재개발 구역 내 부동산을 공유하는 경우, 대표 조합원이 권리행사를 해야 한다(feat. 공유자가 분양신청 할 경우 입주권은?).

이번 포스팅에서는, 재개발 구역 내 부동산을 공유하는 경우, 권리행사를 어떻게 해야 하는지에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 나아가, (대표 조합원을 선임하지 않고) 공유자가 분양신청 할 경우 입주권이 나오는지에 대한 부분도 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

표제-재개발-부동산-공유자-분양신청-입주권

 

 

1. 도시 및 주거환경정비법상 관련 규정

 

현행 도시 및 주거환경정비법(약칭, '도시정비법'이라 합니다 ; 법률 제17219호, 2020. 4. 7.) 제39조 제1항 본문 규정에 의하면, '정비사업의 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 여러 명이 하나의 토지 또는 건물을 공유하는 경우 등일 때에는 그 여러 명을 대표하는 한 명을 조합원으로 본다'고 규정되어 있습니다. 즉, 도시정비법은, 재개발구역 내 부동산을 여러 명이 공유하는 경우, 그중 한 명을 대표로 선임하여 조합원으로서의 권리를 행사하도록 규정하고 있는 것이지요.

 

 

 

2. 대표 조합원만 입주권을 받을 수 있는 것인가?

 

전술한 것처럼, 대표 조합원을 선임하여 권리해사를 해야하므로, 분양신청 역시 대표조합원이 해야 하지요. 그러면, 대표 조합원만 입주권을 받는 것은 아닌지 의문이 생기게 됩니다. 그러나 결론부터 말씀드리면, 대표 조합원만 단독으로 입주권을 취득하는 것은 아닙니다.

 

 

대법원 2001. 12. 27. 선고 2001두6531 판결에 의하면, "분양대상조합원의 요건을 정하고 있는 주택재개발조합 정관상 건축물이 있는 토지의 토지만을 공유지분으로 소유한 자와 그 토지의 나머지 지분 및 건축물의 소유자는 원칙적으로 하나의 대지 및 건축시설의 공동분양대상자이다"라고 판시한바 있습니다.

 

즉, 대표 조합원은 여러 공유자를 대표하여 조합원으로서의 권리를 행사할 수 있을 뿐이고, 조합원으로서 누릴 수 있는 권리를 독점하는 것은 아닙니다.

 

도시정비법에서, 대표조합원을 선임하여 권리행사를 할 수 있다고 규정한 취지는, 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써, 조합운영의 절차적 편의를 도모함과 아울러, 조합정관이나 조합원총회 결의 등에서 달리 정합이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 것입니다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결).

 

결국, 대표 조합원은 여러 공유자를 대표하여 조합원으로서의 권리를 행사할 수 있을 뿐이고, 조합원으로서 누릴 수 있는 권리를 독점하는 것은 아닙니다.

 

 

3. 대표 조합원을 선임하지 않고 공유자가 분양신청을 한다면?

 

그러면 대표 조합원을 선임하지 않고 공유자가 분양신청을 한다면 어떻게 될까요? 실무상 빈번하게 발생하는 문제입니다.

 

이를테면, 재개발구역 내 주택 공유자 '갑'과 '을'은 다툼이 있어, 대표 조합원 선임과 관련하여 합의를 하지 못하였지요. 결국, 대표조합원을 선임하지 않은 채로, 갑만 분양신청기간 내에 분양신청을 하였고, 을은 분양신청을 하지 않았습니다.

 

이에 재개발조합은 갑과 을을 분양대상자에서 제외하고 현금청산대상자로 정하여 관리처분계획을 수립하였지요. 갑은 자신을 현금청산자로 정한 관리처분계획이 위법하다고 주장합니다. 갑의 위 주장은 타당할까요?

 

 

분양대상자가 되는 조합원의 지위는 공법상 법률관계에 속하는 공법상 지위에 해당합니다. 왜냐하면, 조합은 정비사업과 관련해서 행정주체로서의 지위를 가지고 있기 때문이죠. 따라서 개별 부동산의 권리와 같이, 조합원의 지위를 준공유하는 형태로 공유자들에게 귀속시킬 수 없습니다.

 

나아가 도시정비법 제39조 제1항 본문 규정 및 조합정관 제4항 규정 등을 종합하면, 대표조합원이 선임되지 않는 기간 동안의 조합원의 지위 등에 대해서 별다른 규정이 없습니다. 그러므로 대표조합원이 선임되지 않는 경우에는, 공유자들은 조합원이기는 하지만, 대표조합원이 선임되기 전까지는 어느 누구도 대표조합원으로서의 권리의무를 행사할 수 없다고 보는 것이 타당할 것입니다.

 

결국, 위 사례에서 갑의 주장은 (억울하겠지만) 받아들일 수 없는 것이지요. 따라서 재개발구역 내 부동산을 공유하고 있는 분들은 서로 협의하여 대표조합원을 선임해 분양신청을 해야 하는 점을 잊으시면 안 됩니다. 또한, 공유자분들이 대표조합원 선임 없이, 모두가 분양신청을 하여도, 실무상 적법한 분양신청이 없는 것으로 보아 입주권을 받을 수 없으므로, 주의하시기 바랍니다.

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 재개발 구역 내 부동산을 공유하는 경우, 권리행사를 어떻게 해야 하는지, 나아가 (대표 조합원을 선임하지 않고) 공유자가 분양신청 할 경우 입주권이 나오는지에 대하여까지 자세히 살펴보았습니다. 다소 어려운 내용일 수 있으나,반드시 기억해야 할 내용은 한 가지입니다. 재개발 구역 내 부동산을 공유하고 있는 경우, 공유자들이 입주권을 받고 싶다면, 반드시 대표 조합원을 선임하여 분양신청기간 내에 분양신청하라, 입니다. 기타, 재개발 입주권과 관련하여, 도움이 될 만한 포스팅을 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 

 

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