재건축 재개발 원조합원 입주권 양도세 계산 :: 종전주택 취득가액을 알 수 없는 경우 환산취득가액 적용

원조합원이 입주권을 양도하는 경우, 그 양도세는 어떻게 계산하는지에 대해 계속 살펴보고 있습니다.

 

이전 포스팅 내용을 정리해 보겠습니다. 입주권 양도차익은 어떻게 구한다고 하였지요? <관리처분계획인가 전 양도차익>과 <관리처분계획인가 후 양도차익>을 구분한다고 말씀드렸습니다. 왜냐하면, <관리처분계획인가 전 양도차익>에 대해서만 장기보유특별공제가 적용되기 때문입니다.

 

그러면, 원조합원의 입주권 양도가액은 확인되지만, 종전주택 취득가액이 불분명하다면, 어떻게 양도세를 산정할까요? 이에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

※ 참고) 자, 우리는 지금 원조합원 입주권 양도세 계산 방법에 대해 살펴보고 있습니다. 즉, 원조합원과 승계조합원 개념을 구분하셔야 되는데요, 이에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

 

<목  차> 1. 원조합원 입주권 양도세 계산 :: 종전주택 취득가액 알 수 없는 경우 2. 원조합원 입주권 양도세 계산 :: 종전주택 환산취득가액 계산 등 3. 맺으며

 

 

1. 원조합원 입주권 양도세 계산 :: 종전주택 취득가액 알 수 없는 경우

 

 

원조합원의 경우, 해당 사업지구 내에서 아주 오랜 기간 동안 주택 등을 보유하고 계신 분들이 많습니다.

 

70년대, 80년대 취득한 경우에는, 계약서가 분실된 경우가 많고, 그 당시 정부 부동산 전산망도 제대로 구축되어 있지 않았기에, 종전주택 취득가액을 파악하기 힘듭니다.

 

종전주택 취득가액을 알 수 없는 경우, 환산취득가액을 적용해야 합니다. 소득세법 시행령 제166조 제3에 그 내용이 규정되어 있는데, 아래와 같습니다.

 

입주권-양도세-종전주택-환산취득가액

 

 

 

즉, [종전주택 환산취득가액 = 종전주택의 평가액 * 취득일 현재 종전주택의 기준시가 / 관리처분계획인가일 현재 종전주택의 기준시가] 산식을 적용하면 됩니다.

 

사례를 통해 종전주택 환산취득가액을 한 번 구해보겠습니다.

 

※ 참고) 조합원 입주권과 관련하여, 취득세는 몇 번 납부하게 될까요? 여기에 대해서 바로 답이 나오지 않으시면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 조합원 입주권 취득세, 취득세율 등까지 아주 자세히 설명하였으니, 큰 도움이 되실 겁니다!

 

 

 

2. 원조합원 입주권 양도세 계산 :: 종전주택 환산취득가액 계산 등

 

 

'세무사에게 맡기면 되는데, 굳이 내가 이렇게까지 알아야 하나?'라는 생각을 할 수 있습니다.

 

그러나 원조합원 입주권 양도세 계산 과정과 쟁점에 대해 미리 숙지하고 있다면, 세무사님과 상담할 때에도 주요 쟁점별로 구체적인 질문을 할 수 있고, 답변에 대한 이해도도 높아집니다.

 

무엇보다도 사고를 미리 방지할 수 있기에, 사전 지식을 숙지하는 게 매우 중요하죠. 내 돈은 내가 지켜야 되니까요.

 

자, 그러면, 사례를 통해 종전주택 환산취득가액을 계산해 보겠습니다.

 

종전주택 환산취득가액 사례

1. 종전주택 취득가액 : 불분명(2000. 1. 2. 취득) 2. 종전주택 취득일 기준시가 : 건물분 1억 원, 토지분 2억 원 3. 종전주택 평가액 : 10억 원(2018. 2. 5. 관리처분계획인가일 기준) 4. 관리처분계획인가일 현재 종전주택 기준시가 : 건물분 3억 원, 토지분 5억 원 5. 납부한 청산금 : 4억 원(2019년 납부) 6. 입주권 양도가액 : 15억 원(2020. 2. 3. 매매)

 

 

 

자, 종전주택 취득가액을 확인할 수 없습니다. 그래서 환산취득가액을 구해야겠지요. 그 산식은 [종전주택의 평가액 * 취득일 현재 종전주택의 기준시가 / 관리처분계획인가일 현재 종전주택의 기준시가] 입니다.

 

위 산식에 대입해 보겠습니다.

 

3억 7,500만 원(환산취득가액) = 10억 원(평가액) * 3억 원(취득시 기준시가) / 8억 원(관리처분계획인가시 기준시가)

 

 

환산취득가액은 3억 7,500만 원입니다. 여기서 더 나아가 보겠습니다. 입주권 양도차익은 어떻게 구한다고 했지요? <관리처분계획인가 전 양도차익>과 <관리처분계획인가 후 양도차익>으로 구분해서 구합니다.

 

관리처분계획인가 전 양도차익은, 10억 원(종전주택 평가액) - 3억 7,500만 원(환산취득가액) = 6억 2,500만 원이 됩니다.

 

그리고 관리처분계획인가 후 양도차익은, 15억 원(입주권 양도가액) - 10억 원(종전주택 평가액) - 4억 원(납부한 청산금) = 1억 원이 됩니다.

 

입주권 양도차익 계산 방법에 대해서 자세히 알고 싶다면, 아래 포스팅을 확인해 주세요!

 

 

 

좀 더 나아가보겠습니다. 장기보유특별공제는 어디에만 적용된다고 하였지요? 네, 그렇습니다. 관리처분계획인가 전 양도차익 6억 2,500만 원에만 적용됩니다.

 

따라서 관리처분계획인가 전 양도차익 6억 2,500만 원에 대하여, 20년 보유기간을 적용하면, 187,500,000원 [= 625,000,000원 * 30%(연간 2%, 최대 15년)]을 장기보유특별공제하면 됩니다.

 

입주권 양도세 계산에 있어 장기보유특별공제에 대해 더 자세히 알고 싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다!

 

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 원조합원 입주권 양도세 계산에 있어, 환산취득가액 산정 방법에 대해 자세히 살펴보았습니다.

 

말씀드린 것처럼, 계산 방법과 쟁점에 대해 숙지하고 계셔야 효율적인 세무사 상담이 이루어질 수 있습니다. 본 포스팅을 숙지하시어, 내 재산을 반드시 지키시길 바랍니다!