상가임대차보호법 환산보증금 계산 방법(부가세 포함 여부 등)

이번 포스팅에서는, 자영업자 보호를 위한 첫걸음, 「상가건물 임대차보호법(이하, '상가임대차보호법'이라 함) 」 환산보증금 계산 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 환산보증금은, 상가임대차보호법이 적용되는지 여부를 판단하는 매우 중요한 시작점입니다.

 

그렇기에 본 포스팅을 시작으로, 상가 임대차 보호법과 관련된 규정 내용, 쟁점 등에 대해 계속 살펴보고자 합니다. 건물주 또는 상가 임차인에게 도움이 될 것으로 보이는바, 모든 포스팅들을 정독해 주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 자영업자를 위한 방패, 상가임대차보호법 2. 지역별 기준 보증금액을 초과하면, 상가 임대차 보호법 중 일부가 적용되지 않는다   가. 기준 보증금액을 초과할 경우, 상가 임대차 보호법상 적용되지 않는 규정   나. 상가 임대차 보호법이 모두 적용되는 기준 보증금액은? 3. 상가 임대차 보호법상 환산보증금 산정 방법 등   가. 환산보증금 산정 방법   나. 환산보증금 산정에 있어 부가가치세는 포함되는가? 4. 맺으며

 

1. 자영업자를 위한 방패, 상가임대차보호법

상가 임대차 관련 분쟁이 발생할 경우, 본 포스팅 내용을 숙지한 뒤,  부동산 전문 변호사와 상담할 것을 추천드립니다. 그러면 본 포스팅 내용을 시작하겠습니다.

 

 

커피 가게를 운영하고 있는 홍길동 사장님. 그는 새벽부터 커피 가게로 출근하여, 직장인들을 위한 모닝 커피를 판매하고 있습니다. 그리고 밤 11:00까지, 쉴 틈 없이 일하고 있지요.

 

부지런한 홍길동 사장님, 그래서일까요, 매년 커피 가게 매출은 계속 상승하고 있습니다. 단골 고객도 제법 많이 생기고, 자리도 잡았다고 생각될 때쯤, 상가 건물주가 종전 월세의 두 배를 요구합니다.

 

종전 월세 두 배를 내지 않으면, 더 이상 영업을 할 수 없다고 얘기합니다. 홍길동 사장님에게는 커피 가게가 삶의 전부인데, 막막하기만 합니다.

 

 

다행히, 우리나라는 홍길동 사장님과 같은 자영업자를 보호하는 법이 있습니다. 자영업자를 위한 방패, 상가 임대차 보호법입니다.

 

부동산을 사용할 수 있는 권한(임차권)을 부여받고, 이에 대한 대가로서 차임(월세)을 지급하는 것을 '임대차'라고 하며, 이에 대해서는 민법에 이미 규정되어 있습니다.

 

그러나 민법의 규정만으로는 현실적으로, (상대적으로) 약자인 상가 임차인을 보호하기 어렵습니다. 그래서 상가 임차인을 두텁게 보호하기 위해, 상가 임대차 보호법이 제정된 것이지요.

 

 

「상가건물 임대차보호법」 이름에서처럼, 위 법은 상가 임차인을 보호하기 위해 제정된 특별법입니다. 그러면 구체적으로, 상가 임차인을 어떻게 보호하고 있을까요? 크게, ① 보증금 회수, ② 상가 임대차 계약 갱신, ③ 적정한 차임(월세) 등을 주요 골자로 상가 임차인을 보호하고 있습니다. 

 

 

2. 지역별 기준 보증금액을 초과하면, 상가 임대차 보호법 중 일부가 적용되지 않는다

 

 

가. 기준 보증금액을 초과할 경우, 상가 임대차 보호법상 적용되지 않는 규정

 

그런데 여기서 주의할 부분이 있습니다. 지역별 기준 보증금액을 초과하면, 상가 임대차 보호법 중 일부가 적용되지 않습니다. 적용되지 않는 내용을 정리해보면, 다음과 같습니다.

 

구  분	기준 보증금액 이내	기준 보증금액 초과
계약갱신요구권	적용	적용
대항력	적용	적용
권리금 회수	적용	적용
3기 연체 계약 해지	적용	적용
임차권등기명령	적용	불가
소액임차인 최우선변제	적용	불가
묵시적 갱신	적용	민법 적용
차임 증액	적용(5% 범위 내)	적용(제한 없음)

 

 

즉, 상가 임대차 보호법상 기준 보증금액을 초과하면, 임차권등기명령(법 제6조), 소액임차인 최우선변제권(법 제14조) 규정이 적용되지 않으며, 차임 증액 부분에 있어서도, 증액 상한선 규정이 적용되지 않습니다. 

