아파트 하자보수금 청구소송 중에 소유자가 변경된 경우, 입주자대표회의는 누구에게 판결금 등을 지급해야 하나?

  시행사, 시공사 등을 상대로 한 아파트 하자보수금 등 청구소송은, 판결 선고시까지 상당한 시간이 소요됩니다. 왜냐하면, 하자감정하는 데 있어 상당한 시간이 소요되며, 하자감정 결과가 나온다고 하더라도 이에 대하여 당사자 간에 다툼이 있어 감정인에게 사실조회를 하는 등의 절차를 거치게 되면, 1심 소송기간만 2~3년 훌쩍 지나버리기 때문입니다. 그렇기에, 아파트 하자보수금 청구소송 중에 구분소유자가 변경되는 경우가 빈번하게 발생합니다.

 

  한편, 아파트 하자보수금 등 청구소송의 형태를 살펴보면, 구분소유자가 전유/공용 부분에 대한 하자에 관하여, 시행사, 시공사 등에게 가지고 있는 손해배상채권을 입주자대표회의(이하 '입대의'라고 함)에게 양도하고, 입대의는 양수한 위 채권으로 시행사, 시공사 등에게 하자보수금 청구소송을 제기합니다(이에 따라, 위 소송의 원고는 입대의가 되는 것이지요). 여기서 문제가 발생합니다. 입대의가 위 하자보수금 청구소송을 제기하기 위해, 그 당시 구분소유자로부터 채권양도를 받았는데, 위 청구소송이 종결된 시점에 구분소유자가 변경된 경우, 입대의는 전 구분소유자와 현재 구분소유자 중 누구에게 판결금 등을 지급해야 하는지 문제가 되는 것이지요. 광주지방법원 2011나10*** 판결(이하 '대상 판결'이라 함)을 살펴보면서, 위 문제를 해결하고자 합니다.

 

[픽사베이_아파트]

 

 

1. 대상 판결, 사실관계 정리

 

  먼저, 대상 판결의 사실관계를 정리하고자 합니다.

 

0 A아파트 입대의는 A 아파트 입주자들[00동 00호(이하 '이 사건 부동산'이라 함)의 소유자 갑 포함]로부터 하자보수추급권을 양수하고, 대한주택보증 주식회사를 상대로 양수금 등 청구의 소를 제기하였습니다. 0 법원은 2010. 6. 16. 대한주택보증 주식회사가 A아파트 입대의에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금으로 8억 5,000만 원을 지급하는 내용의 화해권고결정을 하였고, 위 결정은 그 무렵에 확정되었습니다.

0 갑은 2010. 3. 17. 을에게 이 사건 부동산을 매도하고, 다음날 을 앞으로 소유권이전등기를 경료하였습니다.

0 A아파트 입대의는 2010. 8. 10. 입주자대표회의의 의결을 거쳐 위 화해권고결정에 따른 양수금(그 실질은 위 아파트의 하자로 인한 손해배상금) 중 일부를 A아파트 공용부분에 대한 보수 및 소송비용으로 지출하고, 나머지는 당시 A아파트 구분소유자들에게 지급하였는데, 이 사건 부동산의 소유자인 을에게 약 108만 원(이하 '이 사건 손해배상금'이라 함)을 지급하였습니다.

 

 

  갑은, A아파트 입대의가 소송을 제기할 당시, 이 사건 부동산의 소유자로서, 하자보수추급권을 위 입대의에게 양도한 자입니다. 그러나 위 소송이 확정되기 전에, 이 사건 부동산의 소유자는 갑에서 을에게 변경되었지요. 그리고 위 소송이 확정된 이후 A아파트 입대의는 이 사건 부동산의 (그 당시 현재) 소유자인 을에게 이 사건 손해배상금을 지급한 것입니다.

 

 

  갑은 을에게 지급된 이 사건 손해배상금은 자신에게 귀속되어야 할 것이었다고 주장하면서, A아파트 입대의를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 이 사건 손해배상금은 누구에게 귀속되어야 하는 것일까요?

 

 

2. 법원의 판단

 

  원고 갑의 주장에 대한 법원의 판단은 다음과 같습니다.

