이번 포스팅부터, 원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세 계산하는 방법과 관련하여, 주의해야 할 부분 또는 쟁점사항에 대해 차례대로 살펴보려고 합니다. 조합원입주권은 '권리'이기에, 양도소득세 계산에 있어 물건인 주택과는 다소 다른 부분들이 있습니다. 그렇기에, 주의해야 할 부분들 또는 쟁점사항을 포스팅으로 살펴보면서, 추후에 세무사님 등 전문가와 상담 시 참고하시기 바랍니다.
본 포스팅에서는 첫 번째 단계로서, 원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우, 양도차익 계산하는 방법(청산금 납부한 경우)에 대해 살펴보려고 합니다(1세대 1조합원입주권 등에 의한 비과세가 아닌 일반과세인 경우에 한정). 양도소득세와 관련하여, 원조합원/승계조합원 개념이 매우 중요한데, 이에 대해서는 아래 포스팅을 먼저 참고해 주시기 바랍니다!
재개발·재건축 부동산 세금의 기초, 언제 부동산에서 조합원 입주권으로 변환될까? (tistory.com)
재개발·재건축 부동산 세금의 기초, 언제 부동산에서 조합원 입주권으로 변환될까?
주택 양도소득세와 관련하여 관계 법령 개정이 워낙 자주 이루어지다 보니, 세법이 정말 누더기가 된 듯한 느낌입니다. 세무사님들 역시 주택 양도소득세에 대해 고개를 절레절레 흔드는 모습
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1. 조합원입주권 양도차익 계산(청산금 납부한 경우)
원조합원이 청산금을 납부한 경우, 조합원입주권의 양도차익은 어떻게 계산하는지 살펴보겠습니다. 해당 법문은 어떻게 규정되어 있는지 제일 먼저 확인해야 되겠지요?
소득세법 시행령[대통령령 제32830호, 2022. 8. 2. 일부개정된 것] 제166조(양도차익의 산정 등) ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액+납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비](이하 이 조에서 "관리처분계획인가 후 양도차익"이라 한다) + [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비](이하 이 조에서 "관리처분계획인가 전 양도차익"이라 한다) (후략) |
조합원입주권 양도차익(청산금을 납부한 경우) 계산과 관련하여, 관련 법령에서는, <관리처분계획인가 후 양도차익>과 <관리처분계획인가 전 양도차익>으로 구분하고 있습니다. 왜 그럴까요? 그 이유는 바로, <관리처분계획인가 전 양도차익>에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되고, <관리처분계획인가 후 양도차익>에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에, 이를 구분하고 있는 것이지요(매우 중요★★★★★)!
위 법문 계산식을 좀 더 살펴보면, "양도가액"은 조합원입주권을 판매한 금액을 의미합니다. 그리고 "기존건물과 그 부수토지의 평가액"은 관리처분계획에 의해 정해진 가격(즉, 권리가액)을 의미지요. 나아가 "기존건물과 그 부수토지의 취득가액"은 종전주택의 권리가액이 아니라 종전주택의 취득가액을 의미합니다. 이를 보기 쉽게 그림으로 표현하면, 다음과 같습니다.
2. 맺으며
이상과 같이, 원조합원이 청산금을 납부한 경우, 조합원입주권 양도차익 계산하는 방법에 대해 살펴보았습니다. 전술한 것처럼, 조합원입주권 양도소득세 계산에 있어, <관리처분계획인가 전 양도차익>에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하는 것이 핵심입니다. 구체적인 계산과 관련하여서는, 장기보유특별공제에 대한 다음 포스팅에서 살펴보도록 하겠습니다. 기타, 조합원입주권 취득세와 관련된 쟁점에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 참고해 주시기 바랍니다.
https://easywayway.tistory.com/73
재개발/재건축 조합원 입주권 취득세 정리(feat. 조합원 입주권 취득세율, 아파트 준공시 취득세
이전 포스팅에서는, 양도소득세에 있어, 재개발/재건축 사업 구역 내 주택이 언제 조합원 입주권으로 변환되는지에 관하여 살펴보았습니다. 해당 주택을 양도하였는지 아니면, 조합원 입주권을
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