재개발 구역 내 무허가건축물, 입주권 받을 수 있을까?(feat. 뚜껑)

이번 포스팅에서는, 재개발 구역 내 무하가건축물, 입주권 받을 수 있을까? 라는 주제로 자세히 살펴보겠습니다. 해당 쟁점에 대해 면밀한 검토 없이, 입주권 목적으로 무허가건축물을 매수하시면, 나중에 예상하지 못한 일이 발생할 수도 있으니, 본 포스팅을 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

 

표제-재개발구역-무허가건축물-입주권

 

 

1. 무허가건축물 입주권 관련 두 가지 견해

 

재개발 사업 투자와 관련하여, '뚜껑'이라는 표현을 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. "뚜껑"이라는 것은, 입주권을 받을 수 있는 무허가건축물을 의미합니다. 허가 받지 않은 건축물 소유자가 입주권을 받을 수 있다? 뭔가 이상하죠? 역시나, 무허가건축물 소유자에게 재개발조합의 조합원 지위가 인정되는지 여부와 관련해서, 두 가지 견해 대립이 있습니다.

 

 

첫 번째는, 무허가건축물은 허가를 받지 않은 불법 건축물이기에 철거되어야 하는 점에 비추어 볼 때, 그 소유자에게 조합원 지위를 부여하면서, 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 해서는 안된다는 견해입니다.

 

두 번째는, 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다) 제2조 제3호에서 '노후 불량 건축물'에 대해 규정하고 있는데, 이는 기존무허가건축물도 노후 불량 건축물에 해당한다고 해석할 수 있으므로, 그 소유자에게 조합원 지위를 인정할 수 있다는 견해입니다. 그러면, 우리 대법원은 어떤 입장일까요?

 

 

2. 무허가건축물 입주권 관련 대법원 판결

 

조합원 자격이 부여되는 건축물에 무허가건축물이 포함되는지 여부와 관련하여, 대법원 2009. 10. 29. 선고 2009두12228 판결에 의하면,

 

"구 도시 및 주거환경정비법(2007. 12. 21. 개정되기 전의 것) 제2항 제9호 (가)목 및 제19조 제1항은 정비구역 안에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 재개발조합의 조합원이 된다는 취지로 규정하고 있는바,

 

무허가건축물은 원칙적으로 관계 법령에 의하여 철거되어야 할 것인데도 그 소유자에게 조합원 자격을 부여하여 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점,

 

재개발사업의 원활한 시행을 위하여는 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점 등 여러 사정을 고려하여 볼 때,

 

구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 (가)목 및 제19조 제1항에 이하여 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다.

 

다만, 이와 같은 법리에 의하여도 토지 등 소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 것까지 금지되는 것은 아니다"라고 판시하였습니다.

 

 

즉, 무허가건축물 소유자는 도시정비법 제2조 제9호 가목에서 규정하고 있는 토지 등 소유자에 해당하지 않으므로, 조합원 지위를 부여받지 못하나, 시∙도조례 및 정관에서 규정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격이 인정됩니다.

 

 

3. 조합원 자격을 인정받을 수 있는 무허가건축물

 

위 대법원 판례에서처럼, 시∙도조례 및 정관에서 규정한 내용에 따라 무허가건축물 소유자의 조합원 자격 여부가 결정됩니다. 그러면, 시∙도조례 규정부터 살펴보아야겠지요?

 

서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(이하 '서울시 조례'라고 합니다)를 기준으로 살펴보겠습니다. 서울시 조례의 경우, 주택을 소유한 사람에게 분양 자격이 인정되는데, 위 주택의 범위에는 '기존무허가건축물'과 '특정무허가건축물'이 포함됩니다. 기존무허가건축물과 특정무허가건축물은 재개발 구역의 기본계획수립일 또는 정비계획공람공고일에 따라 구분됩니다.

 

 

즉, 2010. 7. 15. 이후에 최초로 기본계획을 수립하고, 2011. 5. 26. 이후에 최초로 정비계획공람공고를 한 재개발구역의 경우, '특정무허가건축물'이라는 개념이 사용되며, 2010. 7. 15. 이전에 최초로 기본계획을 수립하거나 2011. 5. 26. 이전에 정비계획공람공고를 한 재개발구역의 경우, '기존무허가건축물'이라는 개념이 사용됩니다.

 

한편, 기존무허가건축물은 다음 중 하나에 해당하는 경우를 의미합니다.

 

① 1981. 12. 31. 당시 무허가건축물대장에 등재된 주거용 무허가건축물 ② 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 주거용 무허가건축물 ③ 재산세 납부대장 등 공부상 1981. 12. 31. 이전에 건축하였다는 확증이 있는 주거용 무허가건축물 ④ 1982. 4. 8. 이전에 사실상 건축된 연면적 86제곱미터 이하의 주거용 건축물로서, 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982. 4. 8. 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물 ⑤ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률(이하 '토지보상법'이라 합니다) 시행규칙」(건설교통부령 344호) 부칙 제5조에 따른 주거용 무허가건축물 중 조합정관에서 정한 건축물

 

특정무허가건축물은, '건설교통부령 제344호 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조에 따른 1989. 1. 24. 당시의 주거용 무허가건축물  중에 재개발 조합의 정관 등에 별도로 분양 자격이 있는 것으로 정해진 건축물'을 의미합니다.

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 재개발 구역 내 무하가건축물, 입주권 받을 수 있을까? 라는 주제에 대해 매우 자세히 살펴보았습니다. 위에서 살펴본 것처럼, 무허가건물 소유자가 조합원 자격을 인정받기 위한 요건은 상당히 복잡하고 까다롭습니다. 따라서 재개발구역 내 무허가건물에 투자하실 때, 반드시 변호사 등 전문가와 상담을 받고 진행하시길 바랍니다. 기타, 재개발 조합원 입주권과 관련하여, 도움이 되는 포스팅을 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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