재개발사업구역 내 미사용승인 건물 소유자는 분양권을 받을 수 있을까?

이번 포스팅에서는, 재개발사업구역 내 미사용승인 건물 소유자는 분양권을 받을 수 있는지 여부에 대해 살펴보고자 합니다.

 

즉, 관련 법령에 따라 건축허가 등을 받았으나, 사용승인 또는 준공인가 등을 받지 못한 건축물 소유자에게 분양권이 있는 조합원 지위를 인정할 수 있는지 여부가 쟁점이 되는 것이지요.

 

재개발조합 정관에는, 위와 같이, 미사용승인 건축물 소유자에 대한 조합원 자격 인정과 관련하여 규정되어 있지 않은 경우가 많아 문제가 되고 있습니다.

 

이전 포스팅에서는, 재개발조합 정관 등에서, 일정한 요건을 충족하는 무허가건축물 소유자에게 분양권이 있는 조합원 지위를 인정하고 있다는 점에 대해 살펴보았습니다.

 

그렇다면, 건축허가를 받은 미사용승인건축물의 경우에도, 해석상, 조합원지위를 인정해야 될 것으로 보이는데, 이에 대한 법원의 판단은 무엇인지 서울행정법원 2018구합78*** 판결(이하 '대상 판결'이라 함)을 통해 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 미사용승인건축물 조합원 관련, 대상판결 사실관계 정리 2. 재개발 소송, 원고 E, D의 주장 및 피고 재개발조합의 주장 정리 3. 피고 조합의 정관상 미사용승인건축물의 구분소유자들에 대해 개별적인 분양권이 인정되는지 여부 4. 맺으며

 

노트북-탐구-판례

 

1. 미사용승인건축물 조합원 관련, 대상판결 사실관계 정리

재개발 또는 부동산 전문 변호사 와 반드시 상담 후 진행하시길 바랍니다.

 

 

구체적인 법리를 살펴보기에 앞서, 대상판결의 사실관계에 대해 먼저 정리하고자 합니다. 시간 순으로, 주요 사실들을 정리하면 다음과 같습니다.

 

0 정 씨는 2003. 1. 13. 은평구청장에게, 이 사건 정비구역 내 다세대주택(이하 '이 사건 다세대주택'이라 함)의 신축에 관한 건축허가를 신청하였고, 은평구청장은 2003. 1. 16. 이 사건 다세대주택의 신축을 허가하였습니다(그러나 사용승인은 받지 못함).

0 서울 은평구 G 일대(이하, '이 사건 정비구역'이라 함)에 관하여, 2004. 6. 25.경 도시 및 주거환경정비 기본계획이 수립되었습니다(서울특별시 고시 Q).

0 이 사건 다세대주택은 2007. 7. 12. 강제경매개시결정으로 각 개별 세대에 관한 구분소유의 소유권보존등기가 경료되었습니다. 그리고 E와 D는 2008년경 정 씨로부터, 이 사건 다세대주택 중 I호, K호에 대하여 각 소유권을 취득하였습니다.

0 2009. 5. 7.경, 이 사건 정비구역에 관하여 정비구역지정고시가 되었습니다(서울특별시 고시 R). 0 2011. 12. 1.경, F구역주택재개발정비사업조합(이하 '재개발조합'이라 함)은 은평구청장으로부터 조합설립인가를 받았습니다. 0 재개발조합은 2017. 1. 26. 사업시행인가를 받았습니다.

 

 

이 사건 다세대주택의 구분소유자인 E와 D는, 2018. 1. 31.부터 2018. 3. 30.까지 사이의 분양신청기간에, 재개발조합에게 각각 개별적인 분양신청을 하였습니다.

 

그러나 재개발조합은, '이 사건 다세대주택이 미사용승인건축물로서 적법한 허가 건축물이 아니므로, E와 D는 이 사건 다세대주택의 구분소유자로서 개별적인 분양권을 인정받을 수는 없고, 이 사건 다세대주택의 부지를 수인이 소유하고 잇는 경우에 해당하므로 공동으로 1주택만을 분양받을 수 있다'는 취지로 E와 D에게 통지하였습니다.

 

이에, E와 D는 재개발조합을 상대로 하여, 조합원지위확인을 구하는 소송을 제기하였던 것이지요. 

