재개발사업 구역 내 종교시설 분쟁, 분양신청 사항 등에 관한 법적 이슈

    최근 기사에서, 서울 장위10구역 조합이 사랑제일교회에 보상금을 지급하는 방안을 검토하고 있다는 내용을 보았습니다. 다들 아시겠지만, 사랑제일교회 측에서 보상금이 과소하다고 주장하면서, 위 조합 측의 철거 집행을 저지하였는데요, 사랑제일교회 측에서는 약 570억 원의 보상금을 요구하는 것으로 알려져 있습니다(종전 보상가의 약 두 배 정도). 이처럼, 재개발 조합과 종교시설 소유자의 갈등은 매우 빈번하게 발생하고 있는 것이 현실입니다. 왜 그럴까요? 그것은 바로, 일반 주택과 상가와는 다른 종교시설의 특수성에 때문인 것으로 보이는데요, 이번 포스팅에서는, 재개발사업 구역 내 종교시설 분쟁과 관련된 법적 이슈에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

[픽사베이_회의]

 

 

1. 종교시설 소유자도 분양대상자에 포함되는가?

 

  교회, 성당, 사찰 등과 같은 종교시설의 소유자도 분양대상자에 포함될까요? 분양대상자로 선정되는 경우, 추후에 공동주택(아파트) 또는 상가를 분양받게 되므로, 언뜻 생각하면, 종교시설 소유자는 분양대상자에서 제외되는 것 같습니다. 그래서 재개발조합이 종교시설 소유자에게 분양신청기간의 통지를 하는 등 분양신청을 받는 절차를 거치지 않아도 될 거 같은데요, 그러나 서울행정법원은 다음과 같이, 종교시설 소유자를 분양대상에서 제외할 수 없다고 보았습니다(서울행정법원 2015구합59*** 판결).

 

 

"위 규정을 종합하면, '구 도시정비법 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외된 자'라 함은 토지등소유자 중에서 분양신청을 하였으나 앞서 본 구 도시정비법 제48조 제2항 제3호, 제7항, 도시정비법 시행령 제52조 제1항 제3호 등에 의한 기준에 따라 그 의사에 반하여 관리처분계획 수립 시 분양대상자에서 제외된 자를 의미한다고 할 것이다. 또한 구 도시정비법 제46조 제1항은 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받을 수 있는 자를 '토지등소유자'로 정하고 있을 뿐 교회와 같이 주택이나 상가 등이 아닌 특수한 건축물을 소유한 토지등소유자를 제외하고 있지 않다. 따라서 토지등소유자인 교회 등에 대한 분양신청 절차에 주택이나 상가 등 소유자와 다른 특수성이 존재한다는 사정만으로 주택재개발정비사업조합이 토지등소유자인 교회 등에게 분양신청의 기회를 부여하지 않은 채 관리처분계획에 따라 교회 등을 분양대상에서 제외할 수는 없다고 보아야 한다."

 

  즉, 종교시설 소유자 역시 도시정비법상 분양받을 수 있는 '토지등소유자'에 해당하므로, 적법한 절차를 통해 분양받을 기회를 보장해야 한다는 취지입니다.

 

 

2. 분양통지를 함에 있어 종교시설 등에 대한 분양신청방법 등을 별도로 포함시켜야 하는가?

 

  종교시설 소유자도 분양대상자에 해당한다는 점은 이제 알겠습니다. 그런데 또 다른 의문이 발생합니다. 재개발조합은, 공동주택 또는 상가에 대한 분양신청 관련 사항에 대해 안내하는데, 종교시설 소유자에게도 위와 같은 내용으로 안내가 이루어져야 하는가? 즉, 종교시설 소유자에게는 종교시설에 관한 사항으로 분양안내가 이루어져야 하는 것이 아니냐는 것입니다.

 

 

  위 쟁점이 핵심입니다. 즉, 종교시설 소유자는 주택이나 상가가 아닌, 종교시설 또는 종교부지(종전과 같은 면적으로)를 분양하여 줄 것을 요구하는 것이지요. 이와 관련하여, 수원지방법원은 아래과 같이, 재개발사업 조합에게는 종교시설 소유자에 대하여 종교시설 또는 종교용지에 대한 분양신청의 기회를 제공할 의무 등이 없다고 판시하였습니다(수원지방법원 2019구합72*** 판결).

 

 

"피고(재개발조합)가 분양공고 내지 통지를 함에 있어 '분양대상 대지 또는 건축물의 내역'에 종교시설 및 종교시설을 위한 토지를 별도로 포함시키지 않는 등 종교시설 등에 대한 분양신청방법 등을 별도로 포함시키지 아니한 채 분양절차를 진행하고, 그에 따라 이 사건 관리처분계획을 수립한 것에 어떠한 위법이나 당연 무효 사유가 있다고 볼 수 없다.

