재개발·재건축 사업의 양도세 및 취득세에 있어 원조합원, 승계조합원의 구분기준!

이번 포스팅에서는, 원조합원과 승계조합원의 구분 기준에 대해 살펴보려고 합니다.

 

'원조합원'과 '승계조합원'은 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에서 규정되어 있는 법률용어가 아니라 세금 등과 관련해서 업무 편의를 위해 구분한 개념이라는 점을 먼저 말씀드립니다. 따라서 세금 외에 조합원으로서의 권리에는 차이가 없습니다.

 

원조합원에 해당하는 경우 승계조합원에 대비하여 세제혜택이 크기 때문에, 원조합원과 승계조합원을 구분하는 실익이 있지요. 이번 포스팅에서는 양도세 및 취득세에 있어, 원조합원과 승계조합원을 구분하는 기준에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

<목  차> 1. 양도소득세에 있어 원조합원과 승계조합원의 구분 기준 2. 취득세에 있어 원조합원과 승계조합원의 구분 기준 3. 맺으며

 

 

1. 양도소득세에 있어 원조합원과 승계조합원의 구분 기준

 

 

양도소득세에 있어, 원조합원과 승계조합원의 구분 기준은 비교적 간단합니다. 재개발·재건축 사업에 있어, 관리처분계획인가일 이전에 부동산을 취득한 경우에는 원조합원, 관리처분계획인가일 이후에 입주권을 취득하여 원조합원의 지위를 승계받은 경우에는 승계조합원이 됩니다.

 

즉, 관리처분계획인가일을 기준으로 그 이전에 부동산을 취득하였느냐 위 인가일 이후에 입주권을 취득하였느냐에 따라 원조합원과 승계조합원으로 구분되는 것이지요.

 

다만, 주의할 점은, 재개발사업의 경우 사업기간에 관계없이, 관리처분계획인가일을 기준으로 원조합원과 승계조합원을 구분하는데 반해, 재건축사업의 경우 사업기간별로 그 구분기준(권리변환일)이 달라집니다. 

 

권리변환일을 제대로 파악하지 못하면, 세금 폭탄 사고가 날 수 있으므로, 아래 포스팅을 꼭 확인하여 재건축 사업의 권리변환일을 정리하시기 바랍니다.

 

 

 

2. 취득세에 있어 원조합원과 승계조합원의 구분 기준

 

 

재건축사업의 경우, 취득세에 있어 원조합원과 승계조합원의 구분 기준은, '1.'항에서와 같이, 관리처분계획인가일을 기준으로 구분하시면 됩니다.

 

그러나 재개발사업의 경우, 취득세에 있어 원조합원과 승계조합원의 구분 기준이 다소 복잡합니다.

 

현재 시행되고 있는 「서울특별시 시세 감면 조례(서울특별시조례 제7995호)」를 기준으로 살펴보면, 재개발사업 정비구역 지정일이 2008. 3. 11.이전인 경우, 사업시행계획인가일을 기준으로 원조합원과 승계조합원을 구분하며,

 

재개발사업 정비구역 지정일이 2008. 3. 12. 이후인 경우, 정비구역 지정일을 기준으로 원조합원과 승계조합원을 구분합니다(서두에서처럼, 원조합원과 승계조합원은 세제 혜택과 관련하여 편의상 구분하는 개념이라는 점을 다시 말씀드립니다).

 

 

서울특별시 시세 감면 조례 제12조(주택재개발 등에 대한 감면) 2008년 3월 11일 이전에 종전의 「도시 및 주거환경정비법」(법률 제8974호로 개정되기 전의 것)에 따라 정비구역으로 지정받은 주택재개발사업 또는 주거환경개선사업 구역 내에서 취득하는 다음 각 호의 부동산에 대하여는 취득세를 2021년 12월 31일까지 면제한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조 제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 최초 사업시행계획인가일 현재 부동산의 소유자(상속인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다.)가 법 제74조 제5항 제1호에 따른 재개발사업의 시행자로부터 취득하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택(「도시 및 주거환경정비법」에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산을 포함한다) (후략)

 

재개발사업 정비구역 지정일이 2008. 3. 11. 이전인 경우	재개발사업 정비구역 지정일이 2008. 3. 12. 이후인 경우
사업시행계획인가일을 기준으로 구분	정비구역 지정일을 기준으로 구분
사업시행계획인가일 이전에 취득 : 원조합원	정비구역 지정일 이전에 취득 : 원조합원
사업시행계획인가일 이후에 취득 : 승계조합원	정비구역 지정일 이후에 취득 : 승계조합원

 

 

위 규정에서처럼, 원조합원인 경우 일정 요건을 충족한다면 취득세가 면제되는 세제 혜택을 누릴 수 있습니다!

 

※ 원조합원과 승계조합원의 구분 실익은, 재개발 재건축에 따른 신규 아파트 취득 시점과 관련하여, 매우 중요한 차이가 있습니다. 이에 대해서는, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 재개발·재건축 사업에 있어 원조합원과 승계조합원의 구분 기준에 대해 살펴보았습니다. 다만, 여기서 주의할 점이 또 있습니다. 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재개발·재건축 사업의 경우, 조합원지위 승계가 제한됩니다.

 

아래 첨부한 포스팅을 참고하시어, 자신이 원조합원의 지위를 승계하여 승계조합원이 될 수 있는지 여부를 미리 확인하시어 불측의 손해를 피하시기 바랍니다. 

 

투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재개발·재건축 사업의 경우, 입주권 전매가 제한된다!(조합원 자격 취득 제한) (tistory.com)

투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 재개발·재건축 사업의 경우, 입주권 전매가 제한된