다가구주택의 다세대 용도 전환 등 재개발사업 구역 내 지분 쪼개기 규제 내용 정리!

이번 포스팅에서는, 다가구주택의 다세대 용도 전환 등 재개발사업 구역 내 지분 쪼개기 규제 내용에 대해 자세히 정리하고자 합니다. 관련 규정 내용을 정확하게 파악하시어, 불측의 손해를 사전에 방지하시기 바랍니다. 본 포스팅을 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

 

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1. 지분 쪼개기 의미와 규제의 필요성 

 

'지분 쪼개기'란, 재개발사업의 추진이 예정되는 지역에서, 아파트 분양권을 다수 확보할 목적으로 단독 또는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 각각 매각하는 것을 의미합니다. 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 이유는, 향후 재개발사업 시행시 분양권 대상 세대수를 늘려 매각함으로써, 프리미엄을 얻기 위함입니다.

 

 

이러한 지분 쪼개기로 인해, 조합원 수가 기하급수적으로 증가하게 되고 이에 따라 사업의 수익성이 악화되어

재개발 또는 재건축 사업의 진행에 막대한 지장이 초래됩니다. 이러한 지분쪼개기의 이러한 폐해를 막이 위해, 각 시·도 조례 등에 지분쪼개기를 금지하는 규정들이 신설되기 시작하였습니다[도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다) 제19조 제7항].

 

 

2. 지분쪼개기 종류 및 규제 내용

 

도시정비법에서 규제하고 있는 지분쪼개기 종류는 아래와 같습니다.

 

① 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 ② 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 ③ 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 ④ 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우

 

 

위와 같은 지분쪼개기를 통한 폐해를 막기 위해, 도시정비법에서는, 정비구역 지정 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준(이하 '권리산정기준일'이라 합니다)으로 건축물을 분양받을 권리를 산정합니다(동법 제77조 제1항). 즉, 권리산정기준일 이후 토지의 분할 등 지분쪼개기가 있을 경우 1개의 분양권만이 인정되는 것이지요.

 

 

3. 서울시 조례의 예외 규정

 

단독주택 또는 다가구주택에서 다세대주택으로 전환되는 지분쪼개기 ②의 경우, 서울시 조례상 다음과 같은 예외가 있습니다. 재개발사업에 있어, 서울시 조례 시행전인 2003. 12. 30. 이전에 단독 주택 또는 다가구주택에서 다세대주택으로 전환하여 구분등기를 완료한 주택의 경우에는, 권리산정기준일에 상관없이 세대별로 주택을 분양받을 수 있습니다. 이 때, 분양받을 수 있는 주택은 60㎡ 이하이나, 다세대주택의 전용면적이 60㎡를초과하는 경우에는 60㎡ 이상의 주택도 분양받을 수 있습니다.

 

 

또한, 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대 주택 등을 건축하는 지분쪼개기 ④의 경우에도, 서울시 조례상 다음과 같은 예외가 있지요. 즉, 서울시 조례에 따르면, 2010. 7. 15. 이전에 기본계획을 수립한 재개발 구역에 있고, 2008. 7. 30. 이전에 건축허가를 받은 다세대주택이라면, 권리산정기준일에 상관 없이 세대별로 입주권을 받을 수 있습니다!

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 다가구주택의 다세대 용도 전환 등 재개발사업 구역 내 지분 쪼개기 규제 내용 등에 대해 자세히 살펴보았습니다. 지분쪼개기는 정비사업의 수익성을 악화시키는 주범이므로, 앞으로도, 이는 엄격하게 규제될 것으로 보입니다. 기타, 투기과열지구 내 입주권 전매 제한 등 쟁점과 무허가건축물 입주권과 관련된 쟁점 등에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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