재개발 재건축 분양계약 해제 되는 경우, 조합원지위 상실하고 현금청산자 되나?

재개발ㆍ재건축 조합과 분양계약을 체결하였지만, 이후, 분양계약이 해제된 경우 그 조합원은 곧바로 현금청산자가 될까요? 

 

재개발ㆍ재건축 실무에서 빈번하게 발생하는 쟁점인데요, 도시 및 주거환경정비법(이하, '도시정비법'이라 함), 조합 정관, 관리처분계획 등을 종합해서 검토해야 하는 문제입니다.

 

아직 명시적인 대법원 판례가 나오지 않아서, 법리가 정립되지는 않은 모습입니다. 하급심 판례 흐름들을 살펴보면서, 핵심적인 내용을 쉽게 설명드리겠습니다.

 

<목  차> 1. 분양계약 해제로 인해 곧바로 현금청산대상자가 되지 않는다는 판례 2. 분양계약 해제로 인해 현금청산자가 되어 조합원지위를 상실하였다는 판례 3. 맺으며

 

분양계약-해제-조합원지위-현금청산자

 

 

1. 분양계약 해제로 인해 곧바로 현금청산대상자가 되지 않는다는 판례

 

 

자, 쟁점 사항을 다시 말씀드리겠습니다. 조합원이 분양신청을 하고 조합과 분양계약을 체결한 후 분양계약이 해제되었다면, 조합원은 곧바로 현금청산자가 되는지 여부입니다.

 

이에 대하여, 서울고등법원 등 하급심 판례에서는, 조합 정관이나 총회 결의 등에서, 분양계약 해제의 경우 현금청산자가 된다는 취지의 규정이 없다면, 분양계약의 해제로 인하여 현금청산자가 된다고 할 수 없다고 판시하였습니다.

 

판시사항을 살펴보면, 아래와 같습니다.

 

서울고등법원 2013나3**** 판결 등에 의하면, "도시정비법상 재건축정비사업의 경우 조합원과 재건축정비사업조합 사이의 분양에 관한 법률관계는 도시정비법, 재건축정비사업조합의 정관, 관리처분계획 및 이전고시 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니라고 할 것이고,

 

관리처분계획이 인가된 이후 조합원과 재건축정비사업조합 사이에 체결된 분양계약은 조합원과 재건축정비사업조합 사이에 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화하고 보충하는 의미를 갖는 것에 불과하다.

 

따라서 원고(조합)의 정관이나 총회 결의 등에 달리 정함이 없는 한, 재건축정비사업조합이나 조합원이 분양계약상의 채무불이행을 이유로 분양계약을 해제한다고 하더라도 조합정관이나 관리처분계획 등에 의하여 형성된 법률관계까지 실효된다고 해석할 수는 없으므로,

 

분양계약의 해제로 인하여 그 조합원의 조합원 지위가 상실된다거나 또는 현금청산대상자가 된다고 할 수 없다."

 

 

여기서 핵심은, 조합 정관 또는 관리처분계획 등에 분양계약이 해제된 경우를 현금청산대상자로 규정하고 있지 않다면, 분양계약이 해제된다고 하더라도 조합원이 곧바로 현금청산자가 되지 않는다는 것입니다.

 

그런데 위 법리와는 다소 결이 다른 하급심 판례도 있습니다. 즉, 분양계약 해제만으로 곧바로 현금청산자가 된다는 취지의 판례인데요, '2.'항에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

※ 참고) 서울 재개발 도로부지 소유자, 입주권 받을 수 있을까요? 쓸모없어 보이는 도로부지, 누군가에게는 보물일 수 있겠지요. 도로부지와 관련된 재개발 아파트 입주권 법리에 대해, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

재개발-재건축-분양계약-해제-법률상담

 

 

2. 분양계약 해제로 인해 현금청산자가 되어 조합원지위를 상실하였다는 판례

 

가. 분양계약 내용 등 사실관계 정리

 

먼저, 해당 판례(서울행정법원 2020구합5**** 판결) 사안 내용을 정리하고, 관련 법리를 살펴보겠습니다.

 

조합원 A는 분양신청 기간 내에 분양신청을 한 후, 부담금 약 3억 원을 계약금, 중도금(6차), 잔금으로 나누어 지급하기로 하는 내용의 조합원 분양계약을 체결하였습니다.

 

위 분양계약에는 아래와 같은 계약조건이 있었습니다. 

 

제3조(계약의 해제) (1) 피고(조합)는 원고(조합원 A)가 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 본 계약을 해제할 수 있다. ① 본 계약 표제부에서 정한 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회 이상 최고하여도 납부하지 아니한 경우 (후략)

제4조(정산금 지급 등) (1) 본 계약 제3조 제1항 및 제2항에 해당하는 사유로 본 계약을 해제할 경우 피고는 원고의 조합원 자격을 박탈하고 일반 분양할 수 있다. (중략)

 

 

즉, 핵심적인 내용은, 분양계약서에, '중도금 미납을 분양계약 해제 사유로 규정하고 있고, 이에 따라 분양계약이 해제되는 경우 조합원 자격을 박탈하는 규정'이 있는 것입니다.

