재개발·재건축 조합총회, 의사정족수, 의결정족수 등 도시 및 주거환경정비법 등 관련 규정 개관!

얼마 전, 지인과의 만남에서 재개발사업 관련 분쟁 이야기를 듣게 되었습니다. 지인은 모 재개발구역 조합원인데, 모 재개발조합은 A 건설사와 공사도급계약을 체결하였으나, 문제가 발생하여 '위 공사도급계약을 해지' 안건에 대해 총회 결의를 하였다고 합니다.

 

위 안건이 총회에서 가결되자 모 재개발조합은 A건설사에게 공사도급계약 해지를 통보를 하였는데, A건설사는 위 총회결의의 의사정족수, 의결정족수 등을 문제삼으며 현재 소송 중에 있다고 얘기해주었습니다.

 

이처럼, 재개발·재건축사업에 있어, 조합총회결의의 효력을 다투는 분쟁은 정말 비일비재합니다. 창립총회, 정비사업비의 사용 및 변경 안건, 지인이 얘기해준 시공자선정 안건 등 안건별로 조합 총회 의결정족수 등의 요건이 다른데요, 이번 포스팅에서는, 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다) 등 관련 규정을 개관하면서, 조합총회의 의사정족수 및 의결정족수 등 요건에 대해 살펴보고자 합니다.

 

[시공자 선정 안건 등 개별 안건에 대한 쟁점에 관하여는 추후에 포스팅하고자 합니다!]

 

 

표제-재개발-조합총회-의사정족수-의결정족수-정리

 

 

1. 조합총회 의사정족수

 

조합총회의 결의가 성립하려면, 일정한 수의 조합원이 출석하여 회의가 성립되어야 하는데, 이를 '의사정족수'라고 합니다. 의사정족수가 충족되지 않으면, 총회가 시작되지도 못하지요(그래서 총회 개의 요건이라고도 합니다). 그러면, 조합총회의 의사정족수는 어떻게 될까요?

 

 

도시정비법 규정을 살펴보면, 동법 제45조 제7항에, "총회의 의결방법 등에 필요한 사항은 정관으로 정한다"라고 규정되어 있어, 조합총회 의사정족수에 대해서는 별도 규정이 없습니다. 위 도시정비법 규정에 따라

재개발사업조합 표준정관 제22조(총회의 의결방법) 제1항을 살펴보면, "총회는 법, 이 정관에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 조합원 과반수 출석으로 개의하고 출석조합원의 과반수 찬성으로 의결한다." 라고 규정되어 있고, 동조 제3항을 살펴보면, "조합원은 서면 또는 제10조 제2항 각호에 해당하는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면행사하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 의한 출석으로 본다."라고 규정되어 있습니다.

 

 

즉, 위 표준정관 규정을 정리하면, 조합총회의 의사정족수는 "조합원 과반수 출석"이며, 이 때 "출석"에는

직접 참석하는 조합원 수 뿐만 아니라 서면결의서를 제출한 것도 포함됩니다(서면결의서와 관련된 쟁점도 중요한데, 이에 대해서는 추후에 포스팅하도록 하겠습니다).

 

 

2. 조합총회 의결정족수 등

 

의결정족수란, 회의에 출석한 조합원의 의결권 가운데 일정 수 이상의 찬성을 얻어야 하는 것을 의미합니다. 조합총회 의결정족수 등은 안건에 따라 그 요건이 다른데, 이하에서는, ① 일반 안건, ② 창립총회, 정비사업비의 사용 및 변경 안건, ③ 사업시행계획서의 작성 및 변경 / 관리처분계획의 수립 및 변경 ④ 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 사업시행계획(변경) / 관리처분계획(변경) 안건 ⑤ 시공자 선정의 안건 순으로 살펴보겠습니다.

 

 

가. 일반 안건

 

일반 안건(정관의 변경, 자금의 차입과 그 방법 등)의 경우, 조합총회 의결정족수는 "출석 조합원의 과반수 찬성"이며(서면결의서 포함), 조합원의 10% 이상이 총회에 직접 출석해야 합니다.

 

관련 규정을 살펴보면, 다음과 같습니다. 도시정비법 제45조 제3항에 의하면, "총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다."라고 규정되어 있고, 또한, 동조 제5항에 의하면, "조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다. 서면으로 의결권을 행사하는 경우에는 정족수를 산정할 때에 출석한 것으로 본다. (후략)"라고 규정되어 있으며, 동조 제6항 본문 규정에 의하면, "총회의 의결은 조합원의 100분의 10이상이 직접 출석하여야 한다."라고 규정되어 있습니다.

 

  

즉, 위 각 규정을 종합해 보면, 일반안건의 경우, 총회 의결정족수는 "출석 조합원 과반수 찬성(서면결의서 포함)"이며, 조합원의 10% 이상 직접 출석 요건을 충족시켜야 합니다.

 

[구 도시정비법상 '조합원 직접 출석'의미와 관련하여, 중요한 대법원 판결이 나왔는바, 이에 대한 포스팅을 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다(중요★★★★★).]

 

https://easywayway.tistory.com/103

구 도시 및 주거환경정비법 제24조 제5항 단서, 조합원 '직접 출석'에 대리인이 출석하여 의결권

 

나. 창립총회, 정비사업비의 사용 및 변경 안건

 

창립총회, 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회의 경우, 총회 의결정족수는 일반 안건과 동일하나[출석 조합원 과반수 찬성(서면결의서 포함)], 조합원 직접출석 요건이 다릅니다.

