다물권자 조합설립인가 후 양도, 조합원 입주권 받을 수 있을까?(대법원 2020두36724 판결)

이번 포스팅에서는, '다물권자 조합설립인가 후 양도, 조합원 입주권 받을 수 있을까?'라는 주제에 대해 살펴보고자 합니다. 해당 주제는, 재개발 조합원 입주권과 관련하여 매우 뜨거웠던 이슈입니다. 왜냐하면, 광주고등법원에서 기존 실무 내용과 상반되는 판결을 내렸기 때문입니다. 블로그에서도 집중적으로 다루어보았는데요, 이번에 대법원 판결(2020두36724)로 해당 쟁점은 종결되었습니다. 본 포스팅에서는, 다물권자 조합원 입주권과 관련하여 총 정리 해보겠습니다.

 

<목  차> 1. 다물권자 조합원입주권 관련, 기존 실무 내용 2. 조합설립인가 후 다물권자 부동산 양수, 단독으로 입주권 취득할 수 있다 - 광주고등법원 판결 3. 다물권자 조합원 입주권 관련 쟁점, 대법원 종지부를 찍다 4. 맺으며

 

 

1. 다물권자 조합원입주권 관련, 기존 실무 내용

 

 

쟁점을 정리하겠습니다. 재개발 구역내 '갑'은 A, B, C 부동산을 소유하고 있었습니다. 그런데 '갑'은 조합설립인가 이후 B, C부동산을 '을', '정'에게 양도하게 되었습니다. 이러한 경우, 갑, 을, 병 모두 단독으로 조합원입주권을 취득하는지 여부가 쟁점입니다. 

 

이와 관련된 도시 및 주거환경정비법[2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하, '구 도시정비법'이라 함] 규정은 아래와 같습니다.

 

구 도시정비법 제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장ㆍ군수 또는주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(- 중략 -)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. (중략)   1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때   2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때( - 중략 - )   3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때  (후략)

 

바로, 구 도시정비법 제19조 제1항 제3호가 쟁점이 되는 것입니다. 여기까지 제대로 따라오셨지요? 지금까지 실무에서는,  위 규정의 취지가, 조합설립인가 후 투기세력이 유입됨에 따라 조합원 수가 늘어나는 것을 방지하기 위함이라고 해석하였습니다. 이에 따라, '갑, 을, 병' 케이스에서, 갑, 을, 병 모두 단독으로 조합원입주권을 취득하는 것이 아니라, 세 명이 하나의 조합원 입주권을 공유하는 방식으로 처리하였습니다.

 

 

이에 대한 내용은 '재개발 재건축 투자에 있어, 다주택자를 주의하라'라는 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였습니다. 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/16

재개발 재건축 투자에 있어, 다주택자를 주의하라!(feat. 조합원 입주권 못 받을 수도)

 

그런데 광주고등법원에서 기존 실무 내용과 상반되는 판결을 하였는데, 이에 대해서는 '2.'항에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

2. 조합설립인가 후 다물권자 부동산 양수, 단독으로 입주권 취득할 수 있다 - 광주고등법원 판결

 

 

구 도시정비법 제19조 제1항 제3호와 관련하여, 기존 실무 내용은 거의 통설이었습니다. 그런데 이를 깨버리는 판결이 나왔으니, 그것이 바로 광주고등법원 2018누6446 판결입니다. 결론부터 말씀드리면, '갑, 을, 병' 케이스에서, '갑, 을, 병' 모두 각자 단독으로 조합원 입주권을 취득할 수 있다는 판결입니다.

 

이에 대한 내용 역시, 매우 자세히 포스팅하였습니다. 시리즈로 포스팅하였는데(1~4편), 그중 1편을 첨부합니다.

 

https://easywayway.tistory.com/31

(1편)재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우, 그 양수인은 단

 

광주고등법원 판결에 관하여, 첨부한 포스팅을 정독하시면 느끼시겠지만, 담당 재판부가 매우 고심했다는 것을 알 수 있습니다. 구 도시정비법 규정들에 대해 아주 세밀하게 해석하였습니다. 1~4편 시리즈 포스팅을 여러 번 반복하여 읽는 것을 추천드립니다. 도시정비법 체계와 문언에 대한 해석의 정취를 느낄 수 있기 때문이죠.

 

 

위 고등법원 판결이 확정된 이후, 재개발 정비사업 시장은 다소 혼란스러운 시기가 있었습니다. 다물권자 조합원 입주권과 관련하여 동일한 쟁점으로 소송이 이어지기도 하였지요. 부산고등법원에서 동일한 쟁점에 대한 판단이 있었는데, 이 사건이 대법원까지 올라가게 되었습니다. 그 결과는 어떻게 되었을까요?

 

 

3. 다물권자 조합원 입주권 관련 쟁점, 대법원 종지부를 찍다

 

혼돈이었던 재개발 정비사업 시장, 드디어 대법원에서 종지부를 찍어 주었습니다. 결론은 무엇일까요? 기존 실무 내용으로 대법원 판결이 이루어졌습니다. 주요 판시 내용을 살펴보면, 다음과 같습니다.

 

 

"구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되었다. 종래에는 '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때'에만 조합원의 자격을 제한하였으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가하여 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다.

 

이에 2009. 2. 6. 개정된 구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기 세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.

 

이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하여 보면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다."

 

 

결국, 대법원은 '조합원 재산권 보호'와 '정비사업의 사업성 저하 방지'에 포커스를 맞추었습니다. 광주고등법원 판결과 같이, 법리적으로 정치한 판결 이유는 나와있지 않아 다소 아쉬웠지만, 결론에 있어서는 저 역시 동의하였습니다.

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, '다물권자 조합설립인가 후 양도, 조합원 입주권 받을 수 있을까?'라는 주제에 대해 기존 실무 내용, 광주고등법원 판결, 대법원 판결 까지 총 정리해 보았습니다. 비록 광주고등법원 판결 내용이 대법원 판결과 상반된다고 하더라도, 법리적 측면에서는 매우 탁월한 판결문이라고 생각합니다. 몇 번 읽어보시는 것을 추천드립니다.

 

기타, 재개발 조합원 입주권과 관련된 이슈(부부 권리가액 합산으로 조합원 입주권 취득 쟁점)에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/134

부부 소유 부동산 권리가액 합산으로 재개발 분양대상자 될 수 있을까?

 

그리고 이번에는, 1인이 아니라 1세대(동일세대)로부터 부동산을 일부 양수하는 경우, 그 양수인은 조합원 입주권을 단독으로 취득할 수 있는지 여부에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다!

 

https://easywayway.tistory.com/38

(1편)1세대(동일세대)로부터 부동산 일부를 양수한 경우, 그 양수인은 단독으로 조합원 지위를 가