 

 

2. 재개발 소송, 원고 E, D의 주장 및 피고 재개발조합의 주장 정리

※부동산 재개발 소송, 반드시 부동산 전문 변호사를 선임하여 진행하시길 바랍니다.

 

 

먼저, 원고 E, D의 주장을 정리하면, '① 피고 재개발조합(이하 '피고 조합'이라 함)의 정관은 무허가건축물의 소유자를 조합원으로 인정한다고 규정하고, 기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 소유한 자를 이 사건 정비사업으로 신축되는 공동주택의 분양대상자로 한다고 규정하고 있다.

 

② 위와 같이, 피고 조합이 무허가건축물의 소유자에 대하여도 분양자격을 부여하고 있는 이상, 적법하게 건축허가를 받아 신축된 후 주거용으로 사용되고 있는 이 사건 다세대주택이 건축법상 사용승인을 받지 못하였다는 이유만으로 그 구분소유자들인 원고들을 각각 단독 분양대상자로 인정하지 않는 것은 형평에 반한다.'입니다.

 

서두에서 말씀드린 것처럼, 정관 해석상, 미사용승인 건축물 소유자 역시 분양권이 있는 조합원 지위에 있다고 주장하는 것이지요.

 

 

이에 대하여, 피고 조합은, '① 건축법은, 건축주가 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다고 규정하고 있고(제22조), ② 이를 위반한 경우 형사처벌의 대상으로 규정하고 있는 점(제110조),

 

③ 이 사건 다세대주택이 건축허가를 받을 당시의 설계도서대로 시공되었는지 여부를 확인할 수 없는 점, ④ 피고 조합의 정관이 미사용승인건축물의 소유자들에 대하여 개별적인 분양권을 부여한다는 명시적인 규정을 두고 있지 않은 점,

 

⑤ 원고들이 이 사건 다세대주택을 사실상 주거 목적으로 사용하였는지 여부가 확인되지 않는 점 등을 종합하여 볼 때, 미사용승인 건축물인 이 사건 다세대주택의 구분소유자들인 원고들에 대하여는 개별적인 분양권이 부여될 수 없다.'라고 주장하고 있습니다.

 

즉, 피고 조합은, 미사용승인건축물은 건축법에 위반되는 건축물이며, 나아가 피고 조합의 정관에 미사용승인 건축물의 소유자에 대한 분양권 부여에 관한 규정이 없으므로, 개별적인 분양권을 부여할 수 없다는 것입니다. 재개발 부동산 소송, 원고들 및 피고의 위 각 주장에 대하여, 법원은 어떻게 판단하였을까요?

 

 

 

 

3. 피고 조합의 정관상 미사용승인건축물의 구분소유자들에 대해 개별적인 분양권이 인정되는지 여부

 

결론부터 말씀드리면, 법원은 원고들의 주장을 받아들였습니다. 즉, 원고 E와 D는 분양권을 취득할 수 있게 되었지요. 대상 판결에서 설시 된 법리에 대해 아래에서 자세히 살펴보겠습니다(원고 측 변호사가 설득력 있는 주장을 하였지요. 부동산 재개발 소송, 꼭 부동산 전문 변호사를 선임하여 진행하시길 바랍니다).

 

 

"(1) 주택재개발정비사업에 있어 조합원의 자격이 있는 토지등소유자란 '정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자'로서 여기서 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이나,

 

조합은 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내의 무허가건축물 소유자에게 조합원의 자격을 부여하도록 정관으로 정할 수 있다(대법원 1999. 7. 27. 선고 97누4975 판결 등 참조).

 

 

(2) 피고 조합의 정관 제9조 제1항은 "조합원은 사업시행구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 한다."고 규정하고, 제2항은 "제1항의 규정에 의한 소유권, 지상권 등의 권리는 민법에서 규정한 권리를 말한다.

 

다만, 건축물이 무허가인 경우에는 법에 의하여 제정된 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례에서 정하는 기존무허가 건축물(조례 제2조 제1호 마.목의 경우를 포함한다)로서 자기 소유임을 입증하는 경우에 한하여 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정한다."고 규정하며,

 

제48조 제1항 제1호는 "주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 소유자로 한다."고 규정하면서,

 

제1호에서 "종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 잇는 건축물을 포함한다)을 소유한 자"라고 규정하고 있는 사실이 인정된다.