 

조합원 A는 1 ~ 4차 중도금을 모두 납부하지 않았고, 조합은 위 분양계약서 내용대로 최고 절차를 거쳐 분양계약을 해제한다고 통지하였습니다.

 

이에, 조합원 A는, 도시정비법, 조합 정관에 중도금 미납에 따른 분양계약 해제를 현금청산대상자로 규정한 내용이 없다고 주장하면서, 조합원지위 확인 등 청구의 소를 제기하였습니다.

 

그러나 서울행정법원은 조합의 손을 들어주었는데요, 관련 법리는 '나.'항에서 살펴보겠습니다.

 

※ 참고) 재개발 재건축 투자에 있어, 다주택자를 조심해야 합니다. 즉, 재개발 재건축 진행 시기에 따라, 다주택자로부터 주택을 양수하는 경우 단독 입주권을 받지 못할 수도 있는데요, 이에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

나. 사법상 계약(분양 계약)에서 정관인 관리처분계획 등에서 예정하지 아니한 의무 등을 정하고 있더라도 유효하다

 

 

전술한 것처럼, 위 판례는, 분양계약이 해제됨에 따라 현금청산자가 되었다고 결론을 내리고 있습니다.

 

이와 관련하여, 서울행정법원은 사법상 계약인 분양계약의 유효성과 관련된 대법원 판례를 근거로 제시하고 있습니다.

 

"재개발조합과 조합원이 도시재개발사업 시행 과정에서 사법상 계약의 형태로 개별적인 약정을 체결하는 것은 도시정비법에서 이를 금지하고 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 허용되고, 

 

위와 같은 계약이 재개발조합과 조합원의 자유로운 의사의 합치에 기하여 이루어진 것인 이상, 그 내용이 도시정비법을 포함한 전체 법질서에 비추어 허용될 수 있고 그 사법상 계약의 체결에 이르게 된 동기, 경위 및 목적 등에 비추어 필요성과 상당성이 있다고 인정되는 때에는,

 

사법상 계약에서 조합원에게 정관이나 관리처분계획 등에서 예정하지 아니한 의무 등에 관하여 정하고 있다고 하더라도 유효하다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다73096 판결 등)"

 

 

 

해당 판례 사안에서는, 조합 정관 등에 중도금 미납에 따른 분양계약 해제를 현금청산대상자로 규정한 내용은 없습니다.

 

그렇다면, '1.'항 서울고등법원 판례에 따를 때, 중도금 미납으로 한 분양계약 해제만으로는, 현금청산자가 될 수 없습니다.  

 

그러나 서울행정법원은, 조합 정관 제45조 제5항에서 조합원의 분양신청 철회에 시기적 제한을 두는 이유를 해석하면서, "조합원이 조합과의 합의에 의하여 현금청산 대상자가 되기로 함으로써 조합원 자격을 상실하게 되는 것까지 금지하는 취지라고 볼 수 없다."라고 판단하였습니다.

 

나아가 조합원이 특별한 사유 없이 중도금을 계속하여 납부하지 않을 경우, 정비사업비 조달에 지장을 초래할 수 있으므로, 이를 방지하기 위한 제재수단으로서 분양계약을 체결할 때 중도금 미납을 해제사유로 규정하고, 이에 따라 분양계약이 해제될 경우 조합원 자격을 박탈하면서 현금청산 하도록 규정한 것은 필요성과 상당성도 인정된다고 판단하였지요.

 

결국, 중도금 미납에 따른 분양계약 해제, 그리고 현금천상자가 된다는 점에 대해 당사자간의 의사 합치가 있으므로, 적법한 분양계약 해제만으로도 곧바로 현금청산자가 된다고 판단한 것입니다.

 

 

'1.'항의 서울고등법원 판례와는 다소 배치되는 판례로 볼 수 있습니다.

 

개인적으로는, 위 행정법원 판례가 조합원 A에게 다소 잔인할 수 있다는 생각이네요. 조합 입장에서는 분양계약을 해제하지 않고 미납 분양금에 대한 지연 이자를 가산하여 청구할 수 있는 등 여러 가지로 제재할 수 있는 방안이 있기 때문입니다. 

 

※ 참고) 재개발 재건축 사업에 있어, 조합 총회의 의사정족수, 의결정족수 등에 대해, 아래 포스팅에서 쉽게 정리하였으니, 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 분양계약 해제로 인하여 현금청산자가 되는지 여부에 관한 판례들을 소개하였습니다.

 

개인적으로는, 조합 정관 또는 관리처분계획에서, '중도금 미납으로 인한 분양계약 해제'를 현금청산대상자로 규정한다는 내용이 있어야, 분양계약 해제로 인해 현금청산자가 된다고 보는 것이 타당하다고 생각합니다. 

 

추후에, 이와 관련된 대법원 판례가 나오면, 포스팅을 통해 또 소개해드리도록 하겠습니다.