지권이전등기의무에 관해 이행기의 기준조차 정하지 않고 있으므로, 이 사건 각 주식회사의 대지권이전등기의무는 이행기의 정함이 없는 채무에 해당한다고 판단하였습니다. '이행기의 정함이 없는 채무'에 해당하게 되면, 채무자는 채권자로부터 이행청구를 받은 때로부터 지체 책임을 부담하게 되는 것이지요. 달리 말하면, 채권자의 이행청구가 없으면, 채무자는 지체 책임을 부담하지 않는 것입니다. 그래서 2심 법원에서는, 피고들(이 사건 각 주식회사)이 원고들(일반 분양자)의 손해배상청구를 받은 그 다음날인 2015. 9. 9.에 이행지체에 빠진다고 판단하였습니다.

 

 

  이에 반해, 대법원에서는, 대지권이전등기의무의 기행기를 불확정기한으로 판단하였습니다. '불확정기한'이라는 것은, 어떤 사실이 발생할 것이 확정되어 있으나, 언제 발생할 것인지는 확정되지 않은 것을 의미합니다. 이를테면, 기한을 B의 사망한 때로 정하는 경우, 이는 불확정기한에 해당하는 것이지요(후술하는 것처럼, 대법원에서는 2012. 10. 30. 무렵에 피고들이 이행지체에 빠진다고 판단하였습니다).

 

 

  2심 법원과 대법원의 판단이 달라진 이유는, 이 사건 분양계약의 내용을 다르게 해석하였기 때문입니다. 대법원이 대지권이전등기의무의 이행기를 불확정기한으로 판단한 이유는 다음과 같습니다.

 

  첫번 째 이유는, ① 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 구분소유자의 대지사용권은 전유 부분의 처분에 따른다고 규정되어 있는 점, ② 거래관행 등을 비추어 볼 때, 수분양자가 분양계약 당시에 전유부분과 대지권의 이행기가 따로 있다고 예상하기 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 이 사건 분양계약에서 정하고 있는 이 사건 각 주식회사의 소유권이전등기 관련 의무는 전유부분 뿐만아니라 대지권을 포함한 해당 아파트 건물 전체를 대상으로 해석하는 것이 타당하다는 것입니다.

 

"「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다."라고 정하여 전유부분과 대지권의 일체성을 명시하고 있다. 거래관행이나 사회통념에 비추어, 수분양자가 분양계약 당시에 전유부분과 대지권의 이행기가 따로 있다고 예상하기 어렵다. 기록에 따르면, 이 사건 분양계약서에는 분양목적물로 전유부분과 그 대지권이 포함된 해당 아파트 건물 전체가 표시되어 있고, 전유부분과 대지권을 별도로 취급하는 규정이 없음을 알 수 있다.   이 사건 분양계약의 체결 경위와 동기, 당사자들의 진정한 의사, 당사자들이 계약을 통해 달성하려는 목적 등을 종합하면 이 사건 분양계약에서 정하고 있는 피고들의 소유권이전등기 관련 의무는 원심판결과 같이 전유부분만을 대상으로 하는 것이 아니라 대지권을 포함한 해당 아파트 건물 전체를 대상으로 한다고 보아야 한다."

 

 

  두번 째 이유는, 이 사건 분양계약 제8조 제3항은, 수분양자뿐만 아니라 분양자인 이 사건 각 주식회사에 대해서도 해당 아파트에 관한 대지권을 확보하는 등 수분양자가 해당 아파트 건물 전체에 관하여 완전한 소유권이전등기를 이전 받을 수 있도록 준비를 마칠 의무를 지우는 것으로 해석할 수 있고, 그 이행기는 불확정기한으로 하는 합의가 담긴 조항으로 보아야 타당하다는 것입니다.

