(3편) 나머지 토지 등 소유자의 독자적인 분양신청권 인정여부!

 

 

 

 

 

이전 포스팅에서는,

광주고등법원 2020. 1. 23. 선고 2018누6446 판결(이하, '참고 판결'이라 합니다)에 있어,

나머지 토지 등 소유자의 독자적인 분양신청권 인정에 관한 두 가지 근거에 대해 살펴보았습니다.

 

(2편) 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 나머지 토지등 소유자의 독자적인 분양신청권 인정 여부(feat. 재개발 조합원입주권)! (tistory.com)

(2편) 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 나머지 토지등 소유자의 독자적인 분양신청권 인정

 

이전 포스팅에 이어 이번 포스팅에서도,

 

1인의 다물권자로부터 조합설립인가 후 일부 부동산을 양도받은 경우,

그 양수인 역시 단독으로 분양신청을 할 수 있다는 점에 관한

참고 판결의 세번 째, 네 번째 근거에 대해 살펴보겠습니다!

 

 

 

3. 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈할 명문의 규정이 없음

 

 

참고 판결의 해당 재판부는

구 도시정비법의 규정에 대해 치밀하게 분석하고 있습니다.

 

즉, 1인의 다물권자로부터 조합설립인가 후 일부 부동산을 양도받은 경우,

구 도시정비법에는 위 양수인을 분양대상자에서 제외하는 규정이 없다는 것입니다.

 

 

참고 판결의 해당 내용은 아래와 같습니다.

 

 

 

"구 도시정비법은 제77조 제1항에서 1필지의 토지가 분할되는 경우(1호),

 

단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우(2호),

 

하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을

토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우(3호),

 

나대지에 건축물을 새로이 건축하거나

기존 건축물을 철거하고 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우(4호)에는

 

정비구역 지정·고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여

정비구역 지정·고시 전에 기준일을 따로 정하는 경우에는

그 다음날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 규정하고 있는데,

 

이는 정비구역 지정·고시 이전에 부당이득을 노리는 투기세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고,

기존 조합원의 권익보호를 위하여 소위 '지분 쪼개기'를 하는 경우 분양권을 제한하고자 한 것이다.

 

그리고 위 규정은 그 형식이나 내용을 고려할 때,

'지분 쪼개기'에 해당하는 유형을 제한적으로 열거하고 있는 것으로 해석된다.

 

 

 

 

[참고로, 지분 쪼개기에 대해 더 자세히 알고 싶은 분은 아래 포스팅을 참고해 주세요!]

다가구주택의 다세대 용도 전환 등 재개발사업 구역 내 지분 쪼개기 규제 내용 정리! (tistory.com)

다가구주택의 다세대 용도 전환 등 재개발사업 구역 내 지분 쪼개기 규제 내용 정리!

 

 

 

 

한편, 위 규정과 이 사건 조합원 자격 규정은

구 도시정비법이 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되면서 함께 신설되었는데,

 

이와 같이 입법자가 이 사건 조합원 자격 규정을 신설하면서도

'지분 쪼개기'를 통한 투기세력에 대하여

분양권을 제한하는 내용의 법률조항을 따로 신설한 점에 비추어 보더라도,

 

이 사건 조합원 자격 규정이 나머지 토지등소유자를 분양대상에서 제외하는 의미라고 보기는 어렵다.

 

 

 

나아가 입법자는 이 사건 쟁점 사안과 같은 경우에도

'하나의 대지범위 안에 속하는' 토지와 주택 등 건축물을 분리 양도한 경우(3호)에는

'지분 쪼개기'의 유형에 포함하여 규제하고 있는바,

 

이 사건 쟁점 사안의 경우를 '지분 쪼개기' 유형에 포함시키지 않은 것이

단순한 입법의 불비라고 보기도 어렵다.

 

 

[포스팅 주인 주) 즉, 조합설립인가 후 1인의 다물권자로부터 일부 부동산을 양수한 자가

분양권을 단독으로 받는 것을 제한하고자 하였다면, 소위 '지분 쪼개기' 금지 규정에 한 유형으로 포함시켰을 것인데,

그러하지 않은 점에 비추어 볼 때, 위 양수인의 분양권을 제한시키려는 입법 목적이 있다고 볼 수 없다는 의미!]

 

 

또한,

구 도시정비법 제74조 제4항, 같은 법 구 시행령 제63조 제1항 제3호는 공동주택을 분양하는 경우

시·도조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자를

시·도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있도록 규정하고 있는바,

 

결국 구 도시정비법은 '지분 쪼개기'로 열거한 유형 외에서의 투기 방지 문제를

법률로써 일률적으로 규율하는 대신 그때그때의 정책적 필요나 

각 시·도의 구체적 사정을 고려할 수 있도록 대통령령 또는 조례에 위임하고 있는 것으로 해석된다.

