[판례 탐구] 1조합원 1점포 분양하기로 한 관리처분계획, 위법한가?

주택과 달리, 상가의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다)」상 분양우선순위 외에 분양설계방법에 대해 구체적으로 규정된 것이 없습니다. 이에 따라 조합은 비교적 자유롭게 분양설계 방법을 관리처분계획에서 정할 수 있는데요, 그렇다면, 1조합원 1점포 원칙을 규정하면서 조합원분양 후 남는 점포에 대하여 그 전부를 일반인들에게 분양하는 관리처분계획은 적법할까요 아니면 위법할까요?

 

이번 포스팅에서는, 예외규정 없이 1조합원 1점포 원칙을 일률적으로 적용하는 관리처분계획의 위법성 여부(부산고등법원 2019누2**** 판결 ; 이하 '대상 판결'이라 함)에 대해 살펴보겠습니다!

 

<목  차> 1. 예외규정 없는 1조합원 1점포 원칙 판례, 사실관계 정리 2. 재개발 상가 입주권 분쟁, 원고와 피고의 주장 정리 3. 재개발 상가 입주권 소송, 법원의 판단 4. 맺으며

 

1. 예외규정 없는 1조합원 1점포 원칙 판례, 사실관계 정리

재개발 사건은, 반드시 재개발 전문 변호사 또는 부동산 전문 변호사와 상담 후 진행하시길 바랍니다.

 

 

대상 판결에 대한 사실관계를 정리하면, 아래와 같습니다.

 

0 피고 조합은 부산 남구 C 일원에서 주택재개발정비사업(이하 '이 사건 정비사업'이라 함)을 시행하기 위하여 설립되었습니다. 0 원고는 부동산 매매/임대업 등을 목적으로 하는 법인으로서, 이 사건 정비사업구역 내에 근린생활시설과 주택을 소유하고 있는 피고 조합의 조합원입니다. 0 피고 조합은 2017. 7. 12.경 조합원들을 상대로 하여, 이 사건 정비사업으로 신축될 공동주택과 근린생활시설에 관한 분양공고를 하면서 분양신청 안내책자를 조합원들에게 발송하였습니다. 0 위 안내책자의 내용을 정리하면, '근린생황시설 분양에 관한 조합원 분양의 순위 및 자격은 구 부상광역시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 '구 부산시 도시정비조례'라고 함) 제24조를 따르고, 그 순위에 따라 조합원 분양을 한 후 남는 근린생활시설은 일반 분양을 하며, 동순위의 경우에는 구 부산시 도시정비조례 제26조 제3호를 준용하여 권리가액순으로 분양한다'입니다. 0 원고는 2017. 9. 13.경 공동주택에 관하여는 분양신청을 하지 않고 근린생활시설에 대하여만 분양신청을 하였습니다.

 

 

0 한편, 피고 조합의 조합원들의 종전자산 평가를 위하여 실시된 감정평가에서, 원고 소유의 각 부동산 및 그 지장물의 가액은 약 44억 원으로 평가되었습니다(이하, 위 평가액을 '원고의 종전자산 가액'이라 합니다). 0 이어, 피고 조합은, "근린생활시설의 호수결정은 부산시 조례의 순위별 신청에 따라 1개의 호수를 지정하며, 순위별 경합이 있는 경우 종전가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다) 순으로 호수를 지정한다."라는 내용의 관리처분계획(이하 '이 사건 관리처분계획'이라 함)을 수립하였습니다. 0 피고 조합은 2018. 10.경 원고에게, 분양금액 약 4억 3,300만 원의 상가 1점포를 분양하며 원고의 종전자산 가액에 비례율(104%)을 곱한 권리가액(약 45억 원)에서 위 분양금액을 차감한 나머지 약 41억 원을 현금청산한다는 내용이 담긴 '개인별 조합원의 분담금 내역'을 통지하였습니다. 0 부산광역시 남구청장은 2019. 4. 1. 이 사건 관리처분계획을 인가하고 이를 고시하였습니다.

  

위 사실관계에서처럼, 원고는 부동산 매매/임대업 등을 목적으로 하는 법인이기에, 공동주택에 대해서는 분양신청을 하지 않고 근린생활시설(재개발 상가)에 대해서만 분양신청을 한 것으로 보입니다.

 

 

그런데, 원고 입장에서 뭔가 억울한 사정이 보이는 것 같습니다. 이를 구체적으로 살펴보면, 원고의 종전자산 가액이 약 44억 원이나 됨에도 불구하고, 원고는, 분양금액 4억 3,300만 원의 상가 1점포만 분양받고, 나머지 약 41억 원이 현금청산되었습니다.