 

나. 상가 임대차 보호법이 모두 적용되는 기준 보증금액은?

그렇다면, 상가 임대차 보호법에 의해 온전히 보호받기 위한 보증금액 기준은 어떻게 될까요?

 

 

지역별로 차이가 나는데, ① 서울특별시의 경우 9억 원, ② 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시의 경우 6억 9천만 원, ③ 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시 용인시, 김포시 및 광주시는 5억 4천만 원, ④ 그외 지역은 3억 7천만 원 이하 이어야,  상가 임대차 보호법 규정이 모두 적용됩니다.

 

상가 임대차 보호법[법률 제18675호, 2022. 1. 4. 일부개정 된 것] 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 조과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. (후략)

상가 임대차 보호법 시행령[대통령령 제33106호, 2022. 12. 20.일부개정 된 것] 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법 」(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.   1. 서울특별시 : 9억 원   2. 「수도권정비계획법 」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원   3. 광역시(「수도권정비계획법 」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원   4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원 (후략)

 

여기서 또 주의할 부분이 있습니다. '전세'와 같이, 보증금만 있고 월세는 없는 경우에는, 위 기준 보증금액을 그대로 적용하면 됩니다. 그러나 월세가 있는 경우에는, 월세를 보증금으로 환산한 뒤, 위 보증금액 기준에 부합한 지 여부를 판단해야 합니다. 이를 '환산보증금'이라 하는데, 그 산정 방법 등에 대해서는 '3.'항에서 살펴보겠습니다.

 

 

3. 상가 임대차 보호법상 환산보증금 산정 방법 등

 

가. 환산보증금 산정 방법

 

환산보증금 산정 방법은 간단합니다. 월세에 100을 곱한 뒤, 이를 보증금에 합산하면 됩니다. 쉽게 산식으로 정리하면, 다음과 같습니다.

 

 

환산보증금 = 보증금 + (월세 * 100)

 

예를 들어, 서울특별시에서, 보증금 5억, 월세 250만 원에 상가를 임차하였다고 할 경우, 이때 환산보증금은 7억 5천만 원[보증금 5억 + (월세 250만 원*100)]이 됩니다. 서울특별시의 경우, 보증금 9억 원까지 상가 임대차 보호법이 모두 적용되므로, 소액임차인 최우선변제권 등을 누릴 수 있게 됩니다.

 

 

나. 환산보증금 산정에 있어 부가가치세는 포함되는가?

월세를 보증금으로 환산시킬 때, 부가가치세는 포함될까요?

 

 

예를 들어, 서울특별시에서, 보증금 5억 8천만 원, 월세 300만 원, 부가가치세 30만 원(별도)으로 상가를 임차한 경우를 생각해 봅시다.

 

만약, 부가세를 포함하지 않는다고 하면, 환산보증금은 8억 8천만 원이 되므로, 상가 임대차 보호법이 모두 적용됩니다. 그러나 부가세가 포함될 경우, 환산보증금은 9억 1천만 원이 되므로, 상가 임대차 보호법이 제한적으로 적용됩니다.

 

 

이와 관련하여, 수원지방법원 하급심 판결에 의하면, "임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 '차임'에 포함되는지 여부에 관하여 보건대,

 

부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면, 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대 사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수(이하 '거래징수'라 한다)하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바,

 

임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 별도'라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 이는 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무작 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점,

 

나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항에 정한 '차임'에 포함시킬 이유는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다."라고 판시한 바 있습니다.

 

즉, 위 판례에 따르면, 월세에 '부가세 별도'라는 약정을 하였다면, 부가세를 제외하고 순수한 월세만을 기준으로 환산보증금을 산정해야 합니다(대법원 판례가 아니기에 유의!).

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 자영업자 보호를 위한 첫걸음, 상가임대차 보호법 환산보증금 산정 방법 등에 대해 자세히 살펴보았습니다. 본 포스팅을 통해, 환산보증금을 계산해 보시고, 위 법 규정 모두 적용받을 수 있는지 검토해 보시기 바랍니다. 그리고 상가 관련 분쟁이 발생할 경우, 위 내용을 숙지한 뒤 부동산 전문 변호사와 꼭 상담한 후 진행하시길 바랍니다.

 

그리고 상가 임대차보호법 대항력 의미와 취득요건 등 관련 쟁점에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/142

상가 임대차보호법 대항력 의미와 취득요건은?(사업 폐지, 그러나 사업자등록 유지하는 경우는?)