 

"이 사건 분양계약 제8조 제3항의 문언만 보면 소유권이전등기에 관한 의무를 수분양자에게만 부담시키는 것으로 보이나, 이는 분양자인 피고들이 먼저 수분양자가 소유권이전등기를 할 수 있도록 만반의 준비를 갖추고 있다는 것을 당연한 전제로 한다. 따라서 위 조항은 수분양자뿐만 아니라 분양자인 피고들에 대해서도 해당 아파트에 관한 대지권을 확보하는 등 수분양자가 해당 아파트 건물 전체에 관하여 완전한 소유권이전등기를 이전받을 수 있도록 준비를 마칠 의무를 지우면서 이행기의 기준을 정하되, 다만 이행기는 확정기한이 아니라 불확정기한으로 하는 합의가 담긴 조항으로 보아야 한다. 그리고 이행기는 건설공사의 진척상황과 사회경제적 상황에 비추어 분양대금을 다 내고 분양자가 건물을 준공한 날부터 수분양자가 완전한 소유권이전등기를 이전받는 데 들 것으로 예상할 수 있는 합리적인 기간이 지난 때 도래한다."

 

 

  대법원은, 이 사건 각 주식회사가 일반 분양자들에게 대지권등기를 포함하여 완전한 소유권이전등기를 이전하거나 또는 그 이전 준비를 마칠 의무는 늦어도 한국토지주택공사가 일부 이 사건 각 주식회사에게 이 사건 아파트의 대지에 관한 소유권이전등기를 한 시점인 2012. 10. 30. 무렵에는 이행기가 되었다고 판단하였습니다.

 

 

4. 분양자의 손해배상책임 인정 여부

  

  부동산매매에서 매도인은 매수인에게 부동산에 관한 소유권을 행사할 수 있도록 소유권이전등기를 하고 부동산을 인도할 의무를 부담합니다. 부동산이 다른 살마의 소유에 속한 경우에는, 매도인은 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전하여야 하며(민법 제569조), 매도인이 이러한 의무를 이행하지 못하면 민법 제390조에 따라 매수인에게 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담합니다.

 

 

  한편, 민법 제393조 제1항은, "채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다."라고 정하고 있고, 제2항은, "특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다."라고 정하고 있습니다. 제1항의 통상 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회 일반의 거래 관념 또는 사회 일반의 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적·구체적 사정에 따른 손해를 말합니다.

 

 

  대법원은, "분양받은 아파트에 관하여 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연되었다면 수분양자에게는 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생하였다고 볼 수 있다."고 판시하였습니다. 그리고, "주위 부동산들의 거래상황 등에 비추어 볼 때 등기절차가 이행되지 않아 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상 손해가 발생하였다고 할 것이고, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 보아야 한다. 이러한 법리는 분양된 아파트에 관하여 전유부분에 대한 소유권이전등기절차만을 이행하고 그에 관한 대지권이전등기의 이행을 장기간 지연한 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다."고 대법원은 판시하였습니다.

 

  즉, 일반 분양자들은 분양받은 아파트에 관하여, 소유권이전등기(또는 대지권이전등기) 절차의 이행이 지연됨에 따른 손해배상 청구를 할 수 있으며, 분양자는 이에 대한 손해배상책임을 부담한다는 것입니다.

 

 

5. 맺으며

  

  이상과 같이, 재개발·재건축 아파트, 소유권이전등기 지연에 따른 손해배상책임 인정 여부에 대해 자세히 살펴보았습니다. 전술한 것처럼, 수분양자들은 소유권이전등기 또는 대지권이전등기 절차의 이행이 지연됨에 따른 손해배상 청구를 할 수 있으며, 분양자는 이에 대해 손해배상책임을 부담하게 됩니다.

 

  중요한 것은, 손해배상액이 될텐데요, 이를 산정하기 위해서는, 소유권 또는 대지권 이전등기가 지연된 기간, 지연된 원인 등을 검토한 뒤, 분양 대금을 기준으로 배상액은 얼마나 받을 수 있는지 등을 변호사와 상담하여 소송을 진행하는 것이 좋을 것으로 보입니다. 기타, 재개발 사업 등과 관련된 쟁점에 대해, 도움이 되는 포스팅을 아래에 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/80

재개발사업구역 내 미사용승인 건물 소유자는 분양권을 받을 수 있을까?

 

https://easywayway.tistory.com/103

구 도시 및 주거환경정비법 제24조 제5항 단서, 조합원 '직접 출석'에 대리인이 출석하여 의결권