 

"집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)이 집합건물의 구분소유관계와 그 관리에 관한 법률관계를 규율하는 법으로서 집합건물의 구분소유 및 관리에 관한 권리·의무는 구분소유자에게 귀속하는 것을 전제로 하여 규정되어 있는 점, 집합건물의 하자보수에 관한 행위는 집합건물의 보존행위에 해당하므로 구분소유자가 당연히 보존행위의 일환으로 하자보수청구를 할 수 있어야 한다는 점,

 

집합건물법 제25조가 관리인으로 하여금 공용부분의 보존을 위한 행위를 할 수 있도록 하고 있어 관리인이 공용부분의 보존을 위한 행위로서 분양자에게 하자보수 요구 등 담보책임을 추급할 경우 구체적인 하자담보추급권의 내용은 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것인바,

 

집합건물의 구분소유자가 할 수 있는 전유부분의 보존을 위한 행위에도 마찬가지로 하자담보추급권의 행사가 포함된다고 보아야 하고 그 내용은 역시 집합건물법 제9조에 의하여 정하여지게 될 것이라는 점 등에 비추어 보면, 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 집합건물의 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도 당시 양도인이 이를 행사하기 위하여 유보하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 현재의 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 보아야 할 것이고, 이러한 해석이 집합건물에 관한 수분양권 또는 소유권이 양도된 경우 일반적으로 양수인이 하자담보추급권을 가지고 있다고 여기는 거래관행 및 거래현실에도 부합한다고 할 것이다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결 참조)."

 

 

  즉, 위 판례에 따르면, 이 사건 손해배상금이 누구에게 귀속되는지에 대한 문제는, 이 사건 부동산 양도 당시, 양도인과 양수인 사이에 위 손해배상금을 양도인에게 귀속시킨다는 취지의 특약이 있는지 여부로 해결할 수 있습니다. 만약 양도인과 양수인 사이에 위와 같은 특약이 없다면, 입대의가 판결금 등을 지급하는 시점의 현재 소유자가 그 귀속권자가 되는 것이지요.

 

 

  위 법리를 통하여, 법원은 다음과 같이, 원고 갑은 이 사건 손해배상금의 귀속권자가 아니라는 판단을 하였습니다.

 

"원고 갑이 을에게 이 사건 부동산을 매도할 당시 이 사건 손해배상금을 행사하기 위하여 이를 유보하였는지에 관하여 보건대, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사정들 즉, ① 원고 갑은 피고 입대의에게 하자보수추급권을 양도하였으나, 양도 당시 소송을 통해 지급될 손해배상금의 처리에 대해서는 구체적인 약정을 하지 않았던 점, ② 원고 갑이 이 사건 부동산을 을에게 매도할 당시에도 이 사건 손해배상금에 대한 별도의 약정은 하지 아니한 것으로 보이는 점,

 

③ 위 손해배상금은 이 사건 아파트 공유부분과 전유부분의 하자에 대한 손해배상금으로써 하자자보수에 갈음하는 것이고, 이 사건 아파트의 입주자들이 피고 입대의에게 이를 양도한 것은 위 손해배상금을 입대의에게 위탁하여 관리·사용하도록 함으로써, 이 사건 아파트에 대한 하자보수의 용도로 사용할 의사였다고 보는 것이 상당한 점, ④ 원고 갑 또한 전유부분에 해당되는 손해배상금만의 반환을 구하고 있어 위와 같은 의도를 사실상 인정하고 있다고 볼 수 있는 점,

 

⑤ 원고 갑이 위와 같은 의사로 피고 입대의에게 하자보수추급권을 양도한 이상 소송을 통해 지급받은 손해배상금의 적법한 처분권자는 피고 입대의라고 봄이 상당한 점, ⑥ 피고 입대의는 입주자대표회의의 결의를 통해 손해배상금 중 약 50%에 해당되는 돈을 소송비용 및 공용부분에 대한 하자보수비 등으로 지출하였고, 나머지를 이 사건 아파트의 현 소유자들에게 각 세대의 하자보수를 위해 지급하였던 점 등에 비추어, 원고 갑이 피고 입대의에게 하자보수추급권을 양도하였다는 점만으로 이를 추인할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고 갑의 주장은 이유 없다."

 

 

  즉, 갑이 채권양도를 할 때, 소유자 변경과 관계 없이 채권양도인에게 판결금 등을 지급하기로 하거나 또는 양도인 갑과 양수인 을 사이에, 이 사건 부동산 양도 시점에 양도인 갑이 판결금 등을 지급받기로 하는 등의 별도의 약정이 없는한, 입대의가 판결금 등을 지급하는 시점의 현재 구분소유자 을이 이 사건 손해배상금의 귀속권자가 되는 것이지요.

 

 

3. 맺으며

 

   서두에서 말씀드린 것처럼, 아파트 하자보수금 등 청구 소송은, 그 특성상 장기화될 수밖에 없습니다. 이에 따라 위와 같은 문제가 빈번하게 발생하는데요, 입대의 입장에서는, 채권양도 증서에 판결금 등 귀속권자에 관한 기준 시점을 명확하게 하는 등(이를 테면, '판결금 등을 배분할 당시의 구분소유자에게 귀속한다'는 취지의 내용을 기재하는 것도 좋겠지요)을 통해, 문제를 해결하는 것이 좋을 것으로 사료됩니다. 기타, 아파트 장기수선 충당금과 관련된 쟁점에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주세요!

 

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