(2편) 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 나머지 토지등 소유자의 독자적인 분양신청권 인정 여부(feat. 재개발 조합원입주권)!

 

 

 

 

이전 포스팅에 이어,

이번 포스팅에서도 광주고등법원 2020. 1. 23. 선고 2018누6446 판결(이하 '참고 판결'이라 합니다)에 대해

살펴보겠습니다.

 

 

이전 포스팅에서는,

"나머지 토지등소유자의 조합원 지위의 문제"에 대해 다루었습니다.

 

(1편)재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우, 그 양수인은 단독으로 입주권을 받을 수 있다고? (tistory.com)

(1편)재개발 구역 내 1인 다물권자로부터 조합설립인가 후 부동산을 양수한 경우, 그 양수인은 단

 

이번 포스팅부터는,

'나머지 토지등소유자의 독자적인 분양신청권 인정 여부'에 관하여 살펴보고자 합니다.

 

 

즉, 조합설립인가 후,

1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 자가 단독으로 분양신청권을 행사할 수 있는지 여부에 대한 내용이지요.

 

 

이에 대하여,

참고 판결에서는 6가지 근거를 제시하며,

나머지 토지등소유자가 단독으로 분양신청권을 행사할 수 있다고 판단하는데,

 

오늘은 그 두 가지 근거에 대해 소개하겠습니다!

 

 

 

1. 구 도시정비법 등 관계 법령은 분양대상자를 '토지등소유자'로 규정하고 있음

 

 

참고 판결에서는,

구 도시정비법 등 관계 법령에서,

분양대상자를 '토지등소유자'로 규정하고 있다는 점을 첫 번째 근거로 제시하고 있습니다.

 

 

위 근거는 이전에도 많이 제시된 논거인데,

참고 판결 재판부에서도 법문에 충실하게 해석한 내용을 근거로 제시하고 있는 것이지요.

 

관련 내용은 아래와 같습니다.

 

 

 

"구 도시정비법 제72조는 제1항에서 사업시행자로 하여금 분양공고의 내용을

조합원이 아닌 '토지등소유자'에게 통지하도록 규정하고 있고,

 

제3항에서는

조합원이 아닌 '토지등소유자'가 분양신청기간 내에 사업시행자에게 분양신청을 하도록 규정하고 있으며,

 

같은 법 제74조 제4항,

같은 법 구 시행령(2018. 5. 8. 대통령령 제28873호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제63조 제1항 제3호는

재개발사업에 관한 관리처분의 방법을 규정하면서,

"정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다)에게 분양할 것.

다만, 공동 주택을 분양하는 경위 시·도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다"고 함으로써

분양대상자를 조합원이 아닌 '토지등소유자'로 규정하고 있다.

 

 

 

또한 이러한 위임에 따라 규정된 구 광주광역시 도시 및 주거환경정비조례

(2018. 11. 15. 조례 제5130호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 광주광역시 조례'라고 한다) 제25조 제1항도

 

주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는

관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택

(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을

소유한 자 등 '토지등소유자'로 한다고 규정하고 있을 뿐이다."

 

 

 

즉, 조합설립인가 후 관리처분계획 인가 전에

1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 나머지 토지등소유자 역시

관련 법령 등에 규정된 '분양대상자인 토지등소유자'에 해당한다는 것입니다.

 

 

 

2. 조합원의 수와 분양대상자 수가 반드시 일치하는 것은 아님

 

 

피고 재개발정비사업조합은,

 

'분양신청권은 조합원의 권리로서 분리되는 것이 아니므로,

구 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 적용되는 경우,

인정되는 조합원 수만큼의 분양대상자만 인정되어야 한다'

 

라는 취지로 주장하였습니다.

 

 

이에 관하여,

참고 판결에서는, 조합원의 수와 분양대상자 수가 반드시 일치하는 것은 아니라는 점을 근거로

피고의 위 주장을 배척하였습니다.

 

 

그 내용을 살펴보면, 다음과 같습니다.

 

 

 

"앞서 본 바와 같이 분양신청권은 조합원의 가장 핵심적인 권리에 해당할 뿐 아니라,

주택재개발의 경우 토지등소유자는 당연히 조합원이 되어

조합원의 범위와 토지등소유자의 범위는 원칙적으로 일치하게 되고,

 

구 도시정비법 등 관계 법령상 분양대상자는 '토지등소유자'로 규정되어 있어

조합원의 수와 분양대상자의 수가 대체로 일치하게 되기는 한다.

 

 

 

그런데

구 도시정비법 제74조 제4항, 같은 법 구 시행령 제63조 제1항 제3호는

분양대상자를 정비구역의 토지등소유자라고 규정하면서도

토지등소유자인 정비구역 내 지상권자를 분양대상자에서 제외하고 있고,

 

공동주택을 분양하는 경우 시·도조례로 정하는 바에 따라

기준에 부합하지 않는 토지등소유자는 분양대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는바,

 

이와 같은 경우 조합원의 수보다 분양대상자의 수가 더 적어지게 된다.

 

 

 

한편,

구 도시정비법 제39조 제1항 제1호는 수인이 1개 부동산을 공유하고 있는 경우

대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있음에도,

제76조 제1항 제7호 가목에서 시·도조례에 따라

분양신청권을 여러 개 부여할 수 있는 예외규정을 두고 있으며,

 

 

그 위임에 따라 규정된 구 광주광역시 조례 제25조 제2항 제3호 단서는

일정요건을 갖춘 공유자들의 경우 수인의 분양대상자 지위를 부여할 수 있도록 규정하고 있다.

 

 

 

 

또한

구 도시정비법 제39조 제1항 제2호 또는

구 도시정비법의 해석상 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우

조합원의 수는 1명으로 산정되나,

 

제76조 제1항 제7호 나, 다목에서는 이러한 경우에도

소유한 주택 수만큼 분양을 받을 수 있는 예외를 규정하고 있다.

 

 

즉, 이와 같은 예외적인 경우에는 조합원의 수보다 분양대상자의 수가 더 많아지게 된다.

 

 

 

결국, 구 도시정비법 등 관계 법령의 규정 내용을 종합하면,

조합원의 수와 분양대상자의 수가 반드시 일치하는 것으로 볼 수는 없다." 

 

 

나머지 논거들에 관해서는,

다음 포스팅에서 소개하겠습니다!