 

 

그런데

위와 같은 구 도시정비법의 위임에 따라 규정된 구 광주광역시 조례는

제25조 제1항에서 분양대상자를 관리처분계획기준일 현재

건축물 중 주택을 소유한 자와 같은 '토지등소유자'로 규정하고 있고,

 

제2항에서도

구 도시정비법 제77조에서 열거하고 있는 유형의 경우 및 하나의 부동산을 수인이 공유하고 있는 경우를

1인의 분양대상자로 본다고 규정하고 있을 뿐,

이 사건 쟁점 사안과 같은 경우를 분양대상자에서 제외하지 않고 있다.

 

 

 

위와 같이

나머지 토지등소유자의 분양신청권을 제한할 아무런 명문의 규정이 존재하지 않는데도

오로지 투기 방지라는 공익적 이유를 들어

구 도시정비법 및 관계 법령의 유추·확장해석을 통해

나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 것은 허용될 수 없다.

 

 

 

나머지 토지등소유자의 분양신청권을 인정할 경우

'1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유하고 잇는 경우 1주택을 공급'하도록 규정하고 있는

구 도시정비법 제76조 제1항 제6호를 잠탈하게 되는 결과가 발생할 수 있으나,

위 규정을 강행규정으로 보기는 어려우므로,

이를 제한할 명문의 규정이 없는 한 허용되어야 하는 것은 마찬가지이다."

 

 

 

 

참고 판결에서는,

구 도시정비법 제76조 제1항 제6호가 강행규정이 아니라는 점과 관련하여,

 

"구 도시정비법은 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유하더라도

제76조 제1항 제7호 나, 다목에 해당되는 경우 여러 개의 주택을 공급받을 수 있는 예외를 규정하고 있다.

 

또한

위와 같은 다물권자의 경우 분양권 1개만 부여하도록 한 것은

정비사업으로 실제 침해되는 주거 등 생활환경의 보호 필요성이나

투기 방지 등의 공익 등을 고려한 정책적 판단의 결과로 보이고,

이를 다물권자의 처분행위까지 제한하는 강행규정이라고 보기 어렵다"

 

라고 서술하였습니다.

 

[개인적으로는,

구 도시정비법 제76조 제1항 제6호가 강행규정이 아니라는 점에 대한 논거가 부족하다고 보입니다.]

 

 

4. 피고 정관에도 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 규정이 없음

 

 

'3.'항에서 살펴본 것처럼,

참고 판결에서는,

구 도시정비법 규정, 구 광주광역시 조례 규정을 살펴볼 때,

나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 명문의 규정이 없다는 점에 대해 서술하고 있습니다.

 

 

나아가

피고 조합 정관에도 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 규정이 없다는 점에 대해

참고 판결에서 서술하고 있는데,

이를 자세히 살펴보면, 아래와 같습니다.

 

 

 

"구 도시정비법 제40조 제1항 제2호, 제18호, 같은 법 구 시행령 제38조 제15호에 의하면,

조합원의 자격과 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 정관으로 정할 수 있다.

 

을가 제10호증의 기재에 의하면,

피고의 정관은 제9조에서 조합원의 자격에 관해 규정하면서

구 도시정비법 제39조 제1항과 동일한 취지로 규정하고 있을 뿐,

 

이 사건 쟁점 사안의 경우 조합원의 자격이 박탈되도록 하는 규정은 두고 있지 않고,

제10조 제1항 제1호에서 조합원의 권리로서 건축물의 분양청구권을 명시하고 있으며,

 

제44조 제2항에서 조합원이 분양신청을 할 수 있다고 규정하고 있을 뿐,

이 사건 쟁점 사안의 경우 분양대상자의 수를 1명만 인정하도록 하는 규정은 따로 두고 있지 않다.

 

 

이 사건 쟁점 사안의 나머지 토지등소유자의 경우에도

조합원의 지위 자체는 모두 인정된다는 것은 앞서 본 바와 같으므로,

 

결국 피고 정관에도

나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 명문의 규정은 따로 존재하지 않는 것으로 보아야 한다.

 

 

이상에서 살펴본 내용을 요약하면,

 

"구 도시정비법, 위 법의 위임에 따라 규정된 구 광주광역시 조례,

위 법에 따라 규정된 피고 조합의 정관 모두,

나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 명문의 규정이 없으므로,

 

오로지 투기 방지라는 공익적 이유만으로

관계 법령 등의 유추·확장해석을 통해 나머지 토지등소유자의 분양신청권을 박탈하는 것은

허용될 수 없다!"

 

입니다.

 

 

 

다음 포스팅에서,

마지막 두 가지 논거들에 대해 살펴보겠습니다!