1억 초과하여 신용대출을 받은 경우, 1년 내 부동산 규제지역 내 집 구입 시 대출 회수(신용대출 규제 쟁점별 정리)!

금융위원회·금융감독원이 11/13 '가계부채 관리방안'을 발표했는데요, 지금 이슈가 되고 있는 부분은 '신용대출 1억 원 초과자가 1년 내 부동산 규제지역에 있는 집을 사면, 대출금을 회수하겠다'는 내용입니다.

 

금융위원회는, 최근 신용대출이 급증하면서 위 자금이 부동산 투자 자금으로 흘러들어 간다고 판단한 거 같습니다. 금융위원회 금융정책국장은, "신용대출이 과도한 레버리지를 통해서 부동산 시장이나 이런 자산시장으로 유입되는 것은 바람직하지 않은 측면이 있습니다."라고 밝힌 바 있습니다. 위 신용대출 규제 방안과 관련하여, 쟁점이 되는 부분에 대해 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 총부채원리금상환비율(이하, 'DSR 규제'라고 합니다)이 신용대출에 적용됨 2. 신용대출 회수 3. 제도 시행 전, 1억 원 초과 신용대출을 보유하고 있었던 차주가해당 신용대출의 만기를 연장하는 경우 회수 약정을 체결해야 하는지 여부 4. 1년을 판단하는 기준은? 5. 제도 시행 전에 1억 원 초고 신용대출을 보유하고 있었던 차주가해당 신용대출의 만기를 연장하는 경우 차주 단위 DSR 규제 적용 대상인지 6. 맞벌이 부부인 경우, 부인이 1억 원 넘는 신용대출을 받고,이 돈에 더하여 남편 명의로 규제 지역에 있는 집을 사는 경우, 대출이 회수되는지 7. '6.'항과 같이, 회수 약정 규제를 피할 길이 있는데, 이에 대한 대응방안은? 8. 신용대출받고 1년 안에 집 샀는지는 어떻게 확인하는지 9. 맺으며

 

표제-신용대출-DSR적용-회수약정-쟁점

 

1. 총부채원리금상환비율(이하, 'DSR 규제'라고 합니다)이 신용대출에 적용됨

 

11/30부터 연소득 8천만 원을 넘는 사람이 1억 원 이상 신용대출을 받으려면, 매달 갚아야 할 전체 부채 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 않아야 합니다. 현재, DSR 규제는 투기지역, 투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택을 담보로 주담대 실행 시 적용되고 있는데, 이러한 DSR 규제가 신용대출에도 적용되는 것이지요.

 

 

이에 따라 어떤 사람의 월급이 7백만 원일 경우, 매달 갚아야 할 원리금이 280만 원(700만 원*40%)을 넘으면, 1억 원 이상 신용대출을 받을 수 없습니다. 다만, 원리금 상환 내역에는 전세자금 대출은 포함되지 않습니다. 위 신용대출 규제는 11/30부터 시행됩니다.

 

 

2. 신용대출 회수

 

서두에 말씀드린 부분입니다. 금융관리위원회는, 과도한 레버리지를 활용한 자산시장 투자수요를 억제하기 위해, 고액 신용대출(누적 1억 원 초과)의 사후 용도관리를 강화하려고 합니다. 이에 따라, 규제가 시행되는 11/30 이후, 신용대출 총액이 1억 원 초과 시, 해당 차주가 1년 내 주택을 구입(전체 규제지역 내)하는 경우, 해당 신용대출은 회수됩니다. 신용대출의 용도를 제한하는 전례 없는 규제인데요, 세부적 쟁점에 관하여 아래에서 살펴보겠습니다(문/답 형식으로 서술하겠습니다).

 

 

3. 제도 시행 전, 1억 원 초과 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 해당 신용대출의 만기를 연장하는 경우 회수 약정을 체결해야 하는지 여부

 

이번 대책에 따라 회수 약정을 체결해야 하는 차주는, ① 제도 시행 이후 신규로 1억 원을 초과하는 신용대출을 받거나 ② 신용대출을 추가로 받아 1억 원을 초과하게 된 차주에 한정된다. 따라서 제도 시행 전에 1억 원을 초과하는 신용대출을 보유하고 있던 차주가 기존 신용대출을 단순히 연장하는 경우 약정 체결 대상에 해당하지 않는다.