 

위 종전자산 가액을 고려해 볼 때, 여러 상가 점포들을 분양 받을 수 있었을 거 같은데 말이죠. 바로 이 지점이 쟁점이 되는 부분입니다. 원고와 피고의 주장을 살펴보면서 쟁점 사항에 대해 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

※참고로, 재개발 조합 총회 의사정족수, 의결정족수 등에 대한 구체적인 내용을 알고싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/44

재개발·재건축 조합총회, 의사정족수, 의결정족수 등 도시 및 주거환경정비법 등 관련 규정 개

 

 

2. 재개발 상가 입주권 분쟁, 원고와 피고의 주장 정리

재개발 상가 입주권 분쟁, 반드시 부동산 전문 변호사와 상담 후 진행하시길 바랍니다.

 

 

재개발 상가 분쟁 소송 관련, 원고의 주된 주장을 정리하면, 다음과 같습니다. 

 

'도시정비법은 주택의 경우에 원칙적으로 1주택만을 공급하도록 정하고 있는 반면, 상가에 관하여는 아무런 제한 규정을 두고 있지 않다.

 

따라서 상가의 경우에는 분양 상가의 변적이나 개수를 정할 때 조합원들의 권리가액(종전자산 가액)에 비례하도록 하여 조합원들의 재산권을 보호하고 조합원들 사이의 평등을 도모할 필요가 있는데,

 

이 사건 관리처분계획은 조합원의 권리가액과 무관하게 일률적으로 1점포씩만을 분양하도록 하고, 조합원 분양 후 남는 근린생활시설은 그 전부를 일반인들에게 분양하도록 정하고 있다. 

 

 

그런데, 원고의 권리가액은 다른 상가분양상가 분양 조합원들의 평균 권리가액보다 약 10배 이상 많고, 분양 대상 상가가 54개인 반면, 조합원들 중 최초 상가 분양을 신청한 자가 46명에 불과하여 조합원분양 후에도 남는 상가가 다수 있었으므로,

 

피고로서는 원고의 종전자산 가액에 비례하여 상가를 배정하여야 하며, 설령 그렇지 않다 하더라도 1조합원 1점포 원칙에 따른 조합원분양 후에 남는 상가에 대하여는 종전자산 가액이 다액인 원고에게 추가로 배정될 수 있도록 근린생활시설 배정방법을 정하였어야 한다. 

 

그러나 피고은 조합원에게 상가 분양 시 조합원의 권리가액과 무관하게 1점포만을 분양하도록 하고, 조합원분양 후 남는 상가는 그 전부를 일반인들에게 분양하도록 함으로써 원고의 경우와 같이 종전자산 가액이 월등히 많은 조합원에게 추가로 배정받을 기회를 봉쇄하는 취지로 근린생활시설 배정방법을 정하였으니,

 

이 사건 관리처분계획 중 근린생활시설 배정방법에 관한 부분은 도시정비법 제76조 제1항 제1호에 반하여 원고의 권리를 중대하게 제한하고 형평의 원칙에도 반한다.'

 

 

도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.   1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적 · 이용상황 · 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다. (후략)

 

이에 관하여, 피고는, '공익사업으로서의 주택재개발정비사업의 특성과 투기수요를 차단하고 국민 주거안정을 확보하려는 도시정비법의 입법취지에 비추어 볼 때, 1조합원 1점포의 원칙이 조합원의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이라거나 다른 조합원과의 관계에서 형평의 원칙에 반하는 것이라고 볼 수 없다.'고 주장하였습니다.

 

원고와 피고의 위 주장에 대해, 법원은 어떻게 판단하였을까요?

 

 

 

3. 재개발 상가 입주권 소송, 법원의 판단

 

결론부터 말씀드리면, 법원은, 조합원들의 종전자산 가액을 고려함 없이 1조합원 1점포 원칙을 고수하고, 또한, 조합원분양 후 남는 상가에 대하여 종전자산 가액 잔여분이 많은 조합원들에게 추가로 분양받을 기회를 봉쇄하는 것을 내용으로 한 이 사건 관리처분계획은 도시정비법 제76조 제1항 제1호를 위반한 것으로서 위법하다고 판단하였습니다. 

 

세부적인 근거를 살펴보면, 다음과 같습니다.

