재개발 재건축 투자에 있어, 다주택자를 주의하라!(feat. 조합원 입주권 못 받을 수도)

이전 포스팅에서는, 재개발구역 부동산 공유자의 분양신청과 입주권에 대해 살펴보았습니다. 재개발 재건축 사업에 있어, 입주권을 받을 수 있는지 여부는 매우 중요한 쟁점사항입니다. 이번 포스팅에서는, 재개발 재건축 투자에 있어, '다주택자를 주의하라!'는 주제로, 다주택자로부터 주택을 매수하는 경우 입주권과 관련하여 발생하는 문제점에 대해 자세히 살펴보고자 합니다. 본 포스팅을 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

표제-재개발-재건축-투자-다주택자-조심

 

 

1. 재건축 관련 기사 소개

 

이번 포스팅 주제와 관련이 있는 재건축 기사를 먼저 소개하겠습니다.

 

https://news.joins.com/article/23855802

재건축 아파트 다주택자에게 집 사면 입주권 못 받아

 

위 기사의 사례를 살펴보면, 재건축 사업 구역 내 주택을 2채 보유하고 있는 노 씨가 한 채를 매도하였습니다. 매수인('김 씨'라 합니다)은 재건축 조합원으로서, 입주권을 받고자 했습니다. 그러나 뒤늦게 매수인 김 씨는 단독으로 입주권을 받을 수 없다는 사실을 알게 되었고, 이로 인해 매수인은 노씨에게 채무불이행에 따른 위약금 소송을 제기했다는 내용입니다(위 기사 내용에는 서술되어 있지 않지만, 노 씨와 매수인 김 씨는 매매계약 체결 시, 입주권과 관련하여 위약금 특약을 한 것으로 보입니다).

 

위 기사 내용은 구체적인 사실관계가 나타나 있지 않아서 정확하지 않는 면이 있습니다. 어쨌든, 기본적인 위 내용을 골자로 하여, 쟁점 사항 및 주의 사항을 알려드리고자 합니다.

 

 

2. 재개발 재건축 투자 시, 다주택자를 주의하라

 

재개발 재건축 투자 시, 다주택자를 주의해야 합니다. 재개발 재건축 구역 내에 여러 주택들을 보유하고 있는 다주택자로부터, 주택을 매수할 경우, 그 매수인은 단독으로 입주권을 받지 못할 수도 있습니다. 왜냐하면, 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다)상 조합설립인가 후 1명의 다주택자로부터 재개발 재건축 구역 내 주택들 중 하나를 매수할 경우, 매도인과 매수인 모두 조합원이 되는 것이 아니라 1명(대표 조합원)을 조합원으로 보도록 규정되어 있기 때문입니다(이전 포스팅의 내용과 유사하지요?).

 

 

여기서 체크해야 할 사항이 있습니다. 바로, 해당 주택 취득 시점이 조합설립인가 전이냐 후이냐 입니다. '1.'항의 사례에서, 매수인 김 씨가 재건축조합설립 인가 전에, 노 씨로부터 주택을 매수하여 소유자가 되었다면, 김 씨와 노 씨 모두 조합원으로서, 각각 입주권을 받을 수 있었습니다. 그러나 조합설립인가 후에 김 씨가 매수한 경우에는, 김 씨와 노 씨 중 1명만 조합원이 될 수 있으므로, 이 둘을 하나의 입주권을 공유하게 됩니다.

 

해당 주택 취득 시기가 조합설립인가 전인지 후인지 여부가 매우 중요하지요. 도시정비법에서 조합설립인가를 기준으로 조합원 자격을 규정한 취지는, 조합설립인가 후 투기세력이 유입되어 조합원의 수가 늘어남으로써 해당 정비사업의 사업성이 낮아지는 것을 막고, 조합원의 재산권 등을 보호하기 위한 것입니다.

 

 

3. 매수인 김 씨는 어떻게 해야 하나 또는 어떻게 했어야 했나

 

매수인 김 씨가 대응할 수 있는 방안에 대해, 위 기사에서는 세 가지를 제시하고 있습니다.

 

첫 번째 방안은, 노 씨가 보유하고 있는 나머지 주택 한 채를 추가 매수하여, 자신이 단독으로 조합원이 되어 입주권을 받는 것입니다. 김 씨의 매수자금 부담이 상당히 커지며, 노 씨도 나머지 주택을 매도하지 않을 가능성이 매우 높으므로, 현실적인 방안이라고 볼 수는 없죠.

 

 

두 번째 방안은, 노 씨와 김 씨 중 한 명을 대표 조합원으로 선임하여, 입주권을 받은 뒤(각 1/2 지분씩), 새 아파트를 각 지분별로 공유하는 것입니다. 친인척 사이에서도 상당한 분쟁이 발생하는데, 심지어 모르는 사람끼리 주택 소유권을 공유하는 것은 더 말할 필요도 없죠. 이 역시 현실적인 방안이 아닙니다.

 

세 번째 방안은, 입주권을 포기하고, 현금청산자가 되는 방법입니다. 잘 아시겠지만, 현금청산금은 해당 주택에 대한 감정평가금액으로 평가하기 때문에, 시세보다 현저히 저렴합니다. 이 역시 현실적인 방안이 아니지요. 그렇다면, 어떻게 하는 것이 좋을까요? 아니, 어떻게 했었야 좋을까요?

 

매도인 노 씨와 매수인 김 씨가 매매계약을 체결할 때, 입주권이 나오지 않을 경우 매매계약을 해제할 수 있다는 특약을 했어야 했습니다. 사실, 매도인이 재개발 또는 재건축 사업 구역 내 다주택 소유자인지, 매도인의 배우자가 위 구역 내 다주택 소유자인지 여부 등을 매수인 입장에서는 확실하게 확인하는 방법이 없습니다(아무래도 비전문가인 매도인이 입주권 관련 리스크를 모두 파악하고, 이를 말하기는 기대하기 어렵죠).

 

따라서 매매계약 시 위 해제 특약을 함으로써, 매수인으로서는 불측의 손해를 미리 예방하는 것이지요.

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 다주택자로부터 주택을 매수하는 경우 입주권과 관련하여 발생하는 문제점에 대해 자세히 살펴보았습니다. 그런데 눈여겨 볼 만한 하급심 판례가 있습니다. 위에서 언급한 내용들은 실무상 이루어지던 것들인데, 최근에 이와 다른 내용으로 판결한 하급심 판례가 나온 것입니다. 이에 대하여, 아래에 포스팅을 첨부하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

(1편)재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우, 그 양수인은 단독으로 입주권을 받을 수 있다고? (tistory.com)

(1편)재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우, 그 양수인은 단

 

그리고 재개발 구역 부동산 공유자가 분양신청할 경우 입주권을 받을 수 있는지 여부에 대해서도, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/12

재개발 구역 내 부동산을 공유하는 경우, 대표 조합원이 권리행사를 해야 한다(feat. 공유자가 분