 

 

(3) 앞서 본 바와 같이, 주택재개발정비사업조합은 각자의 필요 등에 따라 정관으로 무허가건축물의 소유자에 대하여도 조합원의 자격을 부여하는 것으로 정할 수 있는데,

 

피고는 조합정관에서 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례에서 정하는 기존무허가 건축물의 소유자를 조합원으로 인정하고 있고, 기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 소유하고 잇는 조합원을 분양대상자로 인정하고 있는바,

 

위와 같이, 피고가 특정 무허가건축물의 소유자에 대하여도 조합원의 지위를 인정하고 분양권을 부여하고 있는 이상, 피고의 조합정관은 적법하게 건축허가를 받아 신축되었으나 사용승인을 받지 않은 미사용승인 건축물의 소유자에게 개별적인 분양권을 부여하는 것을 그 당연한 전제로 하고 있다고 판단되고,

 

이에 더하여 무허가건축물의 소유자에 대하여 분양권을 부여하면서 미사용승인 건축물의 소유자에게 별도의 분양권을 부여하지 않을 합리적인 이유가 없는 점,

 

주택재개발정비사업에 있어 분양권은 조합원에게 부여되는 가장 본질적인 권리인바 관련 법령이나 정관 등에서 분양권을 부여하는 것을 명시적으로 제한하고 있지 않은 이상 이는 원칙적으로 조합원에게 부여되어야 하는 것이라고 해석함이 상당한 점 등을 더하여 볼 때, 

 

이 사건 정비구역 지정 당시 이미 건축허가를 받아 건축되어 있었던 미사용승인건축물이 관할 행정청으로부터 건축법 위반에 따른 철거명령 등을 받은 경우 등에 해당하지 않는다면 그 구분소유자들은 각자 토지등소유자로서 분양권이 있는 조합원에 해당한다고 보아야 하고, 피고가 주장하는 사정들만으로는 달리 볼 수 없다.

 

 

(4) 이 사건 다세대주택은 서울특별시장이 2009. 5. 7. 서울특별시 고시 R로 이 사건 정비구역을 지정하기 이전인 2003. 1. 16. 이미 건축허가를 받아 사실상 완공되었고, 강제경매개시결정에 따라 구분소유의 소유권보존등기가 경료되었던바,

 

원고 D, E는 피고에 대한 조합설립인가 이전부터 이 사건 다세대주택의 각 해당 세대의 구분소유자로서 단독으로 조합원의 지위에 있고, 따라서 각자 이 사건 정비사업으로 신축할 공동주택을 분양받을 수 있는 권리가 있다.

 

 

[이 사건 다세대주택의 개별 세대가 주택으로서 조합원 지위 부여의 근거가 되는 '건축물'에 해당하므로 그 각 구분소유자들인 위 원고들에게 각자 개별 조합원으로서 공동주택을 분양받을 권리가 인정되는 것이고,

 

위 원고들이 주거용으로 건축허가를 받은 이 사건 다세대주택을 사실상 주거용으로 사용하였는지 여부는 위 권리의 인정여부에 영향을 주지 않는다. 피고의 조합정관은 '무허가건축물'의 소유자에 대하여 분양권을 부여하기 위해서는 무허가건축물이 사실상 주거용으로 사용되고 있어야 한다고 규정하고 있을 뿐이다.]

 

 

4. 맺으며

 

대상판결의 핵심은, '(미사용승인건축물과 관련하여 조합원 자격에 대한 규정이 없는 경우) '무허가건축물' 소유자에게, 예외적으로 조합원 자격을 부여하고 있다면, 미사용승인 건축물 소유자에게 역시 조합원 자격이 인정된다고 해석하는 것이 타당하다'입니다.

 

그런데, 만약, 건축허가와 다르게 건축되어, 실질적으로 건축허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우에는 어떻게 될까요? 이에 대해서는 추후에 포스팅하도록 하겠습니다!

 

참고로, 재개발 구역 무허가건축물 입주권 받을 수 있는지 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/25

재개발 구역 내 무허가건축물, 입주권 받을 수 있을까?(feat. 뚜껑)

 

그리고 매우 뜨거웠던 이슈, 다물권자 조합원 입주권과 관련하여, 대법원 판결 내용과 그 스토리를 알고 싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/141

다물권자 조합설립인가 후 양도, 조합원 입주권 받을 수 있을까?(대법원 2020두36724 판결)