전세보증금 가압류 걸렸다면? 임대인 보증금 반환 시 주의해야 할 점(보증금 공탁 사례)

전세사기 피해자인 임차인들을 대리하여 여러 사건들을 진행하고 있습니다. 소송 사례들 중에 눈여겨 볼 만한 사례들이 많은데요, 이들에 대해서는 추후에 하나씩 소개해 드리도록 하겠습니다.

 

이번 포스팅에서는, 임차인이 아니라, 임대인을 대리하여 사건을 해결한 케이스를 말씀드리려고 합니다. 나쁜 임대인들도 많지만, 나쁜 임차인들도 많습니다. 

 

나쁜 임차인으로 인해, 의뢰인(임대인)이 상당히 고생하였는데요, 대표적으로, 법원의 전보증금 가압류 결정문으로 인한 스트레스 입니다. 본 포스팅을 끝까지 읽어보시고, 유사한 사례로 고생하고 계시다면, 아래 연락처로 연락주시어 법률 상담(유료)을 꼭 받아보시길 바랍니다.

 

 

 

부산지방법원 판결문 <목  차> 1. 임대인, 법원의 임대보증금 가압류 결정문을 받다 2. 임대보증금 또는 전세보증금 반환채권 가압류, 임대인은 이중지급의 위험에 처하게 된다 3. 이것을 통해 이중지급 위험에서 벗어날 수 있다 4. 더 복잡한 공탁 사건 부산지방법원 판결문

 

 

1. 임대인, 법원의 임대보증금 가압류 결정문을 받다

 

 

임대인인 의뢰인은, 요즘 법원에서 여러 통 날라오는 서류들로 인하여, 스트레스가 이만저만 아니라고 하네요. 그 서류들을 살펴보니, 임차인을 채무자로, 의뢰인(임대인)을 제3채무자로 한 임대보증금 반환채권 가압류 결정문입니다.

 

채권자를 살펴보니, 대부업체와 00보증기금 등 입니다. 임차인이 사채까지 손을 뻗쳤고, 그 빚이 눈덩이처럼 불어난 상황인 것이지요.

 

임차인이 무자력이라는 의미인데, 앞으로 월세가 계속 밀리는 건 아닌지 걱정을 하십니다. 그리고 무엇보다도, 임대보증금 반환채권이 가압류 되었을 때, 이를 어떻게 처리해야 할 지 등 막막한 상황이라고 하십니다.

 

임대보증금 또는 전세보증금 반환 채권이 가압류 되면, 법적으로, 임대인에게 어떤 효과가 발생할까요?

 

※ (참고) 부동산 매매 또는 임대차 가계약금, 반환 받을 수 있을까요? 실제, 가계약금 반환 사례들을 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

2. 임대보증금 또는 전세보증금 반환채권 가압류, 임대인은 이중지급의 위험에 처하게 된다

 

 

임대보증금 또는 전세보증금반환채권 가압류 결정문 내용이 어떻게 되어 있는지부터 살펴보겠습니다. 

 

아래와 같이, 채권가압류결정문 주문을 살펴보면, '채무자(임차인)의 제3채무자(임대인)에 대한 별지 기재 채권(보증금 반환 채권)을 가압류한다.' '제3채무자(임대인)는 채무자(임차인)에게 위 채권에 관한 지급을 하여서는 아니 된다.'라고 기재되어 있습니다.

 

보증금-반환채권-가압류-주문

 

 

위와 같이, 전세보증금 반환채권을 가압류 당하면, 임대인은 임차인에게 보증금을 지급해서는 안됩니다.

 

그런데 말입니다, 임대차 계약이 종료되고, 임차인이 보증금 반환을 요구하면 어떻게 될까요? 위 가압류 결정을 근거로, 임대인이 보증금 반환을 거절할 수 있을까요?

 

결론부터 말씀드리면, 보증금 채권 가압류 결정을 이유로, 임대인의 임차인의 보증금 반환 청구를 거절할 수 없습니다. 채권 가압류 결정의 내용 때문입니다. 

 

임대보증금 또는 전세보증금 관련 판결문 "임차인의 임대인에 대한 임대차보증금반환청구채권이 가압류된 경우 임대인인 제3채무자는 임차인인 채무자에 대하여 임대차보증금의 지급을 하여서는 아니 되지만, 그 취지는 제3채무자가 채무자에게 변제를 한 경우에 가압류채권자에게 대항할 수 없다는 것일 뿐 임대차보증금반환청구채권을 가지는 채무자가 제3채무자를 상대로 이행의 소를 제기하거나 동시이행의 항변권을 행사하는 것을 금지하는 것은 아니다(부산지방법원 2022가단4*** 판결 등)." 부산지방법원 판결문 등

 

 

결국, 임대인은 (임대차계약이 종료되면) 임차인에게도 보증금을 지급해야하고, 가압류 채권자에게도 보증금을 지급해야 하는 상황에 처하게 되었습니다. 임대인의 보증금 이중 지급의 위험, 어떻게 해결할 수 있을까요?

 

※ (참고) 임대차 보증금 반환 채권 가압류 또는 압류하는데 있어서도, 일정한 제한이 있습니다. 어떠한 제한일까요? 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

3. 이것을 통해 이중지급 위험에서 벗어날 수 있다

 

 

이러한 경우, 법원 공탁을 통해 이중지급의 위험에서 벗어날 수 있습니다. 

 

그런데, 법원 공탁도 한 가지 종류만 있는 것이 아닙니다. 변제공탁, 집행공탁, 담보공탁 등등 그 종류가 많은데요, 보증금 반환 채권에 대한 가압류 또는 압류에 관한 사항은 '집행공탁'으로 처리합니다.

 

집행공탁원인 사실을 소명해야 하며, 각각의 요건과 형식에 맞게 신청서 등을 작성해야 하기에, 변호사에게 위임하시는 것을 추천드립니다. 아래와 같이, 비교적 엄격한 심사 요건을 통과하면, 공탁금 납입 가상계좌 안내문을 발급해줍니다.

 

 

공탁금-납입-안내문-공탁금계좌

 

주의해야 할 점은, 납입자는 공탁자와 동일인이어야 하고, 분할 납부는 허용되지 않습니다(주의). 따라서 이체한도를 꼭 확인하셔야 합니다.

 

 

4. 더 복잡한 공탁 사건

 

임대보증금 또는 전세보증금 반환채권 가압류 결정과 임대인의 이중지급 위험을 벗어나는 방법에 대해 자세히 살펴보았습니다. 

 

빚이 많은 임차인의 경우, 보증금반환 채권 가압류 결정문만 오는 것이 아닙니다. 채권양도, 근질권 등등 일반인이라면 잘 들어보지도 못했을 여러 명칭의 서류들이 날라옵니다.

 

채권양도, 근질권 등 여러 쟁점들이 얽혀 있으면, 공탁 문제는 굉장히 복잡해집니다. 비전문가들에게 여기 저기 물으면서 혼자서 해결하시는 분들도 가끔 보이는데, 정말 위험합니다.

 

공탁금 몇 억 원 또는 수십 억 원이 왔다갔다 하는데, 몇 백만 원 아끼려다가 억대의 손해 볼 수 있습니다. 반드시 변호사에게 위임하여 진행하시길 바랍니다. 

 

보증금반환채권 가압류 또는 압류, 채권양도 등으로 고생하고 계신 분들이 있다면, 아래 연락처로 연락주시기 바랍니다. 꼭 법률 상담(유료)을 받으셔서, 해결책을 마련하시길 바랍니다.