서울 재개발 도로부지, 아파트 입주권 받을 수 있을까?(땅 총 면적 90㎡ 이상인 경우 쟁점)

서울 재개발 도로부지, 아파트 입주권 받을 수 있을까요? 재개발 투자를 하시는 분들이라면, 쓸모없어 보이는 도로부지가 굉장한 가치가 있다는 점을 알고 있을 수 있습니다. 누군가에게는, 도로부지로 인해 아파트 입주권을 받을 수 있기 때문이죠. 재개발 사업에 있어 도로부지, 부동산 투자 측면에서 어떠한 가치가 있을지, 관련 법률 규정과 함께 자세히 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 흑석동 재개발 지역 도로부지 13㎡가 1억 200만 원에 낙찰되다 2. 도로부지 소유자에 대한 아파트 입주권, 재건축 사업은 안되고 재개발 사업은 된다?! 3. 토지의 총면적이 90제곱미터 이상이면, 재개발 아파트 입주권 받을 수 있다?! 4. 맺으며

 

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1. 흑석동 재개발 지역 도로부지 13㎡가 1억 200만 원에 낙찰되다

 

재개발 물건에 대해 관심이 있는 분들이라면, 서울 동작구 흑석동 재개발 지역을 눈여겨 보고 있었을 것입니다. 저 역시 재개발 투자 또는 재개발 소송 관련해서, 직간접적으로 관련되어 있었으므로, 관심이 많았습니다. 

 

2018년경에 흥미로운 기사가 있었습니다. 흑석 3주택 재개발지역 내에 있는 도로부지 2필지에 대한 경매 기사이지요.

 

그 내용을 구체적으로 살펴보면, 도로부지 13㎡에 대한 낙찰가는 1억 200만 원(감정가 : 2천 418만 원), 도로부지 89㎡에 대한 낙찰가는 5억 1천 600만 원(감정가 : 1억 6천 20만 원)으로서, 낙찰가율은 무려 335.2% 되었습니다. 해당 도로부지 모습은 다음 사진과 같습니다. 평범해 보이는 도로부지, 왜이렇게 고평가 되었을까요? 재개발 투자관점에서 살펴보겠습니다.

 

 

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아무 생각 없이 위 도로부지 사진을 보면, 평범한 땅으로 보이는데, 부동산 재개발 투자 관점에서 보면, 금싸라기 땅이 됩니다. 그 이유는, 위 도로부지 두 필지를 모두 낙찰 받은 사람은 흑석 재개발 입주권을 받을 수 있기 때문이지요.  도로부지에 어떠한 비밀이 있을까요? 

 

 

※ 재개발 입주권을 받기 위해서는, 여러 가지 요건들을 검토해야 하는데, 여기서 주의해야 할 부분이 있습니다. 바로, 다물권자로부터의 부동산 양수인데요, 어떤 쟁점이 있는지 아래 포스팅에서 꼭 확인해 주세요!

 

https://easywayway.tistory.com/141 

다물권자 조합설립인가 후 양도, 조합원 입주권 받을 수 있을까?(대법원 2020두36724 판결)

 

 

2. 도로부지 소유자에 대한 아파트 입주권, 재건축 사업은 안되고 재개발 사업은 된다?!

 

도로부지 아파트 입주권과 관련해서, 먼저 아셔야 할 부분이 있습니다. 재개발 사업에서는 도로부지 소유자에게 아파트 입주권이 나올 수 있으나, 재건축 사업에서는 그렇지 않습니다. 그 이유는 재개발 재건축 사업에 있어 '토지등 소유자'가 다르게 규정되어 있기 때문입니다. 관련 규정을 한 번 확인해보겠습니다.

 

 

도시 및 주거환경정비법[법률 제19560호, 2023. 7. 18. 일부개정 된 것 ; 이하, '도시정비법'이라 함] 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.   9. "토지등 소유자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. (중략)     가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자     나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자

 

아파트 입주권을 받기 위해서는, 재개발 또는 재건축 사업의 '조합원'이 되어야 합니다. '조합원'이 되기 위해서는 먼저, 도시정비법상 '토지등 소유자'에 해당되어야 하지요.

 

재개발사업의 경우, 토지만 소유하고 있더라도 '토지등 소유자'에 해당합니다(법 제2조 제9호 '가'목).

 

그러나 재건축사업의 경우, '토지등 소유자'에 해당하기 위해서는 '건축물 및 그 부속토지'의 소유자 이어야 합니다. 즉, 토지만 소유해서는 '토지등 소유자가' 될 수 없기에, 아파트 입주권 또한 받을 수 없는 것이지요(법 제2조 제9호 '나'목).

