공동소유 주택을 이혼에 따른 재산분할로 단독소유하게 된 경우, 단독 조합원 지위를 취득할 수 있을까?

이번 포스팅에서는, 공동소유 주택을 이혼에 따른 재산분할로 단독소유하게 된 경우, 단독 조합원 지위를 취득할 수 있는지 여부에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 도시 및 주거환경정비법(이하, '도시정비법'이라 함)상 조합원 자격 규정에 대한 해석에 관하여, 판례를 통해 상당히 자세히 서술하였으니, 끝까지 정독해 주시기 바랍니다. 나아가 해당 쟁점에 대해 숙지하신 후, 반드시 변호사와 상담한 후 소송을 준비하시기 바랍니다.

 

<목  차> 1. 사실관계 및 쟁점 정리 2. 이혼에 따른 재산분할로 인해, 공동소유 주택을 단독소유하게 된 경우, 단독 조합원 지위 취득 여부에 대한 판단   가. <1명의 토지등소유자>에 대한 해석   나. 공유자 여러 명을 토지등소유자 1명으로 의제하는 규정이 없다   다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호 <양수>의 의미에 대한 해석 3. 맺으며

 

 

1. 사실관계 및 쟁점 정리

 

먼저, 해당 사안의 사실관계를 간략히 정리한 후 쟁점을 정리하고자 합니다. 

 

<사실관계> 1. A는 2009. 5.경 당시 배우자였던 F와 공동으로(각 1/2 지분씩) 재개발사업구역(이하, '이 사건 재개발사업'이라 함) 내에 있는 H주택의 소유권을 취득하였고, 2009. 7.경에도 F와 공동으로(각 1/2 지분씩) 위 재개발구역 내에 있는 J주택의 소유권을 취득하였습니다. 2. C조합은 이 사건 재개발사업을 수행할 목적으로 설립되어, 2015. 12.경 조합설립인가를 받았습니다. 3. A와 F는 2018. 11.경 협의이혼하고, 2019. 2.경 재산분할을 원인으로 H주택 중 F의 지분(1/2)은 A에게 이전되었고, J주택 중 A의 지분(1/2)은 F에게 이전되었습니다. 이에 따라 A는 H 주택의 단독소유자가 되었습니다. 4. 한편, C조합은 2019. 1.경 이 사건 재개발사업에 관한 사업시행계획 인가를 받았습니다.

 

조합원 자격과 관련하여, 중요한 시점이 있습니다. 그것은 바로, "조합설립인가"시점입니다. 조합설립인가 이후 1명의 토지등소유자로부터 부동산 등을 양수하여 여러 명이 소유하게 되는 경우, 그 양수인은 단독으로 조합원 지위를 취득할 수 없게 됩니다. 

 

 

도시정비법[법률 제18941호, 2022. 6. 10. 일부개정 된 것 ; 이하 같음] 제39조(조합원의 자격 등) ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원( 중략 )은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. (중략) 3. 조합설립인가( 중략 ) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 (후략)

 

해당 사안의 경우 역시 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 해당하는지 여부가 문제 됩니다. 즉, 부부였던 A와 F가 H, J주택을 공동소유하고 있다가, (2015. 12.경 조합설립인가 이후인) 2018. 11.경 협의이혼 후, A가 재산분할을 통해 H주택을, F가 J주택을 각 단독으로 소유권을 취득하게 되었습니다. 만약, 도시정비법 제1항 제3호에 해당하지 않게 되면, A와 F는 각각 단독으로 조합원 지위를 취득할 수 있게 됩니다(조합원 A, F). 그러나 위 규정에 해당하면, A와 F는 각각 단독으로 조합원 지위를 취득할 수 없게 됩니다(대표 조합원 1명).

 

 

따라서 쟁점은, 공동소유 주택을 조합설립인가 후 재산분할을 통해 단독으로 소유하게 된 경우, 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 해당하는지 여부입니다. 

 

 

2. 이혼에 따른 재산분할로 인해, 공동소유 주택을 단독소유하게 된 경우, 단독 조합원 지위 취득 여부에 대한 판단

 

가. <1명의 토지등소유자>에 대한 해석

 

해당 사안을 다시 살펴보면, 부부였던 A와 F는 H, J  2개의 주택을 공유하고 있었습니다. 그리고 이혼 재산분할을 원인으로 위 각 주택의 지분을 상호 교환적으로 이전하였습니다. 그렇다면, 위와 같은 공유자 상호의 지분 교환이 "1명의 토지등소유자"로부터의 양수가 되려면(도시정비법 제39조 제1항 제3호), 2개의 건축물을 공유한 공유자 2인을 "1명의 토지등소유자"로 볼 수 있어야 합니다. 그런데 "1명의 토지등소유자"에 '2개의 건축물을 공유한 공유자 2인'을 포함하는 것으로 해석하는 것은 뭔가 이상하지요? 법원 역시 동일하게 판단하였습니다. 이에 관한 법원의 논거를 항을 달리하여 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

나. 공유자 여러 명을 토지등소유자 1명으로 의제하는 규정이 없다

 

법원은, "1명"과 "토지등소유자"의 의미를 관련 법령 등을 통해 구체적으로 해석하고 있습니다. 서울행정법원에 의하면, "도시정비법 제2조 제9호 (가)목은 재개발사업에서의 '토지등소유자'를 '정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자'라고 명확하게 정의하고 있으므로, 이에 따르면 2개의 건축물을 공유하는 공유자 2명은 모두 토지등소유자에 해당함이 명백하다.

