1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 충족하는지 여부를 검토하는 게 참 어렵습니다. 그런데, 재개발/재건축 이슈까지 들어오면, 정말 더 복잡해집니다.
그러나 케이스별로 꼼꼼하게 따져보면, 해결책이 보이게 됩니다. 물론, 최종적으로 부동산 처분을 결정할 때에는, 본 포스팅을 통해 쟁점을 숙지하고, 여러 명의 세무사님과 양도세 상담을 받은 뒤 진행해야 됩니다.
이번 포스팅에서 살펴볼 쟁점입니다. 구 주택 취득 취득 당시 비조정대상지역이었으나, 관리처분계획인가 후 조합원입주권으로 전환된 뒤 신규 주택으로 준공될 당시에는 조정대상지역으로 지정되었다면, 거주요건(2년 이상 거주)이 적용될까요?
이하에서, 자세히 살펴보겠습니다!
※ 참고) 재개발 재건축 양도세 쟁점을 이해하기 위해서는, '원조합원'과 '승계조합원'의 개념을 정확하게 이해하고 있어야 합니다. 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
1. 관리처분계획 인가 전, 구 주택 취득 당시 조정대상지역이었는지 여부가 핵심!
실제로 발생한, 제 지인의 사례를 통해 쟁점을 살펴보겠습니다.
제 지인은 2016년경 A 주택을 취득하였습니다. 위 취득 당시에는, 조정대상지역으로 지정되지 않은 상태였습니다. 이후, 2017년경 관리처분계획인가가 난 뒤, 2022년경 드디어 신규 아파트가 준공/사용승인 되었습니다!
해당 지역은 2020년경에 조정대상지역으로 지정되었는데, 일련의 과정을 도식화 하면 아래와 같습니다.
그런데, 지인은 부동산 중개 사무소로부터, '해당 신축 아파트에 2년 거주해야 나중에 양도세 비과세 혜택 등을 받을 수 있다'는 말을 들었습니다. 맞는 말일까요?
비과세 거주요건 적용 여부의 핵심은, '취득 시점 당시 조정대상지역이었느냐'입니다. 즉, 주택 취득 시점 당시 조정대상지역이었다면 거주요건이 적용되는 것이지요.
그렇다면, 위 사례에서는 취득시점을 언제로 보아야 할까요? A 주택 취득시기일까요, 아니면, 신규 주택 사용승인일일까요?
위 사례는, 원조합원의 재개발/재건축 신축 아파트 취득시기에 대한 쟁점으로서, 관리처분계획인가 전에 소유한 구주택 취득일이 신축 아파트 취득일이 됩니다(매우 중요). 즉, 신축 아파트를 새롭게 취득한 것으로 보는 것이 아니라, 구주택의 연속으로 보는 것이지요.
따라서 구주택인 A 주택 취득 당시 비조정대상지역에 위치하고 있었으므로, 신축 아파트 사용승인일 당시 조정대상지역에 위치하고 있었더라도, 거주요건이 적용되지 않는 것입니다!
그런데, 좀 더 엄밀히 말하면, 해당 사례의 경우에는 구주택 취득 당시 조정대상지역으로 지정되었는지 여부는 거주요건에 있어 관계가 없습니다. 그 이유는 무엇일까요? '2.'항에서 살펴보겠습니다.
※ 참고) 재개발/재건축에 따른 신축 아파트 취득 시기는, '원조합원'인지 아니면 '승계조합원'인지에 따라 달라집니다. 취득 시기에 대해 정확하게 알지 못하고 있으면, 양도 시기 등과 관련해서 엉뚱하게 진행될 수 있습니다(위 사례의 부동산 사무소 역시, 잘못된 정보를 전달하여 큰 일 날뻔 했지요).
아래 포스팅에서 재개발 재건축 아파트 취득 시기에 대해 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 :: 비과세 거주기간 요건 정리
'1.'항 사례는 결국, <재개발/재건축 신축 아파트 취득시기 쟁점>과 <비과세 거주기간 쟁점>이 핵심입니다.
비과세 거주기간 관련 내용은, 소득세법 시행령 제154조 제1항에 규정되어 있는데, 다소 복잡합니다. 핵심 내용을 아래와 같이 정리하였으니, 숙지하시길 바랍니다.
자, '1.'항에서 던진 질문에 대하여 해답을 찾아가야겠지요? 위 표에서처럼, 2017. 8. 2. 이전에 주택을 취득하였다면, 1세대 1주택 양도세 비과세 거주요건은 적용되지 않습니다.
'1.'항 사례 역시, 지인은 2017. 8. 2. 이전에 주택 A를 취득(2016년경 취득)하였으므로, A 주택 취득 당시 조정대상지역으로 지정되었는지 여부와 관계 없이 거주 요건이 필요없다는 것을 알 수 있습니다!
※ 참고) 1세대 1주택 양도세 비과세 거주요건에 대하여, 아래 포스팅에서, 해당 법령 규정 내용과 사례를 통해 쉽게 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
3. 맺으며
이상과 같이, 재개발 재건축 거주요건 쟁점과 관련된 사례를 자세히 살펴보았습니다.
재개발/재건축에 따른 신규 아파트를 양도할 때, 본 포스팅을 숙지하시고 여러 세무사님들과 1세대 1주택 비과세 상담을 받으시길 바랍니다.
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