 

이에 따라, 재건축 사업에 있어서는, '1.'항에서 말씀드린 '도로부지 아파트 입주권' 이슈가 나오지 않습니다. 애초에, 도로부지, 즉 땅만 가지고 있어서는 아파트 입주권을 받을 수 없기 때문이죠.

 

 

그러면, 재개발 사업 구역 내 땅을 1㎡만 가지고 있어도 아파트 입주권을 받을 수 있을까요? 그렇게 되면, 재개발 투기 세력이 대거 유입되어 재개발 사업성이 현저히 저하되겠지요. 그래서 여기에 대한 장치가 있습니다. '3.'항에서 살펴보겠습니다.

 

※ 도시정비법은, 투기 세력의 (일종의) 꼼수를 처단하는 내용으로 개정이 많이 이루어졌습니다. 그중에 하나가 바로, 지분쪼개기 등에 대한 장치인데요, 재개발 사업 구역 내 지분쪼개기 규제 규정 등에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해주세요!

 

https://easywayway.tistory.com/28

다가구주택의 다세대 용도 전환 등 재개발사업 구역 내 지분 쪼개기 규제 내용 정리!

 

 

3. 토지의 총면적이 90제곱미터 이상이면, 재개발 아파트 입주권 받을 수 있다?!

 

우리는 도시정비법 뿐만 아니라, 조례까지 검토해야 합니다. 서울 재개발 사업에 대한 내용이니, 서울시 조례(서울특별시조례 제8582호, 2022. 12. 30. 일부개정 된 것)를 살펴보겠습니다. 

 

서울시-도시-및-주거환경정비-조례-재개발사업-분양대상

 

 

서울시 도시 및 주거환경정비 조례에 의하면, '소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자'는 아파트 입주권을 받을 수 있습니다. 즉, 위 조례에 의하면, 아파트 입주권을 받기 위한, 최소 토지 총 면적은 90제곱미터 인 것입니다.

 

다르게 말하면, 토지 총 면적이 90제곱미터 이상이기만 하면, 해당 토지의 용도가 도로인지 여부와 관계 없이 아파트 입주권을 받을 수 있는 것이지요.

 

여기서 또 주목할 부분이 있습니다. '총 면적'을 기준으로 규정되어 있는 부분입니다. 즉, 한 필지당 면적은 반드시 90㎡가 될 필요가 없고, 다른 토지 면적과 합하여 90제곱미터 이상기기만 하면 됩니다.

 

 

'1.'항의 흑석동 재개발 사례로 다시 돌아가 보겠습니다. 낙찰자는 도로부지 13㎡와 89㎡를 각각 경매로 취득하였습니다. 즉, 낙찰자 입장에서는, 위 두 필지를 모두 취득해야지만, 최소 총 면적 90㎡이상을 충족하므로, 아파트 입주권을 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

이처럼, 서울시 조례 등 관련 규정을 잘 알고 있어야, 자신이 아파트 입주권을 받을 수 있는지 또는 재개발 투자 가치가 있는지 알 수 있습니다. 아파트 입주권과 관련된 분쟁은 여러 쟁점과 얽혀 복잡하므로, 반드시 변호사 상담 등 전문가의 도움이 필수적입니다. 아래 전화번호로 연락주시거나 비밀 댓글(이름, 연락처, 사건 개요 등 기재) 남겨주시면, 상담 예약 진행 후 법률 상담(유료)을 받을 수 있으니, 적극 활용해 주시기 바랍니다. 

 

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한편, 90㎡ 미만의 땅을 가지고 있는 경우에는, 아파트 입주권을 받을 수 있는 방법이 전혀 없는 걸까요? 이 경우에도 방법은 있습니다. 이에 대해서는 추후에 포스팅 하도록 하겠습니다!

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 서울 재개발 도로부지와 관련된 아파트 입주권 쟁점에 대해 자세히 살펴보았습니다. 아파트 입주권 분쟁은, 토지 면적 쟁점 뿐만 아니라 다양한 쟁점들이 얽혀있습니다. 이에 따라 반드시 변호사 상담 등 전문가의 조력이 필요합니다. 혼자서 고민하지 마시고, 변호사와 상담을 통해 문제를 해결하시길 바랍니다.

 

※ 아파트 입주권과 관련하여, 권리가액 쟁점도 있습니다. 참 복잡하지요? 부부소유 부동산 권리가액 합산 쟁점인데, 무슨 내용인지, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/134

부부 소유 부동산 권리가액 합산으로 재개발 분양대상자 될 수 있을까?