 

또한 토지보상법 제39조 제1항 제3호의 "1명의 토지등소유자"에서 "1명"은 그 통상적인 용례상 자연인 한 사람을 뜻하는 것으로서, 도시정비법은 전반 규정에서 '1명'을 그와 같은 의미로 사용하고 있을 뿐 그 어디에도 공유자 여러 명을 토지등소유자 1명으로 의제하는 규정을 두고 있지 않다.

 

 

다만, 도시정비법 제36조 제4항에 따라 토지등소유자의 동의자 수 산정방법을 정한 같은 법 시행령 제33조 제1항 제1호 (라)목은, "둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것"이라고 규정하여, 일정한 요건 아래에서 여러 명의 공유자를 1인의 토지등소유자로 산정하도록 하고 있다.

 

그러나 이는 조합설립 등의 단계에서 그 동의요건 충족을 판단하기 위한 "동의자" 수의 산정 방법을 정한 것으로서, 일단 조합이 설립되어 재개발사업을 시행하는 과정에서 '조합원'으로서의 토지등소유자'의 지위나 그 재산권의 내용 형성에 관한 규정이 아니므로, 조합원 자격에 관한 도시정비법 제39조 제1항과 그 입법취지나 성격이 전혀 다르다. 따라서 위 시행령 규정을 '유추적용'하여 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 "1명의 토지등소유자"에 "둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인"이 포함되는 것으로 해석하기는 어렵다."라고 판시한 바 있습니다.

 

 

다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호 <양수>의 의미에 대한 해석

 

나아가 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 <양수>의 의미에 대한 해석도 살펴보겠습니다. 즉, 위 <양수>에 이혼 재산분할에 따른 소유권이전도 포함되는지 여부가 쟁점이 됩니다. 이에 관하여, 수원지방법원에서는 다음과 같이, 3가지 근거를 제시하면서 이혼 재산분할에 따른 부동산 소유권 이전은 위 <양수>에 해당하지 않는다고 판시하였습니다.

 

 

첫째, 법원은, "이혼에 따른 재산분할로서 소유권이전등기를 마쳤더라도 소유형태가 변경된 것뿐이므로, 이를 소유자가 교체되는 통상의 소유권 양도라고 볼 수 없다."라고 판시하였습니다.

 

둘째, 법원은 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 취지와 관련하여, "수개의 토지 등을 소유한 조합원이 조합설립인가 후 그중 일부를 양도함으로써 임의로 조합원 수를 증가시키는 것을 방지하기 위한 것인데, 이혼과 같은 가족 관계의 변동으로 인하여 불가피하게 조합원 수가 늘어나는 것까지 금지하는 취지로 보이지는 아니한다."라고 판시하였습니다.

 

 

마지막으로 법원은, "도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 조합설립인가 후 건축물 등을 양수한 자는 조합원이 될 수 없도록 규정하면서, 그 '양수'의 의미에 대하여 괄호에서 '매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다'라고 정하고 있는데, 동법 제39조 제1항 제3호, 제2항은 모두 조합설립인가 후 토지등소유자로부터 토지나 건축물을 양수한 자의 조합원 자격이 인정되는지에 관한 것이라는 점에서 위 각 조항에서 쓰인 '양수'의 의미를 달리 해석할 아무런 합리적인 이유가 없다."라고 판시하였습니다.

 

 

3. 맺으며

 

이상과 같이, 공동소유 주택을 이혼에 따른 재산분할로 단독소유하게 된 경우, 단독 조합원 지위를 취득할 수 있는지 여부에 대해 자세히 살펴보았습니다. 본 포스팅 내용을 숙지하신 뒤, 변호사와 상담 후 소송을 진행하시길 바랍니다. 기타, 재개발구역 내 부동산을 공유하는 경우, 권리행사를 어떻게 해야 하는지, 그리고 재개발 사업 구역 내 종교시설 분쟁 등에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 

 

https://easywayway.tistory.com/12

재개발 구역 내 부동산을 공유하는 경우, 대표 조합원이 권리행사를 해야 한다(feat. 공유자가 분

 

https://easywayway.tistory.com/110

재개발사업 구역 내 종교시설 분쟁, 분양신청 사항 등에 관한 법적 이슈