재개발/재건축 조합원 입주권 취득세 정리(feat. 조합원 입주권 취득세율, 아파트 준공시 취득세율 등)

이전 포스팅에서는, 양도소득세에 있어, 재개발/재건축 사업 구역 내 주택이 언제 조합원 입주권으로 변환되는지에 관하여 살펴보았습니다. 해당 주택을 양도하였는지 아니면, 조합원 입주권을 양도하였는지 여부에 따라 그 양도세가 상당히 차이 난다고 말씀드렸지요!

 

그러면, 취득세와 관련하여서는 어떨까요? 이번 포스팅에서는, (양도소득세와 다른) 조합원 입주권 취득세에 대해 살펴보고자 합니다. 끝까지 정독해주세요!

 

<목  차> 1. 조합원 입주권, 권리를 취득한 시점에서 납부해야 하는 취득세는? 2. 조합원 입주권에 의한 주택 준공 시 납부할 취득세는? 3. 맺으며

 

[픽사베이-집-열쇠]

 

 

1. 조합원 입주권, 권리를 취득한 시점에서 납부해야 하는 취득세는?

※불측의 손해를 방지하기 위해, 반드시 세무사 상담 후 진행하시길 바랍니다.

 

 

조합원 입주권과 관련하여서는, 취득세를 두 번 납부하게 됩니다. 우선, '조합원 입주권'이라는 권리를 (유상승계) 취득하는 시점에서 취득세를 납부하게 되고, 다음으로, 재개발 또는 재건축 사업으로 인해 주택이 준공된 시점에서 취득세를 납부하게 됩니다.

 

먼저, 권리인 '조합원 입주권'을 취득하는 시점에서 납부해야 하는 취득세에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

양도소득세에 있어서는, 관리처분계획인가일을 기준으로 조합원 입주권에 해당하는지 여부를 판단하였습니다(자세한 내용은 아래 포스팅에서 확인해주세요).

 

https://easywayway.tistory.com/55

재개발·재건축 부동산 세금의 기초, 언제 부동산에서 조합원 입주권으로 변환될까?

 

 

그러나 취득세에 있어서는, 관리처분계획인가일이 중요한 것이 아니라, 종전 주택이 멸실되었는지 여부가 중요합니다.

 

왜냐하면, 관리처분계획 인가 이후, 멸실되지 않은 종전 주택을 취득하는 경우에는 [주택에 대한 취득세]를 납부해야 하며, 종전 주택이 멸실되었을 경우에는 [토지에 대한 취득세]를 납부해야 하기 때문입니다.

 

[종전주택-멸실-토지]

 

이에 따라 관리처분계획인가 이후 멸실되지 않은 종전 주택을 유상 취득하는 경우, 자신이 보유하고 있는 주택이 몇 채 있는지, 취득하는 종전 주택이 어디에 소재하고 있는지 등에 따라 적용되는 취득세율이 달라지게 됩니다.

 

 

만약, 취득하는 종전 주택이 조정대상지역에 소재하고 있는 두 번째 주택일 경우, 중과세율이 적용되는 것이지요. 이에 반해, 취득일 현재 종전 주택이 멸실된 경우, 건물이 아닌 토지에 대해 유상취득하게 되므로, 취득세율은 4%가 적용됩니다.

 

	관리처분계획인가 이후 유상취득
구  분	취득일 현재 종전 주택이 멸실되지 않은 경우	취득일 현재 종전 주택이 멸실된 경우
취득대상	종전 주택	토지
취득세율	기본세율 : 1 ~ 3% 중과세율 : 8% 또는 12%	4%

 

이처럼, 권리인 조합원 입주권 취득세와 관련하여서는, 양도소득세와 달리, 종전 주택이 멸실되었는지 여부를 기준으로 판단하시면 되겠습니다. 그러면, 재개발 또는 재건축 사업을 통해 준공된 주택에 대한 취득세는 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

 

※만약, 재개발 재건축 구역 내 주택이 철거 또는 멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 납부해야 할까요? 이에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/100

재건축·재개발 사업 시행으로 인해 주택이 철거·멸실된 경우, 재산세 또는 종합부동산세 내야

 

 

2. 조합원 입주권에 의한 주택 준공 시 납부할 취득세는?

조합원 입주권에 의한 주택 준공 시, 취득세는 어떻게 될까요?

 

 

앞서 말씀드린 것처럼, 조합원 입주권에 의해 주택이 준공된 경우에도 취득세를 납부해야 합니다. 이때에는, '1.'항에서와는 달리, 2.8%의 취득세율이 적용됩니다. 왜냐하면, 준공된 주택을 취득하는 유형이 '원시취득'에 해당하기 때문입니다.

 

원시취득이란, 승계취득과 대립되는 개념으로서, 전(前) 소유자의 권리를 승계하는 것이 아니라 독립하여 소유권을 취득하는 것을 의미합니다. 이에 따라 원시취득의 경우, 전 소유자의 권리는 소멸하고 순수하고 완전한 권리를 취득하는 특징이 있습니다.

 

다만, 사업의 종류에 따라 과세표준은 달라지게 되는데, 이를 정리하면 아래 표와 같습니다.

 

	재개발사업	재건축사업
취득시점	신축 주택 사용승인일
과세표준	분양가액-권리가액	건축비상당액
취득세율	원시취득세율 2.8%

 

 

이처럼, 조합원 입주권에 의한 주택 준공 시 납부할 취득세는 원시 취득세율 2.8%가 적용되기에, 중과세율 적용으로 인한 취득세 부담은 걱정하지 않으셔도 될 거 같습니다.

  

 

3.  맺으며

 

이상과 같이, 조합원 입주권과 관련된 취득세에 대해 살펴보았습니다. 전술한 것처럼, 조합원 입주권 취득세는 양도소득세와 다른 기준이 적용되는 점, 주의하시기 바랍니다.

 

기타, 재개발 재건축 사업에 있어, 양도세 및 취득세 원조합원, 승계조합원 구분 기준에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주세요! 재개발 재건축 세금에 있어 매우 중요한 개념이니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/58

재개발·재건축 사업의 양도세 및 취득세에 있어 원조합원, 승계조합원의 구분기준!