이번 포스팅에서는, 실무상 빈번하게 문제 되는 쟁점에 대해 살펴보고자 합니다. 조합원 입주권으로 취득하는 재개발 재건축 아파트 취득시기는 언제일까요?
재개발 재건축에 따른 신축 아파트 취득 시기는, "원조합원" 인지 아니면 "승계조합원"인지에 따라 달라집니다. 그리고 취득 시기에 대해 잘 모르는 상태에서, 변호사 세무사 등 전문가의 검토 없이 처분했다가 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
조합원 입주권으로 취득하는 신축 아파트 취득 시기는 언제인지, 실무상 빈번하게 발생하는 세금 이슈는 무엇인지 사례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.
※ "원조합원"과 "승계조합원"의 의미를 정확히 알아야지만, 재개발 재건축 관련 세금을 이해할 수 있습니다. 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
<목 차>
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1. 원조합원과 승계조합원, 재개발 재건축 아파트 취득 시기가 다르다
원조합원과 승계조합원은 재개발/재건축 신축 아파트 취득시기가 다릅니다. 이것을 모르고 처분했다가는, 어마어마한 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 이에 대해서는 사례를 통해 후술하겠습니다.
가. 승계조합원 재개발 재건축 아파트 취득 시기
우선, 승계조합원의 신축 아파트 취득시기에 대해 살펴보겠습니다. 조합원 입주권을 승계취득 한 뒤, 신축 아파트를 취득하게 되는 경우, 위 아파트 취득시기는 잔금일이 아니라 사용승인일 입니다(매우 중요).
만약, 사용승인이 나기 전, 임시 사용승인이 있었다면, 그 임시 사용일이 신축 아파트 취득일이 됩니다(매우 중요). 관련 유권해석과 근거 규정을 살펴보면, 다음과 같습니다.
| 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. (중략) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 건축법 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시 사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (후략) |
1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는, 해당 주택을 2년 이상 소유해야 합니다. 따라서 승계조합원이 위 비과세 받기 위해서는, 신축 아파트 보유 기간 기산일을 사용승인일(또는 임시 사용승인일)로 잡아야 되는 것이지요.
나. 원조합원 재개발 재건축 아파트 취득시기
다음으로, 원조합원 재개발 재건축에 따른 신축 아파트 취득시기에 대해 살펴보겠습니다. 원조합원의 경우, 재개발 또는 재건축 관리처분계획인가 전 소유한 구주택 취득일이, 신축 아파트 취득일이 됩니다(매우 중요).
그 이유는, 재건축이 예정된 구주택과 관리처분계획인가 후 재건축에 따른 신축 아파트를 세법상 같은 주택으로 보기 때문입니다. 즉, 종전 부동산에 대하여 소유권을 변경시키지 않고 새 부동산으로 바꿔주는 환지 개념이 적용되었다고 볼 수 있는 것이지요.
예를 들어 보겠습니다. 홍길동이 2015. 1. 1. 구주택 A를 취득하고, 2015. 6. 19. 관리처분계획인가가 이루어졌고, 2019. 12. 23. 재건축에 따른 신축 아파트 사용승인이 되었다면, 위 신축 아파트 취득시기는 언제일까요? 그렇습니다. 세법상 2015. 1. 1.이 신축 아파트 취득시기가 됩니다.
이처럼, 원조합원의 경우 재개발 재건축에 따른 신축아파트 취득일이 구주택 취득일이기 때문에, 일시적 1세대 2주택 등 여러 쟁점들이 발생하게 됩니다. 이에 대해서는 추후에 포스팅을 통해 다루어 보도록 하겠습니다.
※ 원조합원의 경우, (신축 아파트가 되기 전) 조합원 입주권 양도에 있어서도 여러 쟁점들이 발생합니다. 우선, 양도차익 계산 방법에 있어서도 쟁점이 있는데요, 원조합원의 조합원입주권 양도에 있어 양도차익 계산 방법에 대해 차근차근 알아가고 싶다면, 아래 포스팅부터 확인해 주시기 바랍니다.
2. 재개발 재건축 아파트 처분 관련, 빈번하게 발생하는 사고 사례
재개발 재건축 신축 아파트 처분과 관련하여, 빈번하게 발생하는 사고 사례를 말씀드리겠습니다. 그것은 바로, 승계조합원 처분 사례인데요, 사실관계는 아래와 같습니다.
홍길동은 재개발 투자처를 물색하고 있었습니다. 그러던 중, 2017. 8.경 관리처분계획인가가 난 A 주택을 2018. 1.경 취득하게 되었습니다. 그리고 해당 재개발 사업이 진행되었고, 홍길동은 A' 신축 아파트를 분양받게 되었습니다.
A' 신축 아파트에 대해 잔금을 지급하지 않은 상태에서, 2022. 9.경 임시 사용승인이 되었습니다. 홍길동은 잔금을 아직 지급하지 않았기에, '조합원입주권' 상태에 있다고 생각하고, A' 신축 아파트를 2022. 12.경 매도하게 되었습니다(2023. 5.경 이전고시 예정).
자, 홍길동은 관리처분계획인가 이후에 A 주택을 취득하였기에, '조합원 입주권'을 취득한 승계조합원 입니다.
'1. 가.'항에서 강조했듯이, 승계조합원의 재개발 신축 아파트 취득시점은 사용승인일(또는 임시 사용승인일)입니다. 위 사례에서는, 임시 사용승인일인 2022. 9.경, 조합원입주권은 주택(A' 아파트)으로 변환되었습니다!
홍길동은 조합원 입주권을 처분했다고 착각하고, (조합원 입주권 보유기간 2년 이상에 해당하는) 6 ~ 45% 기본세율이 적용된다고 생각하였지요.
그러나 위 사례는, 주택(A' 아파트)이 처분된 경우이며, 위 주택 취득 후 1년 미만의 단기양도에 해당하므로, 무려 70%(지방소득세 포함하면 77%)의 양도세율이 적용됩니다! 홍길동은 예상치 못한 세금 폭탄을 맞게 되는 것이지요.
※ 조합원입주권 양도소득세율은, 양도시점이 언제이냐에 따라 달라집니다. 다소 복잡한 조합원입주권 양도소득세율, 분양권과 함께 쉽게 정리하였으니, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
3. 맺으며
이상과 같이, 조합원입주권으로 취득하는 재개발 재건축 아파트 취득시기에 대해 매우 자세히 살펴보았습니다. '2.'항 사례처럼, 면밀한 검토 없이 처분한 경우, 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있으니, 반드시 변호사 세무사 등 전문가 상담을 받은 후 진행하시기 바랍니다.
기타, 재개발 재건축 조합원 입주권과 관련된 취득세, 두 번 납부하는 거 알고 계시나요? 조합원 입주권 취득세에 대해 아주 쉽게 정리하였으니, 아래 포스팅을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
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재개발/재건축 조합원 입주권 취득세 정리(feat. 조합원 입주권 취득세율, 아파트 준공시 취득세
이전 포스팅에서는, 양도소득세에 있어, 재개발/재건축 사업 구역 내 주택이 언제 조합원 입주권으로 변환되는지에 관하여 살펴보았습니다. 해당 주택을 양도하였는지 아니면, 조합원 입주권을
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