조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제 관련 주의할 점 정리(입주권 양도세 실제 계산까지)

이번 포스팅에서는, 조합원입주권 양도 시, 장기보유특별공제(이하, '장특공'이라 함) 적용과 관련하여 주의할 점에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 조합원 입주권은 '권리'이기 때문에, 양도 소득세 계산에 있어 주택과 차이나는 부분이 있습니다. 가장 대표적인 것이 장특공 부분인데요, 장특공 관련 주의할 점뿐만 아니라 사례를 통해 입주권 양도세까지 실제 계산해 보았으니, 본 포스팅을 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 조합원입주권 양도할 때에도, 장특공 적용될까? 2. 원조합원의 관리처분계획인가 전 양도차익에 대하여 장특공 적용 3. 사례를 통해 조합원입주권 양도 소득세 계산해보자  4. 맺으며

 

 

1. 조합원입주권 양도할 때에도, 장특공 적용될까?

 

조합원 입주권 양도세와 관련하여, 반드시 알아야 하는 개념이 있습니다. 그것은 바로, 원조합원과 승계조합원 개념인데요, 이에 대하여는, 첨부한 포스팅에서 자세히 서술하였으니 반드시 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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재개발·재건축 부동산 세금의 기초, 언제 부동산에서 조합원 입주권으로 변환될까?

 

원조합원과 승계조합원 개념을 숙지하였다는 전제하에, 시작하겠습니다. 조합원입주권을 양도할 때에도, 장기보유 특별공제가 적용될까요? 주택을 양도하였다면 당연히 적용되었을 장특공이, 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 변환되었다고 이를 적용하지 않는 것은 뭔가 형평에 맞지 않는다는 느낌이 듭니다. 그렇습니다. 우리 세법에서도, 조합원 입주권 양도 시, 장특공이 적용된다고 규정하고 있습니다. 그런데, 법문 내용을 좀 자세히 살펴보아야 합니다.

 

 

소득세법[법률 제18578호, 2021. 12. 8. 일부개정 된 것] 제95조(양도소득금액) ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는  「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획인가 및  「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (후략)

 

위 규정을 살펴보면, 조합원입주권 양도 시 장특공을 적용받기 위해서는, 일정한 요건을 충족시켜야 됩니다. 관리처분계획인가 전까지, 주택 등의 보유기간이 3년 이상이어야 합니다(중요 ★★★). 즉, (입주권으로 변환되기 전) 주택 등의 보유기간이 3년 이상이어야, 조합원입주권을 양도할 때 장기 보유 특별 공제를 적용받을 수 있습니다. 

 

 

한 가지 더 주의할 점이 있습니다. '조합원입주권'을 조합원으로부터 취득한 승계조합원의 경우, 이를 양도할 때 장특공이 적용되지 않습니다[법문 중 "조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)" 부분 참조]. 여기서 끝이 아닙니다. 장특공이 적용되는 양도차익은 무엇인지 확인해야 됩니다.

 

 

2. 원조합원의 관리처분계획인가 전 양도차익에 대하여 장특공 적용

 

소득세법 제95조 제2항에서처럼, 조합원 입주권을 양도하는 경우, 관리처분계획인가 전 양도차익 부분에 대해서만 장특공이 적용됩니다. 즉, 관리처분계획인가 후 양도차익에 대해서는 장특공이 적용되지 않습니다! 따라서 조합원입주권 양도 시, 장특공 보유기간은 종전 주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지가 됩니다. 참고로, 조합원입주권 양도차익과 관련해서는, 첨부한 포스팅에서 자세히 다루었으니 반드시 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우, 양도차익 계산하는 방법(청산금 납부한 경우)

 

 

3. 사례를 통해 조합원입주권 양도 소득세 계산해보자 

 

그러면, 간단한 사례를 통해, 조합원입주권 양도 소득세를 계산해 보겠습니다. 

 

<사례> ● A주택(서울 소재) 취득가액 7억 원(2012. 3. 3. 취득) ● A주택 감정평가금액 10억 원(2017. 3. 3. 관리처분계획인가) ● 납부한 청산금 2억 원(2021. 3. 3. 납부) ● 조합원입주권 양도가액 17억 원(2022. 3. 3. 매매) ● 조합원입주권 양도시, 1세대 1주택에 해당하지 않음

 

앞서 말씀드린 것처럼, 조합원입주권 양도 시, 장특공은 관리처분계획인가 전 양도차익에만 적용된다고 하였습니다. 따라서 {관리처분계획인가 전 양도차익 : 3억 원[10억(감정평가금액) - 7억(취득가액)}과 {관리처분계획인가 후 양도차익 : 5억 원[17억(입주건 양도가액) - 2억(청산금) - 10억(감정평가금액)]}으로 구분하였습니다. 그리고 {관리처분계획인가 전 양도차익 3억 원}에 대하여, 5년 보유기간을 적용하여 10%인 3,000만 원을 장기 보유 특별 공제하였습니다.

 

 

구  분	관리처분계획인가 전 (원)	관리처분계획인가 후 (원)	계 (원)
양도가액	1,000,000,000	1,700,000,000	2,700,000,000
(-) 취득가액	700,000,000	1,200,000,000	1,900,000,000
(-) 기타 필요경비	-	-	-
= 양도차익	300,000,000	500,000,000	800,000,000
(-) 장기보유특별공제	30,000,000	-	30,000,000
= 양도소득금액	270,000,000	500,000,000	770,000,000
(-) 기본공제			2,500,000
= 과세표준			767,500,000
(×) 세율			42%
= 산출세액			286,950,000
(-) 공제 및 감면			-
(+) 가산세			-
= 총 부담 세액			286,950,000
지방소득세			28,695,000
계			315,645,000

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 조합원입주권 양도 시, 장특공 적용과 관련하여 주의할 점 및 실제 계산까지 자세히 살펴보았습니다. 본 포스팅에서 언급한 개념을 숙지하신 뒤, 세무사님과 상담하시길 바랍니다. 조합원입주권 양도 소득세 부분은, 실무상 상당히 어려운 측면이 있기에, 반드시 여러 명의 세무사님들과 상담한 후 처리하시기 바랍니다. 기타, 조합원 입주권 취득세와 관련하여 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 

 

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