환산보증금 초과 상가 임대차, 임대료 5% 초과 인상 요구하는데 거절할 수 있나요?(상가 임차인 필독!)

환산보증금 초과 상가 임대차, 임대인이 임대료 5% 초과 인상을 요구하는데, 임차인이 이를 거절할 수 있을까요? 상가 임차인이라면, 반드시 숙지해야 할 쟁점입니다. 환산보증금 초과하는 상가 임대차의 임대료 분쟁, 어떻게 대응할 수 있을지, 본 포스팅을 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1.  건물주 임대인, 월세 5% 초과 인상 요구하다 2. 환산보증금 초과 하는 상가 임대차, 이 규정이 적용되지 않는다 3. 건물주 임대인의 월세 10% 인상이 부당하다면, 소송을 통해 적극적으로 다퉈보자 4. 맺으며

 

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1.  건물주 임대인, 월세 5% 초과 인상 요구하다

 

 

상가 임대차 분쟁의 메인 테마입니다. 건물주 임대인의 월세 인상 요구이죠. 의뢰인은 서울 소재 상가를 임차하였고(보증금 5억, 월세 600만 원), 그곳에서 비교적 큰 규모로 음식점을 운영하였습니다. 임차한 상가는 목도 좋아서 장사가 아주 잘되었고, 같은 장소에서 식당을 계속 운영할 계획이었죠.

 

그런데 이번에 상가 임대차 계약을 갱신하면서, 건물주 임대인이 기존 월세에서 (5%를 초과하여) 10% 인상할 것을 요구하였습니다. 의뢰인은 5%를 초과해서 인상할 수 없다고 알고 있었기에, 건물주 임대인의 주장이 부당하다고 생각하였습니다.

 

그런데 건물주 임대인은, '우리 상가 임대차는 환산 보증금 기준 (보증금액) 을 초과해서, 임대료 5% 초과하여 10%로 증액할 수 있어요.'라고 말했습니다. 법적으로 맞는 말일까요? 

 

 

 

2. 환산보증금 초과 하는 상가 임대차, 이 규정이 적용되지 않는다

 

 

건물주 임대인의 말, '반은 맞지만 반은 틀릴 수' 있습니다. 이게 무슨 얘기일까요?

 

환산보증금 기준을 초과하는 상가 임대차의 경우, 상가 임대료 인상 시 5% 법적 상한선 규정이 적용되지 않습니다. 이에 따라 5% 초과하여 월세를 인상시킬 수 있는 것이지요. 관련 규정은 아래와 같습니다.

 

상가건물 임대차보호법[법률 제18675호, 2022. 1. 4. 일부개정 된 것 ; 이하, '상가임대차법'이라 함] 제2조(적용범위)  ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 (중략) 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

상가임대차법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

상가임대차법 제2조 제1항은, 상가임대차법이 적용되는 상가 임대차를 규정하고 있습니다. 즉, 지역별 기준 보증금액 이내이어야 상가임대차법 규정이 모두 적용되어, 상가 임차인은 위 법에 의해 보호를 받을 수 있습니다.

 

지역별 보증금액과 환산보증금 계산 방법 등은 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 이를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/132

상가임대차보호법 환산보증금 계산 방법(부가세 포함 여부 등)

 

 

그러나 기준 보증금액을 초과하는 경우, 상가임대차법 일부 규정이 적용되지 않습니다. 그중 하나가 바로, 상가임대차법 제10조 제3항 단서 규정, 제11조 규정입니다.

 

월세 5% 초과 인상 제한 내용은 제11조에 규정되어 있는데, 환산보증금이 기준 보증금액을 초과하는 경우에는 제11조가 적용되지 않습니다!

 

서울의 경우, (포스팅 시점 기준으로) 기준 보증금액 9억 원 이하이어야 상가임대차법 규정이 모두 적용됩니다. 의뢰인의 경우, 환산보증금이 11억 원[= 5억 원(보증금) + 600만 원(월세)*100]이므로, 기준 보증금액 9억 원을 초과합니다. 따라서 의뢰인 상가 임대차에는 월세 5% 초과 인상 제한 규정이 적용되지 않는 것이죠.

 

 

결국, '임대료 5% 초과하여 인상할 수 있다'는 건물주 임대인의 말은 맞습니다. 그렇다면, 환산보증금 초과 하는 상가 임대차라면, 임대인 마음대로 임대료를 인상할 수 있을까요? 

 

※ 상가 임대차에서 매우 중요한 부분이 또 있습니다. 그것은 바로, 상가 임대차 대항력인데요, 그 의미와 취득요건 등에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/142

상가 임대차보호법 대항력 의미와 취득요건은?(사업 폐지, 그러나 사업자등록 유지하는 경우는?)

 

 

3. 건물주 임대인의 월세 10% 인상이 부당하다면, 소송을 통해 적극적으로 다퉈보자

 

 

환산보증금 초과하는 상가임대차라도, 임대인 마음대로 월세를 인상할 수는 없습니다. 이 경우에는, 민법 규정이 적용되는데, 이에 따르면 공과 부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 월세가 상당하지 않다는 점이 인정되어야 합니다.

 

즉, 경제사정 등 제반 사정을 고려해 볼 때, 임대인이 요구한 월세 인상이 타당하다고 인정되어야 하는 것이죠.

 

민법 제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

따라서 '월세 10% 인상할 수 있다'는 건물주 임대인의 말은 '틀릴 수도' 있는 것입니다. 경제사정의 변동 등 제반사정에 비추어 볼 때, 월세 10% 인상이 타당할 수도 있고, 부당할 수도 있기 때문이죠.

 

그래서 저는, 주변 상가 월세 시세 등 제반 사정을 고려해 볼 때, 임대인의 월세 인상 요구가 부당하다고 판단되면, 소송을 통해 적극적으로 다투어 볼 것을 추천합니다. 

 

 

상가 임차인 대부분이, 월세 인상요구를 거부하여 건물주로부터 불이익을 당할까봐 두려워합니다. 그러나 의뢰인과 같이, 월세 10% 인상 요구가 받아들이기 어렵다면, 임대인의 인상 요구를 거절하시고, 소송에서 과감하게 싸우는 것이 좋습니다. 

 

소송에서는, 적정 임대료 등에 대한 감정평가 등을 통해 임대인의 월세 인상이 적정한지 여부를 판단합니다. 의뢰인의 케이스의 경우, 임대인의 과도한 월세 인상이 부당하다는 판결을 이끌어 낼 가능성도 높아 보입니다. 상가 임대료 분쟁이 있다면, 주저하지 마시고 비밀 댓글로 알려주시기 바랍니다. 또는, 아래 연락처(02 - 2135 - 2117)로 연락 주시기 바랍니다.

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 환산보증금 초과 상가 임대차에 있어, 월세 5% 초과 인상 쟁점에 대해 자세히 살펴보았습니다. 과도한 임대료 인상, 받아들이기 어려운 수준이라면, 변호사 상담을 꼭 받아보시고, 추후에 소송에서 적극적으로 다투어 보시길 바랍니다.

 

상가 임대료 분쟁과 관련하여 법률 상담이 필요하시면, 주저하지 마시고 비밀 댓글로 알려주시기 바랍니다(또는 02 - 2135 - 2117 로 연락 주시기 바랍니다).

 

상가 임대차에서 중요한 쟁점이죠, '3기의 차임 연체액'의 의미와 이와 관련된 법적 쟁점에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://easywayway.tistory.com/158

[상가임대차보호법] "3기의 차임 연체액" 의미는?(상가임대료 3회 연체 또는 연속 3기 연체 비교)