 

관련 규정을 살펴보면 다음과 같습니다. 도시정비법 제45조 제6항 단서에 의하면, "다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다." 라고 규정되어 있고,

 

동법 시행령 제42조 제2항에 의하면,

 

"법 제45조 제6항 단서에서 "창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 총회를 말한다.

1. 창립총회

2. 사업시행계획서의 작성 및 변경을 위하여 개최하는 총회

3. 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회

4. 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회"

 

라고 규정되어 있습니다.

 

따라서 창립총회, 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회의 경우, 총회 의결정족수는 "출석 조합원 과반수 찬성(서면결의서 포함)"이고, 조합원의 20% 이상 직접출석 요건을 충족시켜야 합니다.

 

 

다. 사업시행계획서의 작성 및 변경/ 관리처분계획의 수립 및 변경 안건

 

사업시행계획서의 작성 및 변경 / 관리처분계획의 수립 및 변경 안건에 관하여는, 일반안건 보다 총회 의결정족수 및 조합원 직접참석 요건이 더 엄격해집니다. 관련 규정을 살펴보면, 다음과 같습니다.

 

도시정비법 제45조 제1항 제9호 및 제10호에 의하면,

 

"다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

(중략)

9. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경

(제50조 제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)

10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)"

 

라고 규정되어 있고,

 

동조 제3항 본문에 의하면, "제1항 제9호 및 제10호의 경우에는 조합원 과반수의 찬성으로 의결한다. (후략)"라고 규정되어 있습니다.

 

위 각 규정을 종합하면, 사업시행계획서의 작성 및 변경 / 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 안건에 대해서는 총회 의결정족수는 "조합원 과반수의 찬성[서면결의서 포함(동조 제5항)]"이 됩니다(출석 조합원의 과반수가 아니라는 점 주의하시기 바랍니다).

 

 

조합원 직접출석 요건과 관련하여 살펴보면, 도시정비법 제45조 제6항 단서에 의하면, "다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다."라고 규정되어 있고,

 

동법 시행령 제42조 제2항에 의하면,

 

"법 제45조 제6항 단서에서 "창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 총회를 말한다.

1. 창립총회 

2. 사업시행계획서의 작성 및 변경을 위하여 개최하는 총회

3. 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회

4. 정비사업비의 사용 및 변경을 위하여 개최하는 총회"

 

라고 규정되어 있습니다.

 

즉, 사업시행계획서의 작성 및 변경 / 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회의 경우, 조합원의 20% 이상 직접출석 요건을 충족시켜야 합니다.

 

정리하면, 사업시행계획서의 작성 및 변경 / 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회의 경우 총회 의결정족수는 "조합원 과반수의 찬성(서면결의서 포함)"이며, 조합원의 20% 이상 직접출석 요건을 충족시켜야 합니다.

 

라. 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 사업시행계획(변경) / 관리처분계획(변경) 안건

 

정비사업비가 10% 이상 늘어나는(생산자물가분, 현금청산보상금은 제외) 사업시행계획(변경) / 관리처분계획(변경) 안건의 경우, 총회 의결정족수 및 조합원 직접 출석 요건은 일반 안건 보다 더 엄격하지요. 관련 규정을 살펴보면, 다음과 같습니다.

 

도시정비법 제45조 제4항 단서에 의하면, "다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가 상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다." 라고 규정되어 있으며, 조합원 직접 출석 요건은 '다.'항과 동일합니다.

 

 

위 각 규정을 종합하면, 정비사업비가 10% 이상 늘어나는(생산자물가분, 현금청산보상금은 제외) 사업시행계획(변경) / 관리처분계획(변경) 안건의 경우, 총회 의결정족수는 "조합원의 2/3 이상의 찬성[서면결의서 포함(동조 제5항)]"이며, 조합원의 20% 이상 출석 요건을 충족시켜야 합니다.

 

의결정족수가 출석 조합원 기준이 아니라, 총 조합원의 2/3 이상 찬성이라는 점에서 굉장히 엄격하다는 것을 알 수 있습니다.

 

마. 시공자 선정 안건

 

시공자 선정 안건의 경우, 도시정비법 제29조에 따른 국토교통부 고시 「정비사업 계약업무 처리 기준」 제35조(건설업자 등의 선정을 위한 총회의 의결 등)를 살펴볼 필요가 있습니다.

 

위 제35조에 의하면,

 

"① 총회는 토지등 소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다. 이 경우 법 제45조 제5항에 따른 대리인이 참석한 때에는 직접 출석한 것으로 본다.

② 조합원은 제1항에 따른 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사 할 수 있으나, 서면결의서를 철회하고 시공자선정 총회에 직접 출석하여 의결하지 않는 한 제1항의 직접 참석자에는 포함되지 않는다. (후략)"

 

라고 규정되어 있습니다.

 

즉, 도시정비법 및 정비사업 계약업무 처리 기준 등 관련 규정을 종합하면, 시공자선정 안건의 경우, 총회 의결정족수는 "출석 조합원 과반수 찬성(서면결의서 포함)"이며, 조합원 과반수가 직접 참석하여야 합니다.

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 도시 및 주거환경정비법 등 관련 규정 개관하면서, 재개발·재건축 조합총회, 의사정족수, 의결정족수 등에 대해 매우 자세히 정리해보았습니다. 본 포스팅을 다시 한 번 더 정독하여 기본적인 사항들을 숙지하시기 바랍니다. 기타 재개발, 재건축 사업 관련 법적 이슈에 대해 도움이 되는 포스팅을 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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재건축조합 현금청산자에 대한 정비사업비 부담 문제, 대법원 2017두48437 판결 검토!

 

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자녀에게 유증을 하는 경우에도 조합원지위는 양도될까?