 

"① 도시정비법 제76조 제1항 제1호는 관리처분계획의 수립기준으로, '종전의 토지 또는 건축물의 면적· 이용상황 · 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분될 것'을 규정하고 있다. 

 

② 도시정비법상 주택재개발정비사업을 시행함에는 대규모의 권리변동이 수반되고 기존 권리에 대한 침해 내지 제한이 불가피한 면이 있다. 그러나 그와 같은 기존 권리에 대한 불가피한 침해 내지 제한의 경우에도 개인의 재산권을 최대한 보호해야 한다는 요청은 지켜져야 한다.

 

 

③ 이 사건에 있어, 원고의 종전 자산 가액은 약 44억 원임에 반하여, 원고가 이 사건 관리처분계획을 통해 분양받은 상가 1점포의 분양금액은 약 4억 3,300만 원으로 위 종전자산 가액 내지 그 권리가액의 10%에도 미치지 못하는 현저하게 과소한 금액이다.

 

원고가 차액 상당을 현금으로 청산받는다고 하여도 신축될 상가 내지 공동주택을 분양받는 것과 현금을 지급받는 것에 아무런 차이가 없다고 보는 것은 부당할 뿐만 아니라 종전자산 가액에 합리적으로 비례하는 수준의 상가를 분양받을 수 있으리라고 예상한 원고의 기대권을 침해하는 것으로 부당하다 하지 않을 수 없다.

 

④ 더군다나, 원고의 경우를 상가를 분양받은 다른 조합원들과 비교해 보면, 원고의 종전자산 가액이 최고가임은 물론 다른 조합원들의 평균 종전자산 가액보다 약 10배 정도 크고, 심지어 상당수의 조합원들은 이미 공동주택을 1채 이상 분양받아 상가를 분양받는데 필요한 종전 권리가액이 부족한 경우('-'인 경우)까지 존재한다.

 

종전자산가액이 44억 원에 이르는 원고와 그 가액이 부족한 조합원이 동일하게 단 1개의 점포씩을 분양받는다는 것은 원고가 공동주택 분양신청을 하지 아니한 점을 감안한다 하더라도 원고가 수인하여야 할 '다소간의 불균형'의 정도를 넘어서는 것이라고 보지 않을 수 없다.

 

 

⑤ 도시정비법 제76조는 관리처분계획에 관하여 주택의 경우에만 1주택 공급의 원칙을 정하고 있을 뿐 상가에 관하여는 아무런 제한을 두지 않고 있으며, 구 부산시 도시정비조례에도 상가에 관한 조합원 분양의 자격과 순위에 대하여만 규정하고 있을 뿐 각 조합원이 분양받을 수 있는 상가의 면적이나 개수에 관하여는 아무런 제한을 두고 있지 않다.

 

⑥ 1조합원 1점포의 원칙이 그 자체로 도시정비법 제76조 제1항 제1호를 위반한다거나 조합원의 재산권을 침해하는 것이라고 볼 수는 없으나

 

이 사건 관리처분계획과 같이 1조합원 1점포의 원칙의 일률적인 적용으로 인하여 권리를 제한받는 조합원을 위한 어떠한 예외규정도 두고 있지 않다면 그러한 규정의 미비는 1조합원 1점포의 원칙의 일률적 적용과 함께 조합원의 재산권을 심각하게 제한하는 결과를 초래할 수 있다.

 

⑦ 아울러, 이 사건 관리처분계획의 근린생활시설 배정방법은 1조합원 1점포의 원칙을 고수하면서 조합원분양 후에 남는 상가에 대하여는 그 전부를 일반인들에게 분양하도록 함으로써 원고의 경우처럼 1조합원 1점포의 원칙에 따른 조합원분양 후의 종전자산 가액 잔여분이 현저하게 많은 조합원들에게 조합원분양 후에 남는 상가에 대한 추가 분양의 기회를 봉쇄하고 있는바, 그와 같은 배정방법은 도시정비법 제76조 제1항 제1호의 취지에 위반되는 것이라 하지 않을 수 없다."

 

 

4. 맺으며

 

대상 판결에서처럼, 1조합원 1점포 원칙 자체는 위법한 것이라고 볼 수는 없습니다. 다만, 어떠한 예외규정도 없이 위 원칙을 일률적으로 적용하는 것은 도시정비법 제76조 제1항 제1호의 취지에 위반된다는 것이지요. 1조합원 1점포 원칙과 관련된 판단으로서, 주목할 만한 판결이라 사료됩니다.

 

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