 

① (중략) 또한 구 도시정비법은 종교시설의 소유자를 주택이나 상가 소유자와 달리 특별 취급하여 분양공고 내지 통지를 하여야 한다는 내용의 규정도 두고 있지 아니하다.

 

② (중략) 그러나 재개발사업은 주거환경이나 도시환경을 개선하는 등 공익적 측면에서 불가피하게 진행되는 것이고, 구 도시정비법은 재개발사업에 참여하기를 원하지 아니하는 토지등소유자에 대하여 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 후 협의 또는 수용재결에 의한 손실보상을 받을 수 있는 절차를 마련하고 있으므로, 위와 같은 헌법상 재산권 및 종교의 자유 등 기본권 보장 규정으로부터 곧바로 사업시행자에 대하여 종교시설 또는 종교부지를 분양하여 줄 것을 요구할 수 있는 구체적인 권리가 부여된다고 보기 어렵다.

 

 

③ 또한 재개발사업은 이해관계가 상충되는 토지등소유자들의 개별적이고 구체적인 이익을 조정할 수 있도록 사업시행자에게 상당한 재량권이 주어진다. 따라서 사업시행자인 피고는 그에게 주어진 계획재량에 따라 사업시행계획을 정함에 있어 정비 사업비 등을 고려하여 합리적으로 종교용지 분양과 종교시설 건축 여부를 결정할 수 있고, 관리처분계획을 정함에 있어 종교단체의 규모와 그가 소유한 토지 면적, 해당 사업부지의 규모 등에 비추어 종교단체에 배정할 수 있는 종교부지의 면적 등을 고려하여 합리적으로 종교부지 배정 여부를 정할 수도 있다. (후략)"

 

 

3. '서울시 뉴타운지구 등 종교시설 처리방안'에 대한 대외적 구속력은?

 

  재개발조합과 종교시설 측과의 갈등으로 인해, 정비사업이 지연되는 경우가 빈번하게 발생하게 되었습니다. 이에, 서울시는 '뉴타운지구 등 종교시설 처리방안(이하, '종교시설 처리방안'이라 함)'을 마련하여 분쟁을 해결하고자 하였습니다. 종교시설 처리방안의 주된 내용은 다음과 같습니다.

 

 

[종교시설 처리방안]

 

 

  위 대책을 살펴보면, 기존 부지와 이전 예정부지는 '대토'로, 현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용을 조합이 부담 등 도시정비법상의 내용과 다르다는 것을 확인할 수 있습니다. 즉, 종교시설 처리방안은, (다른 토지등소유자와 달리) 종교시설 소유자에게 혜택을 주는 내용으로 볼 수 있는 것이지요. 재개발조합과 종교시설 소유자와의 소송분쟁에 있어서도, 종교시설 측이 종교시설 처리방안의 대외적 구속력을 주장하며 다투는데요, 이에 대해 서울행정법원은 아래와 같이, 종교시설 처리방안은 서울시의 내부지침에 불과하므로, 대외적인 구속력이 없다고 판시하였습니다(서울행정법원 2015구합69*** 판결).

 

 

"앞서 본 바와 같이, 이 사건 지침(종교시설 처리방안)은 2009년 9월 재정비촉진계획 수립 시에 기존 종교시설에 대한 이전대책이 없는 경우가 많아서 종교단체와 조합 간의 갈등으로 촉진사업이 지연되는 경우를 방지하고, 그 처리기준을 정하기 위하여 마련되었다. 그런데 재정비촉진계획은 시장 등이 수립하므로(도시재정비 촉진을 위한 특별법 제9조 제1항), 이 사건 지침은 서울특별시장이 재정비촉진계획을 수립하기 위한 내부지침에 불과하고, 피고(사업시행자)가 이에 구속된다고 보기는 어렵다(이 사건 지침에 따라 보상을 받은 종교단체가 존재한다는 사정만으로 이 사건 지침이 대외적 구속력을 갖추었다고 보기도 어렵다)."

 

4. 맺으며

 

  이상과 같이, 재개발사업 구역 내 종교시설 관련 분쟁에 대한 법적 이슈에 대해 살펴보았습니다. 주택과 상가와는 달리, 종교시설에 대해서는 그 특수성이 존재하는 것은 사실입니다. 그러나 도시정비법에서는, 종교시설에 대해 특별하게 취급하고 있지 않기에, 종교시설 소유자 입장에서는 재개발조합과의 협의를 통해 원만한 합의점을 찾는 것이 최선이라고 사료됩니다. 기타, 정비사업과 관련하여, 도움이 될 만한 포스팅을 아래 첨부하였으니, 확인해주시기 바랍니다!

 

https://easywayway.tistory.com/103

구 도시 및 주거환경정비법 제24조 제5항 단서, 조합원 '직접 출석'에 대리인이 출석하여 의결권

 

https://easywayway.tistory.com/61

재건축조합 현금청산자에 대한 정비사업비 부담 문제, 대법원 2017두48437 판결 검토!