재개발 재건축사업의 1+1 분양, 2주택 공급에 대해 알아보자!

재개발 또는 재건축사업의 조합원이라면, 자신이 공급받을 수 있는 주택 수에 대해서 매우 관심이 높을 것입니다. 예전에는 주택이 아무리 크더라도 또는 사업구역내 2채, 3채 등 다주택을 소유하고 있다고 하더라도, 재개발·재건축 사업에 있어 조합원은 1주택만 공급받을 수 있었습니다. 이에 따라 다주택 소유자나 상대적으로 큰 규모의 주택 소유자의 경우, 재개발·재건축 사업에 참여하지 않으려는 경향이 나타났습니다.

 

이는 정비사업 추진에 있어 장애요소가 되어 여러 문제점을 야기시켰지요. 이러한 제반사정을 고려하여, 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다)」은 2012년경, 조합원에게 본인 소유 주택 외 소형 주택을 추가적으로 공급받을 수 있게 개정되었습니다. 이번 포스팅에서는, 재개발·재건축사업에 있어 2주택 공급(1+1 분양)을 받을 수 있는 요건 및 주의할 점에 대해 살펴보겠습니다(2주택 공급은 흔히 '1+1 분양'이라고 불리고 있으니, 참고하시기 바랍니다).

 

<목  차> 1. 2주택 공급받기 위한 요건 2. 2주택 공급관련 주의할 점   가. 2주택 공급 여부는 조합의 재량사항이다   나. 추가 공급받는 1주택에는 제한사항이 있다   다. 종전 자산 감정평가절차에 적극적으로 참여하여 의견을 개진하라 3. 맺으며

 

 

표제-재개발-재건축-2주택-공급-분양

 

 

1.  2주택 공급받기 위한 요건

 

도시정비법에 따르면, 원칙적으로 1조합원에 대해 1주택을 공급합니다. 그러나 예외적으로, 종전 자산 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있습니다(도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목 ; 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 하여 공급합니다). 즉, 사업구역 내 소유한 주택의 종전가격이나 주거전용면적이 분양받으려는 아파트 두 채의 가격 또는 주거전용면적의 합을 넘어야 합니다!

 

 

사례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다. 재개발 사업구역 내 김 씨 소유의 단독주택과 그 부속 토지의 가격이 10억으로 감정평가 되었습니다. 이에, 김 씨는 아파트 54㎡와 84㎡ 두 채를 분양받으려고 합니다. 이 때, 54㎡ 아파트의 조합원 분양가는 3억 원이고, 84㎡아파트의 조합원 분양가는 6억 원이라 한다면, 김 씨는 위 아파트 두 채 모두를 분양받을 수 있습니다. 왜냐하면, 분양받고자 하는 위 아파트 두 채의 가격 합(9억 원)이 종전 주택의 가격(10억) 범위 내에 있기 때문입니다.

 

 

[2주택 공급과 관련하여, 추가로 분양받는 주택의 가격에 대해서도 쟁점이 있는바, 이에 대해서는 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.]

 

https://easywayway.tistory.com/21

1+1 분양, 추가 분양 주택은 조합원 분양가인지 아니면 일반분양가로 공급해야 하는지?

 

그러나 김 씨의 종전 주택 가격이 8억으로 감정평가 되었다면, 김 씨는 위 2주택을 공급받을 수 없게 되지요. 그런데, 김 씨의 단독주택 주거전용면적이 150㎡인 경우, 위 아파트 두 채 주거전용면적의 합(138㎡)이 종전 주택의 주거전용면적(150㎡) 범위 내에 있기 때문에, 김 씨는 2주택을 공급받을 수 있게 됩니다(물론, 추가분담금 1억 원을 부담해야 됩니다).

 

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2. 2주택 공급 관련 주의할 점

 

가. 2주택 공급 여부는 조합의 재량사항이다

 

앞서 말씀드린 것처럼, 사업시행자(재개발·재건축 조합)는 종전 자산 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있습니다. 즉, 2주택 공급 여부는 조합의 재량사항입니다. 조합은, 적용되는 용적률의 한계로 공급할 수 있는 아파트 수가 충분하지 않거나, 조합원의 수가 사업구역에 비해 상대적으로 많은 경우 등 제반 사정에 따라 2주택을 공급하지 않을 수도 있습니다.

 

 

그래서 조합은 일반적으로 사업구역의 제반 사정 등을 파악하여 조합원에게 정보를 제공하고, 그들의 의견을 수렴한 다음 총회에서 2주택 공급 여부에 대해 결정하지요!

 

[2주택 공급 대상인 주택에 대해 투자하려고 한다면, 2주택 공급과 관련한 조합의 정관, 관리처분계획 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.]

 

나. 추가 공급받는 1주택에는 제한 사항이 있다

 

추가로 공급받는 1주택에는 제한 사항이 있습니다. 첫째, 추가로 공급받는 1주택의 주거준용면적은 60㎡이하 입니다. 둘째, 추가로 공급받는 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 위 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없으며, 이를 위반하는 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌급에 처해질 수 있습니다(금지된 행위에는 매매, 증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외됩니다).

 

다. 종전 자산 감정평가절차에 적극적으로 참여하여 의견을 개진하라

 

앞서 말씀드린 것처럼, 종전 자산 가격은 감정평가로서 결정되는데, 구체적으로 살펴보면, 시장 등이 선정하는 2명의 감정평가업자가 수행한 감정평가결과의 산술평균으로 결정됩니다. 그리고 주거전용면적은 관리처분계획기준일(분양신청기간 만료일) 현재 건축물별 건축물 대장을 기준으로 하며, 법령에 위반하여 건축된 부분의 면적은 제외됩니다.

 

 

이에 따라 조합원은 자기 소유의 건축물에 대한 건축물 대장을 통해 주거전용면적을 미리 확인하여, 종전자산 감정평가 진행 시, 주택 면적이 누락된 부분은 없는지 적극적으로 참여할 필요가 있습니다.

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 재개발·재건축사업에 있어 2주택 공급(1+1 분양)을 받을 수 있는 요건 및 주의할 점에 대해 자세히 살펴보았습니다. 기타, 이혼에 따른 재산분할로 공동소유 주택을 단독으로 소유하게 된 경우, 조합원지위를 단독으로 취득할 수 있는지에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/127

공동소유 주택을 이혼에 따른 재산분할로 단독소유하게 된 경우, 단독 조합원 지위를 취득할 수

 

그리고 재개발구역 내 무허가건물 입주권, 뚜껑과 관련된 쟁점에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/25

재개발 구역 내 무허가건축물, 입주권 받을 수 있을까?(feat. 뚜껑)