 

다만, 제도 시행 전에 1억 원 이하 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 신규로 신용대출을 증액함에 따라 총 신용대출이 1억 원을 초과하는 경우 회수 약정을 체결해야 한다.

 

 

4. 1년을 판단하는 기준은?

 

약정 체결 시점을 기준으로 개별적으로 판단해야 한다.

 

예를 들어, 갑이 A은행 4,000만 원 / B은행 4,000만 원 신용대출을 보유하고 있는 경우, 추가로 C은행에서 3,000만 원 신용대출을 실행하면서 약정을 체결한 후, 두 달 뒤 D은행에서 2,000만 원의 신용대출을 추가로 실행하면서 약정을 체결한 경우, C은행에서 신용대출을 실행한 후 2개월 ~ 1년 사이에 구제 지역에 있는 주택을 구입하면, C은행과 D은행의 신용대출은 모두 회수 대상에 해당한다.

 

 

또한, C은행에서 신용대출을 실행한 후, 1년 1개월이 지나 규제지역에 있는 주택을 구입하는 경우 C은행의 신용대출은 회수 대상에 해당하지 않지만, D은행의 신용대출은 회수 대상에 해당한다.

 

5. 제도 시행 전에 1억 원 초고 신용대출을 보유하고 있었던 차주가 해당 신용대출의 만기를 연장하는 경우 차주 단위 DSR 규제 적용 대상인지

 

아니다. 상기 제목과 같은 경우와 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정 등은 적용되지 않는다.

 

 

6. 맞벌이 부부인 경우, 부인이 1억 원 넘는 신용대출을 받고, 이 돈에 더하여 남편 명의로 규제 지역에 있는 집을 사는 경우, 대출이 회수되는지

 

안된다. 주택을 구입했는지를 따질 땐 세대가 아닌 차주 본인 명의의 주택만 체크한다. 대출받은 사람이 본인 명의로 집을 사지 않는 한, 집을 새로 산 사실을 은행이 확인할 길이 없다.

 

 

7. '6.'항과 같이, 회수 약정 규제를 피할 길이 있는데, 이에 대한 대응방안은?

 

세대별로 주택 구매 여부를 들여다보려면, 너무 복잡해진다. 신용대출을 받을 때마다 모든 세대원으로부터 정보제공 동의까지 받아야 하기 때문이다. 금융소비자의 불편이 지나치게 커질 것을 우려해 차주별로만 규제를 적용하기로 했다.

 

8. 신용대출받고 1년 안에 집 샀는지는 어떻게 확인하는지

 

은행이 국세청 시스템을 통해 대출받은 사람이 재산세를 냈는지 조회해서 확인한다. 재산세를 내지 않던 사람이 재산세를 낸다면 집을 새로 구입했음을 알 수 있는 식이다.

 

다만 회수 약정을 맺은 모든 대출자에 대해 일일이 조회해야 해서 은행 입장에서 업무량이 늘어난다. 향후 부동산 거래분석원이 출범하게 되면 부동산거래분석원이 집을 산 사람들로부터 자금조달계획서를 받아서 은행에 통보하게 될 것이다.

 

9. 맺으며

 

이상과 같이, 1억 초과하여 신용대출을 받은 경우, 1년 내 부동산 규제지역 내 집 구입 시 대출 회수와 관련된 쟁점 사항에 대해 정리해 보았습니다. 정부는 저금리 속에 신용대출을 활용한 영끌 매매가 계속되자, 집값을 잡기 위해 신용대출 규제라는 대책을 내놓은 것으로 보입니다. 신용대출 규제 대책이 향후, 부동산 시장에 어떠한 변화를 가져다 줄 지 지켜봐야겠습니다.

 

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