상가 임대차보호법 대항력 의미와 취득요건은?(사업 폐지, 그러나 사업자등록 유지하는 경우는?)

상가 임대차보호법 대항력 이란 무엇인지, 그리고 대항력 취득 요건은 무엇인지 자세히 살펴보겠습니다. 상가 임대차 대항력 부분은 임차인의 재산권 보호에 있어 핵심적인 내용입니다. 실무적으로 빈번하게 발생했던 문제(사업폐지, 그러나 사업자등록 유지하는 경우 대항력 문제)까지 자세히 서술하였으니 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 상가 건물 임대차 보호법 대항력 이란? 2. 상가 건물 임대차 보호법 대항력 취득 요건은? - 사업폐지, 그러나 사업자등록 유지하는 경우는? 3. 맺으며

 

 

1. 상가 건물 임대차 보호법 대항력 이란?

상가 건물 임대차 보호법 대항력 의미에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

상가 임차인은 임대인과 '상가 임대차 계약'을 체결합니다. 이 계약은 채권이므로, 계약 상대방인 임대인에게만 그 권리를 주장할 수 있습니다. 즉, 계약 상대방 아닌 제3자에게는 상가 임대차 계약에 따른 권리 등을 주장할 수 없는 것이지요.

 

그런데 상가 건물 임대차 보호법은 일정한 요건을 취득하면, 제3자에게도 상가 임대차 계약에 따른 권리 등을 주장할 수 있게 규정하고 있습니다. 그것이 바로, 제3자에게 주장할 수 있는 힘, '대항력'입니다.

 

'상가 건물임대차 대항력'이란, 해당 상가 부분에 대해 '임대차'라는 권리관계가 있음을 제3자에게도 주장할 수 있는 힘을 의미합니다. 따라서 상가 건물 소유자가 변경되었을 때에도, 기존 상가 임차인은 변경된 소유자에게 '나 여기에 상가 임차인으로 들어왔었고, 임차기간 만료되지 않았으니까, 나 못 쫓아낸다'라고 주장할 수 있는 것입니다.

 

 

상가 건물 임대차 보호법에 규정된 대항력에 대한 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

상가건물 임대차보호법[법률 제18675호, 2022. 1. 4. 일부개정 된 것 ; 이하 같음] 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. (후략)

 

말씀드린 것처럼, 상가 임대차 대항력을 취득하면, 제3자에게 상가 임대차 권리관계를 주장할 수 있습니다(동조 제1항). 위 제1항의 규정만으로도 족하지만, 우리 상가 임대차법은 친절하게도, 제2항 규정을 통해 임차건물 양수인에게도 대항력이 있으니 걱정하지 말라고 알려줍니다!

 

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2. 상가 건물 임대차 보호법 대항력 취득 요건은? - 사업폐지, 그러나 사업자등록 유지하는 경우는?

먼저, 상가 건물 임대차 보호법 대항력 취득 요건에 대해 알아보겠습니다.

 

 

자, '1.'항에서 살펴본 상가 건물 임대차 보호법 규정을 다시 살펴보겠습니다. 제3조 제1항에 대항력 취득 요건이 규정되어 있네요. 그것은 바로, <상가건물 인도>와 <부가가치세법 등 사업자등록> 두 가지 요건입니다. 상가 건물을 인도받고 적법한 사업자 등록 신청을 하였다면, 신청일 다음 날에 대항력이  발생합니다.

 

주택 임대차의 경우에는, <주택 인도>와 <전입신고> 요건을 갖추어야 대항력이 발생하는데, 상가 임대차의 경우에는 <사업자등록>이 대항력의 요건으로 규정되어 있는 것이 특징입니다(관할 세무서에 방문하여 사업자등록을 하면 됩니다).

 

 

상가 임대차 대항력과 관련하여, 예전에 실무에서 빈번하게 다투었던 문제가 있었습니다. 만약, 상가 임차인이 사업자등록을 하는 등 대항력을 갖춘 후에, 사업자등록을 말소하지 않고 사업을 사실상 폐업한 경우, 이 경우에도 대항력은 계속 유지될까요?

 

이에 대해, 대법원(2005다64002 판결)은 "신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 사업장 관할 세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면,

 

상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가 임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차 보호법 상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다."라고 하여, 형식적으로 사업자등록이 존속하더라도 대항력은 인정되지 않는다는 취지로 판시하였습니다.

 

 

마지막으로 주의할 점을 말씀드리겠습니다. 상가 임대차 대항력이 계속 유지되기 위해서는, 사업자등록이 계속 유지되어야 합니다. 즉, 사업자 등록이 말소 또는 변경되면, 상가 임대차 대항력은 상실되니, 이 점, 유의하시기 바랍니다.

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 상가 임대차보호법 대항력 이란 무엇인지, 그리고 대항력 취득 요건은 무엇인지 자세히 살펴보았습니다. 상가 임대차 대항력은 임차인에게 있어 매우 중요한 핵심 내용입니다. 이와 관련하여 문제가 발생할 경우, 본 포스팅 내용을 숙지하시고, 반드시 부동산 전문 변호사 와 상담을 통해 대응하시기 바랍니다.

 

기타, 상가 임대차 보호법 과 관련하여, 환산보증금 계산 방법에 대해 궁금하시다면, 첨부한 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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